上?，F在的二手房不好賣，其中一個很重要的原因就是中介賣二手房動力不足。

相比之下，新房卻非常愿意推。

價錢肯定是主要原因，畢竟一套新房傭金十幾萬到幾十萬不等。

去賣一套二手，想拿到這么多傭金可不容易。

畢竟現在買的最快最多的都是300萬以下的房子。

你賣好幾套老破小頂不上一套新房。

業(yè)主肯定還要砍價，付錢還扭扭捏捏。

但是開發(fā)商付錢可痛快多了。

更深層次的原因是，服務新房的難度比服務二手房東難多了。

不管你賣了多少套房子，始終的服務對象只有同一個開發(fā)商。

但在二手市場，每一套房子的房東就是一個“開發(fā)商”。

大家的訴求、溝通難易、房子情況都天差地別。

開發(fā)商的房子只需要你把客戶帶到售樓處，進去之后開發(fā)商有一整套標準化流程。

都不需要中介再做什么。

客戶只需要中介帶看一次，往后的服務和中介基本關系不大。

但成交的有錢拿，妥妥地屬于錢多活少。

買家也不想買二手那么糾結，總價越高買家越是糾結。

因為現在第四代住宅已經開始了。

性價比拉滿，前幾代住宅已經不夠看了。

甚至三代，三代半的次新房是最危險的。

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這種局面下，可以說上海的四代住宅正在背刺房東。

說這句話不是我危言聳聽。

我們最近去看了一些上海住宅新規(guī)之后的新房，著實變化很大。

我們來看看前后的對比：

一、真如某玖章項目

這是項目中123平的戶型。

再看之前中海臻如府135平的戶型。

對比之下，差異非常多。

1、面寬更極致

某玖章項目現在已經是標準的4開間朝南。

只有廚房、衛(wèi)生間這些功能性房間朝北。

中海臻如府更大面積的戶型也只有3開間朝南，一間臥室只能朝北。

整體13.4米的面寬，在采光視野上優(yōu)勢非常大。

2、贈送面積更多

之前的中海臻如府贈送面積包括：

1個陽臺半贈送、臥室加衛(wèi)生間5個一字型飄窗全贈送、1個設備平臺。

這個設備平臺在廚房窗戶后面，沒辦法改造，基本很難有別的用途。

某玖章項目的增送面積包括：

3個陽臺半贈送、1個臥室轉角飄窗+2個衛(wèi)生間一字型飄窗全贈送、1個大號的設備平臺。

這個設備平臺的位置在進門旁邊，而且有辦法進入，是具有可用性的。

綜合計算下來的得房率95%，原來臻如府的戶型毛估估算下來85%左右。

也就是說我123平的房子和你135平的房子使用面積差不多。

但是我這個住起來舒適度還更高。

270°的轉角飄窗，視野無敵。

3、實際價格沒變

某玖章項目均價11.8萬，臻如府二手掛牌也要10萬多。

都除以得房率的話，實際價格也都是12萬了。

對于買房人來說，肯定買新不買舊了。

而且除了戶型方面的，別的方面也都在提升。

某玖章項目外立面是鋁板、石材、大面積的玻璃，臻如府則是局部石材+真石漆。

此外，架空層也安排上了。

次新房的1樓現在在二手市場都很難賣，全是砸盤價，而且居住體驗也不好。

現在變?yōu)榧芸諏樱黾宇~外的使用場景，反而提升了價值。

二、徐匯某瀾項目

這個項目的提升更為極致。

1、戶型

這種豪宅產品把視野展示做到了極限。

做出了一個60多米的“景觀長廊”。

就是在所有房間里都有大面積的玻璃無遮擋，墻體是非常少的。

這種窗墻比很高的產品，以前在上海是很少的。

2、層高

拉到了3.55米，3代住宅或者3代半的住宅里面，3.3米就算很高了。

再往前的很多戶型，2.8米-3米是很常見的。

世紀初頭10年的產品，這種層高很多。

吊頂稍微弄一弄層高降的很明顯，進去后就2.6米，很壓抑。

這種話房子想裝中央空調和地暖就很費勁。

越裝房子顯得越小。

3、抬板

業(yè)主僅小區(qū)大門的時候就已經在2樓了。

實際的1樓作為地下車庫、下沉庭院等等。

這小區(qū)的首層實際層高相當于以前樓盤的4-5樓了。

屬于是徹底告別低區(qū)。

業(yè)主的使用體驗感增加了，關鍵開發(fā)商的地庫成本還節(jié)省了。

那開發(fā)商肯定愿意這么做。

人家的均價17.88萬/平，那市面上那些相同總價段、價格更高，價格相近的二手房都會被吸走客戶。

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產品的改變核心來自于規(guī)范的變化。

《上海住宅設計標準》、《關于進一步促進本市住宅品質提升的規(guī)劃資源若干意見》。

這兩份文件釋放了太多的調整空間。

1、不計容的部分變多了

• 架空層、風雨連廊滿足一定條件的情況下其建筑面積可不計入容積率。

• 設備平臺滿足一定條件的情況下不計算建筑面積。

• 高品質立面材料在圖紙中注明后，其飾面層可不計入容積率。

• 設置在半地下室、住宅底層架空層的小區(qū)內部停車庫，其建筑面積不計入容積率。

• 移交政府指定部門的市政基礎設施，其建筑面積可不計入容積率。

• 鼓勵人車分流，機動車、非機動車地下車庫出入口頂棚、地下車庫出地面樓電梯遮雨棚，其建筑面積可不計入容積率

• 陽臺面積最高可做到16平，一半不計容。

• 滿足一定條件的情況下每戶可額外設置一個特定條件的開敞陽臺，其建筑面積可不計入容積率。

• 單一的住宅組團用地(Rr)地塊在滿足一定條件的情況下可設置不超過項目總面積1%-3%的公共服務設施。

連立面材料都不給計容，就鼓勵你用好的外立面材料，別還沒交房就掉墻皮了。

這么多內容都指向一點，就是只要你肯在房子之外花心思，就不給你計容。

附加值允許開發(fā)商“做大做強”。

2、希望開發(fā)商“做高”

• 局部重點部位建筑高度在滿足一定條件的情況下可適當提高，最高不超過11米。

• 遮蔽突出屋面的附屬設施的格柵、網架、鏤空蓋頂，其立面及頂面透空率大于50%的，不計入建筑高度。

• 層高由不宜低于2.80m修改為不應低于3.00m。

容積率+限高一般是限制開發(fā)商產品設計的重要因素。

這兩項的轉圜空間越大，產品設計的尺度感和舒適性就會越高。

四代住宅是居住體驗、得房率、產品用料的全方位提升。

但價格卻沒有明顯增長。

房東不得不面對的現實問題就是以前的房子被“拋棄”了。

老破小不是最危險的。

畢竟300萬以下的產品，尤其在上海市區(qū)是新房市場的空白。

甚至那些100多萬的老破小某種程度上說是稀缺產品。

這種2010年之前的產品可能威脅不也不是很大。

這類產品現在是明顯弱勢，價格早就降的很多了。

所以近十來年的三代次新房，尤其是價格還比較堅挺的次新房都是被打擊對象。

如果新房價格不能短期內大幅度漲上去，那就意味著你的房子還得降價求生。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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