2025年的杭州樓市，上演著極致的“冰火兩重天”：前 11 個月杭州住宅成交同比縮量近兩成，但卻有 442.9 億資金涌入千萬級豪宅市場，同比激增 67.2%，以2868套的成交量，撬動了市區(qū)超四分之一的購買力。與此同時，高端市場內(nèi)部則經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性分化：

• 低密別墅成交“現(xiàn)象級”增長：2025 年 1-11 月成交套數(shù)從 2024 年同期的不足 500 套增長至 1174 套，同比激增 157.5% ，占據(jù)高端市場總量的四成；

• 購買力躍升，向頂端沖刺：在 1000-1500 萬 “ 基礎(chǔ)盤 ” 穩(wěn)固的同時， 1500 萬以上市場份額提升近 25 個百分點，其中總價超 2500 萬元的頂級豪宅提升 6.3 個百分點，顯示出強烈的資產(chǎn)升級趨向；

• 需求向“核心”與“稀缺”高度聚集：購買力強勢匯聚于奧體、江灣新城、城東新城等新興核心及擁有稀缺資源的板塊，地段價值梯度拉大。

伴隨供應(yīng)放量，部分高端住宅項目去化壓力顯現(xiàn)，市場進入買方主導(dǎo)、基于稀缺性進行價值重估的新階段。

數(shù)據(jù)洞察：量價逆勢齊漲，創(chuàng)市場份額新高

2025年，杭州總價千萬以上的高端住宅市場在整體樓市調(diào)整的背景下

2025

1-11

月杭州市區(qū)商品住宅共計成交

• 市場份額與價格雙破紀(jì)錄，財富“虹吸效應(yīng)”凸顯

截至2025年11月，杭州市區(qū)有總價超1000萬元房源成交的項目共計有60余個，成交總量達2868套/70.5萬㎡，同比分別大幅增長38.4%和34.9%，成交金額達442.9億元，同比增幅高達67.2%。

市場份額也急速擴張，成交套數(shù)占全市總量的比例升至7.9%，成交金額占比更是高達25.9%，意味著市區(qū)超四分之一的住宅銷售金額由頂級產(chǎn)品貢獻。

價格端來看， 2025 年 1-11 月高端住宅成交均價為62848元/㎡，同比上漲24.0%。價格上漲動力高度集中于核心稀缺資產(chǎn)。如上城區(qū)復(fù)興板塊的御園項目均價已達186000元/㎡，牢牢錨定價格極值，顯示出 “ 核心資產(chǎn) ” 強大的價格韌性。

表：2021年至今杭州市區(qū)總價千萬以上高端住宅成交量價情況

數(shù)據(jù)來源：

圖：2021年至今杭州市區(qū)高端住宅成交套面、金額占比變化

數(shù)據(jù)來源：

• 市場驅(qū)動邏輯：購買力、政策與資產(chǎn)配置邏輯的共振

2025 年杭州高端市場的爆發(fā)是多重因素共同作用的結(jié)果。

①內(nèi)生性購買力強勁：杭州數(shù)字經(jīng)濟與科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)培育了大量年輕化、國際化新財富階層，形成高端市場基本盤；“賣舊換新”資產(chǎn)置換潮進一步激活需求。

②政策環(huán)境釋放改善紅利：新房限價的全面取消，賦予了開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品的利潤空間與市場土壤，刺激了高品質(zhì)改善產(chǎn)品的供應(yīng)放量。同時，早年“四限”政策的松動，也釋放了原本被抑制的改善型需求，尤其是對低密、大尺度產(chǎn)品的追求。

③宏觀經(jīng)濟下的資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向：全球經(jīng)濟不確定性與美聯(lián)儲降息背景下，杭州核心地段高端住宅憑借稀缺性、抗跌性的 “ 硬通貨 ” 屬性，成為高凈值人群資產(chǎn)避險與優(yōu)化配置的重要選擇，吸引了本地乃至上海、北京等全國范圍的財富人群進入。

現(xiàn)象挖掘：熱度聚焦與內(nèi)部分化并存

仔細分析，當(dāng)前杭州高端市場的熱度，并非來源于整體市場的普遍繁榮，而是由少數(shù)結(jié)構(gòu)性熱點所驅(qū)動，市場內(nèi)部的分化趨勢日益凸顯。

• 低密產(chǎn)品“現(xiàn)象級”爆發(fā)，成交激增157.5%

2025年，以排屋、疊墅、合院為代表的低密住宅（別墅）市場表現(xiàn)強勁，與普通高端住宅形成顯著分化。

2025年1-11月，杭州別墅類高端住宅成交1174套，同比激增157.5%（2024年同期不足500套），其在千萬級高端市場中的份額占比從2024年的20.4%大幅躍升至40.9%，幾乎占據(jù)半壁江山。而普通住宅類高端產(chǎn)品成交量僅同比增長4.8%，市場份額也相應(yīng)收縮。這一變化表明，低密產(chǎn)品已從細分市場成長為關(guān)鍵支柱。

