時間倒回到今年3月，當(dāng)時的北京土拍，堪稱今年全國豪宅市場的標(biāo)志性事件——

中海地產(chǎn)在274輪競價后，以75.02億、樓面價10.23萬/㎡、27.93%溢價率競得北京海淀樹村地塊，刷新當(dāng)時北京的樓面價紀(jì)錄，一舉將北京樓面價帶進(jìn)了10萬+時代。

要知道的是，樹村所在的上地街道作為海淀乃至北京的知名豪宅板塊，已經(jīng)用多個樓盤證明了板塊的價值：

隔壁的圓明天頌二手房掛牌均價站穩(wěn)17.6萬/㎡…

作為中海今年在北京的地王項目，坊間曾傳聞會做成中海北京第三座玖序產(chǎn)品。不過讓人意外的是，前兩天中海北京樹村地王項目發(fā)布案名：

安瀾北京。

如果說此前中海在上海合作開發(fā)的全球地王“安瀾上�！笔莻�“意外”，此次“安瀾北京”亮相或許意味著：

中海正在打造一條超越“玖序”的頂級產(chǎn)品系——“安瀾”。據(jù)說是定位為“一城一座的頂級孤品”

兩個地王、兩座“安瀾”，艷姐覺得中海頂序產(chǎn)品升級背后的意圖非常明確：

在各家房企把豪宅卷成麻花的，用全新的“安瀾”系產(chǎn)品，再現(xiàn)中海在豪宅市場的統(tǒng)治力。

01

中海又將放出大招

大家都知道，在去年將玖序系產(chǎn)品引入北京后，中海在北京豪宅市場展現(xiàn)出了恐怖的統(tǒng)治力。

克而瑞數(shù)據(jù)，去年6月開盤的中海京華玖序以97.36億的銷售額，斬獲北京樓盤年度銷冠，比排名第2的香山樾多賣了60%；今年5月開盤的中海萬吉玖序，上半年以41.58億銷售額，排名第5。

此次的安瀾北京，中海肯定是朝著繼續(xù)制霸豪宅市場的方向去的。

根據(jù)規(guī)劃公示，中海將在地塊的北區(qū)打造8棟5層疊拼產(chǎn)品，包括上疊、下疊，中間層則是稀缺的大平層產(chǎn)品；

此外，還將在南區(qū)打造8棟6層退臺洋房，在為高端客群帶來舒適度較高的低密生活的同時，降低入駐門檻。

安瀾北京規(guī)劃示意

從項目規(guī)劃中和效果圖中，也可看到“安瀾”產(chǎn)品建筑語言的進(jìn)化：

比如北區(qū)，石材立面+呼應(yīng)圓明園的新中式坡屋頂，顏值質(zhì)感雙在線；層高約3.15米~3.4米的空間尺度，以及地下室或露臺空間的贈送，這些都已經(jīng)展現(xiàn)出了高端低密產(chǎn)品應(yīng)有的氣質(zhì)。

安瀾北京網(wǎng)傳效果圖示意

目前安瀾北京的效果圖還比較少，不過在限高16米、楔形地塊的硬性條件下，安瀾北京的產(chǎn)品還是有不小的挑戰(zhàn)的。

安瀾北京規(guī)劃示意

像景觀，項目幾乎沒有可以打造集中式園林的空間，只在南北區(qū)之間打造了兩個下沉庭院，設(shè)計了約2800㎡的超奢會所，涵蓋私宴廳、恒溫泳池等多功能空間；樓間距最窄的地位只有18米左右，很難避免對視感，對于頂級豪宅來說是一種缺憾。

再來看安瀾上海，花園浮島全景艙、整層架空、超級界面、垂直山林景觀、陽光車庫……簡直是下一個時代的產(chǎn)品，相當(dāng)超前。

安瀾上海實景

對比來看，安瀾北京的設(shè)計相當(dāng)“保守”。

不過，安瀾北京的“殺手锏”也相當(dāng)明確——地段。

安瀾北京處于海淀區(qū)上地街道，上地有2個明顯的標(biāo)簽：中國硅谷、“最強(qiáng)”學(xué)區(qū)。

中國硅谷——中關(guān)村軟件園就在上地街道，匯集了騰訊、華為、百度、聯(lián)想、甲骨文等互聯(lián)網(wǎng)大廠的總部，直線距離安瀾北京不過3公里；

