（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周志明終身未婚，無(wú)子女。其父周振國(guó)早年與前妻育有一子（周志明）一女（周梅）。后周振國(guó)與吳秀蘭再婚，共同生育兩女：吳芳、吳靜。

周志明于2022年6月猝然去世，未留遺囑。其名下有一套102號(hào)房屋，系2009年與甲公司簽訂《多層住房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》取得的回遷安置房，已交付使用，但至今未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

外甥女林琳主張：舅舅周志明生前多次明確表示將102號(hào)房屋無(wú)條件贈(zèng)與自己，并提交微信聊天記錄及三位朋友的證人證言。周志明去世后，房屋由吳芳、吳靜實(shí)際占有，故訴至法院，請(qǐng)求判令102號(hào)房屋由其居住使用。

吳芳、吳靜辯稱：周志明未立遺囑，亦未簽訂書面贈(zèng)與合同；所謂“贈(zèng)房”僅有口頭或微信說(shuō)法，不構(gòu)成法律上的遺贈(zèng)或贈(zèng)與關(guān)系。吳秀蘭作為周志明的繼母，系其唯一第一順序法定繼承人；吳秀蘭去世后，二人依法繼承相關(guān)權(quán)益。

二、裁判結(jié)果

法院判決：駁回林琳的全部訴訟請(qǐng)求。

三、法院說(shuō)理

遺贈(zèng)必須以合法遺囑形式作出

《民法典》明確規(guī)定，遺贈(zèng)須通過(guò)符合法定形式的遺囑進(jìn)行。林琳提交的微信記錄和證人證言，雖反映周志明有贈(zèng)房意愿，但無(wú)法證明其作出了自書、代書、公證等有效遺囑，不構(gòu)成法律意義上的遺贈(zèng)。

不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與需書面+登記才生效

即使視為生前贈(zèng)與，根據(jù)《民法典》，贈(zèng)與房產(chǎn)應(yīng)采用書面形式，且須辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記方發(fā)生物權(quán)效力。102號(hào)房屋既無(wú)書面贈(zèng)與合同，也未完成過(guò)戶，贈(zèng)與關(guān)系未成立。

原告未能完成舉證責(zé)任

林琳作為主張權(quán)利的一方，未能提供充分證據(jù)證明存在有效遺贈(zèng)或贈(zèng)與，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

繼承問(wèn)題不在本案審理范圍

吳芳、吳靜雖主張繼承權(quán)，但未在本案中正式提出分割請(qǐng)求。鑒于案由不同、當(dāng)事人范圍不一致，法院認(rèn)為房屋繼承問(wèn)題應(yīng)另行訴訟解決。

四、律師提示

本文由北京遺產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理。需要提醒的是：自然人欲將房產(chǎn)贈(zèng)與法定繼承人以外的人（如外甥、侄女、朋友等），必須通過(guò)合法有效的遺囑或書面贈(zèng)與合同明確表達(dá)意愿。僅憑口頭承諾、微信聊天或他人轉(zhuǎn)述，難以被法院認(rèn)定為有效遺贈(zèng)。尤其對(duì)于尚未取得產(chǎn)權(quán)證的回遷房，更需提前做好法律安排。

如您涉及遺贈(zèng)效力認(rèn)定、回遷房繼承、親屬間房產(chǎn)贈(zèng)與等法律問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。