圖：2021年至今杭州市區(qū)高端住宅成交物業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)變化

數(shù)據(jù)來源：

• 1500萬以上成交占比跳漲，購買力向頂端沖刺

當(dāng)前杭州千萬級市場，成交絕對主力集中于200-300㎡面積段（合計占比61.6%）與1000-1500萬元總價段（占比63.5%），這構(gòu)成了高端住宅市場基本盤。

與此同時，結(jié)構(gòu)性變化正在發(fā)生：市場結(jié)構(gòu)性升級趨勢凸顯，“終極改善” 需求加速集聚。

從面積段看，160-180㎡面積段成交表現(xiàn)亮眼，占比較 2024 年同期提升了6.2個百分點； 200-250 ㎡面積段占比提升 0.8 個百分點，延續(xù)穩(wěn)健增長態(tài)勢； 300 ㎡以上大戶型則以13.1%的占比，穩(wěn)固占據(jù)高端市場一席之地。

從總價段看，高端區(qū)間增長動能更為強勁， 1500 萬元以上各總價段成交量和市場份額均實現(xiàn)顯著增長，其中2500萬元以上頂級豪宅合計占比提升6.3個百分點。

這一結(jié)構(gòu)變化表明，高凈值客群的購買邏輯正在進化——他們不再僅僅滿足于核心地段的高層平層，而是將購買力積極投向兼具“低密形態(tài)”與“超大尺度”的稀缺資產(chǎn)。

表：2025年杭州市區(qū)高端住宅成交總價段與面積段交叉分析

數(shù)據(jù)來源：

• 新興核心與稀缺資源的雙線聚焦，奧體、江灣新城成絕對贏家

高端購買力在板塊間的分布呈現(xiàn)明確的聚集效應(yīng)與顯著的價值分層。

市場熱點高度集中于兩類板塊。2025年，杭州市區(qū)共有47個板塊出現(xiàn)千萬級高端住宅成交，但購買力主要涌向兩類板塊：

第一類，城市核心區(qū)與新興中心區(qū)，金額TOP3板塊：奧體博覽城（62.3億元）、江灣新城（61.6億元）、城東新城（56.7億元），合計貢獻了近180億元，占榜單總額的近一半。這類板塊依托高規(guī)格規(guī)劃、成熟或快速兌現(xiàn)的頂級配套，成為成交的絕對主力。

第二類，擁有優(yōu)質(zhì)自然景觀的板塊如白馬湖（34.6億元）、湘湖（18.7億元）也占據(jù)了可觀的市場份額，顯示出購買力對稀缺資源的持續(xù)偏好。

圖：2025年杭州市區(qū)高端住宅板塊成交金額分布熱力圖

數(shù)據(jù)來源：

板塊價值呈現(xiàn)顯著的梯度分化。杭州單價第一梯隊（＞8萬元/㎡）的板塊主要包括兩類：一是如望江（11.2萬元/㎡）、復(fù)興（18.6萬元/㎡）、武林（8.6萬元/㎡）等傳統(tǒng)頂級地段；二是如奧體（8.8萬元/㎡）等新興核心區(qū)，它們共同構(gòu)成了杭州房價的天花板。

價格漲幅的分化進一步揭示了不同板塊的增長動能，奧體博覽城（+78.4%）、未來科技城（+76.6%）等板塊實現(xiàn)跳漲，主要源于前期限價嚴格、新房品質(zhì)大幅提升以及強勁的產(chǎn)業(yè)購買力支撐。而部分遠郊或配套停滯的板塊價格則出現(xiàn)下跌，如青山湖科技城、銀湖科技城等。

圖：2025年杭州市區(qū)高端住宅板塊成交價格及同比漲跌幅

數(shù)據(jù)來源：

榜單解碼：購買力向標(biāo)桿聚集，價值金字塔成形

從項目排行榜單分析，市場熱度與價值認可度呈現(xiàn)高度集中的特征，項目表現(xiàn)差異顯著。

成交高度集中于標(biāo)桿項目，奧映鳴翠府成為年度焦點。奧映鳴翠府以62.3億元的成交金額高居銷售金額榜首位，成為2025年度市場焦點。成交金額榜前三項目（奧映鳴翠府、詠湖云廬、云啟錢灣）總額占TOP20項目總額的33.6%，顯示購買力向頭部項目集中的趨勢明確。

從6W+到18W+，價格體系梯度分明。成交單價榜單呈現(xiàn)明顯的價值分層。御園以 186048 元 / ㎡的單價領(lǐng)跑，老牌高端低密項目坤和和家園均價接近 100000 元 / ㎡次之，奧映鳴翠府以 88210 元 / ㎡成為新興核心區(qū)價格標(biāo)桿。與此同時，榜單中也包含單價在 60000元 / ㎡左右的項目，顯示高端市場內(nèi)部存在顯著的價格梯度與價值認同差異。

成交“多點開花”，但核心板塊仍為價值共識。上榜項目分布在奧體、白馬湖、江灣新城、城東新城、湘湖等多個板塊，反映了市場熱點的多元化。然而，無論是從榜首項目的歸屬，還是從高單價項目的分布來看，奧體博覽城作為新興核心的代表，以及上城區(qū)各傳統(tǒng)核心與新興板塊（如復(fù)興、城東新城、江灣新城），依然是高凈值人群的“價值共識”。

特別聲明：以上榜單中高端住宅指2025年至今有總價千萬以上的房源成交的項目，銷售業(yè)績數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以項目2025年1月1日-11月30日期間銷售的商品住宅房源為統(tǒng)計口徑，包括普通住宅、別墅。主要依據(jù)在杭州的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考企業(yè)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，經(jīng)課題組嚴格審核納入統(tǒng)計。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

趨勢展望：供應(yīng)洪峰下，市場價值邏輯回歸

展望未來，杭州高端住宅市場將延續(xù)分化，并進入一個以“精挑細選”為特征的新階段。

• 登記客戶銳減，市場進入“買方市場”

2025年以來，杭州高端住宅市場成交規(guī)模呈現(xiàn)逐季走高態(tài)勢，尤其是四季度高端住宅集中入市，成交規(guī)模創(chuàng)新高（季均成交從一季度的3.1萬㎡增長至9.7萬㎡）。

但從開盤情況來看，市場熱度不增反降。11月高端住宅項目開盤次數(shù)和規(guī)模創(chuàng)全年峰值，但登記人數(shù)銳減，平均每次開盤僅36人登記；中簽率從上半年的普遍低于20%急劇攀升至11月的96.2%，購房者幾乎“即登記即得”。面對激增的供應(yīng)，市場整體消化速度明顯放緩，這標(biāo)志著高端住宅市場已由賣方主導(dǎo)轉(zhuǎn)向買方市場。

圖：2025年杭州市區(qū)高端住宅項目新開盤相關(guān)指標(biāo)月度走勢

數(shù)據(jù)來源：

• 17大豪宅待入市，競爭或趨于白熱化
  

后續(xù)杭州高端住宅市場將迎來集中供應(yīng)高峰，根據(jù)不完全統(tǒng)計，17個新項目預(yù)計陸續(xù)入市，全面覆蓋望江新城、奧體博覽城、蔣村、大關(guān)、三塘、濱江區(qū)政府、湘湖等熱門板塊。產(chǎn)品端將以大平層、疊墅、排屋為主力業(yè)態(tài)，戶型集中在210-506㎡（部分排屋可達870㎡），總價跨度從1500萬延伸至5000萬+，供應(yīng)規(guī)模預(yù)計創(chuàng)近年新高。

龐大的潛在供應(yīng)與放緩的去化速度形成強烈反差，預(yù)計整體去化周期將顯著拉長，市場競爭將進一步白熱化。除少數(shù)占據(jù)核心地段、產(chǎn)品力突出的優(yōu)秀項目外，多數(shù)高端樓盤將陷入激烈的同質(zhì)化競爭，分銷合作、價格優(yōu)惠等營銷手段大概率成為市場常態(tài)。

表：杭州市后續(xù)待入市高端住宅項目一覽表（不完全統(tǒng)計）

數(shù)據(jù)來源：

• 價值邏輯回歸：稀缺性和產(chǎn)品力定“勝負”
  

在買方市場環(huán)境下，購房者的決策將更加理性與審慎。項目能否在競爭中脫穎而出，將更取決于其內(nèi)在價值：不可復(fù)制的地段或景觀資源、經(jīng)得起推敲的產(chǎn)品力設(shè)計、以及能夠形成口碑的長期品質(zhì)。

對開發(fā)商而言：必須放棄過去“速戰(zhàn)速決”的思維，轉(zhuǎn)向“長期主義”的精耕細作。在項目定位階段就需極致挖掘地段或產(chǎn)品的稀缺性，并將“產(chǎn)品力”與“服務(wù)力”的兌現(xiàn)作為生命線。對于非頂尖項目，更需提前規(guī)劃精準(zhǔn)的客群定位、清晰的價值主張及可持續(xù)的營銷策略，避免陷入被動競爭。

結(jié)語：當(dāng)前，杭州的高端住宅市場已步入一個“總量擴張、內(nèi)部分化”的復(fù)雜周期。市場熱度在創(chuàng)下新高后，正因供應(yīng)洪峰的到來而步入盤整與價值檢驗期。市場的核心驅(qū)動力已從政策套利預(yù)期徹底轉(zhuǎn)向真實的居住價值、資產(chǎn)屬性和圈層認同。

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