海淀是北京的教育強(qiáng)區(qū)，上地街道又是海淀的教育高地，板塊內(nèi)的上地實驗學(xué)校（上地101）、清華附上地學(xué)校、人大附西山學(xué)校等，妥妥的一梯隊。

優(yōu)越的地段和學(xué)區(qū)，產(chǎn)品低密屬性，艷姐覺得安瀾北京做成頂豪的底子還是有的。

02

“金疙瘩”被提級管理？

艷姐觀察到，作為安瀾系在北京的開篇制作，安瀾北京于中海的意義相當(dāng)大，中海在拿地海報上的定位是：

扛鼎海淀。

如此重磅的項目，自然要配置高能級的操盤團(tuán)隊。

艷姐注意到，在拿下地塊的半個月后，中海組建了開發(fā)公司，中海地產(chǎn)助理總裁、北部大區(qū)總裁付熙嵬出任董事長，中海地產(chǎn)北京公司倪健剛出任總經(jīng)理。

畢竟地是中海地產(chǎn)北京公司拿的，錢是中海地產(chǎn)北京公司出的，這樣的配置也再正常不過。

不過還沒等中海地產(chǎn)北京公司將這個“金疙瘩”焐熱，就有市場傳聞，項目被提級為“集團(tuán)直管”。

不僅僅是集團(tuán)提級管理，更讓中海地產(chǎn)北京公司扎心的是項目操盤手似乎也要跟自己無緣。

市場早前還傳聞，出任安瀾北京的操盤手是李鑫，來自中海新城公司。

李鑫

中海新城公司是中海地產(chǎn)在北京的另一家子公司，跟中海地產(chǎn)北京公司是兄弟公司，2家公司在北京施行“賽馬制”，同臺競爭，共同支撐起中海在北京的業(yè)績。

在中海地產(chǎn)北京2家公司體系內(nèi)，李鑫算得上是中海在北京最會賣豪宅的人。

公開信息顯示，李鑫在2019年的時候出任過中海地產(chǎn)北京公司北片區(qū)營銷總監(jiān)，2020年出任中海地產(chǎn)北京公司營銷部副經(jīng)理。

后面李鑫到了中海新城公司，先后出任中海京華玖序、中海萬吉玖序的操盤手，并一步步晉升為北京房地產(chǎn)市場知名的“金牌操盤手”。

在中海京華玖序期間，李鑫曾創(chuàng)造了首開當(dāng)日銷售62億，并帶領(lǐng)中海京華玖序以97.36億的銷售額，斬獲北京樓盤2024年度銷冠；今年上半年，中海京華玖序再次以16.85億的網(wǎng)簽金額位居?xùn)|、西城兩區(qū)樓盤銷冠。

在中海萬吉玖序期間，李鑫帶領(lǐng)團(tuán)隊創(chuàng)造了首開銷售64.7億的業(yè)績，徹底奠定了中�！熬列颉毕翟诒本┖勒袌龅牡匚弧�

艷姐覺得，安瀾北京雖然是中海地產(chǎn)北京公司拿的地，但操盤沒有比李鑫更合適的了，這個時候就不分你我了，誰有能力誰上，畢竟這么重磅的項目，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)都盯著，目的只有一個：

安瀾北京的首開只許成功！

目前安瀾北京也公布了價格，整盤均價16.55萬/㎡，單價區(qū)間13.72~18.7萬/㎡，其中北區(qū)的疊墅套均總價達(dá)到6000萬級別、大平層門檻價2100萬+；南區(qū)的洋房門檻價大約2200萬+。

早前海淀的幾個新盤都取得了不錯的去化成績，像綠城、越秀合作開發(fā)的和樾望雲(yún)、和樾玉鳴，今年3月同日首開銷售152億；清河板塊的建發(fā)海晏首開銷售62億。

不過，安瀾北京的價格比和樾望雲(yún)、和樾玉鳴高了約60%，比隔壁的建發(fā)海晏也高了大約30%。

作為板塊內(nèi)目前的唯一新房，又頂著北京首個安瀾系產(chǎn)品+金牌操盤手李鑫的光環(huán)，一共278套房源的安瀾北京能否延續(xù)熱銷勢頭，甚至快速清盤，我們也拭目以待。

03

“兄弟公司”的競合

前幾天，克而瑞發(fā)布了1-11月北京房企銷售排行榜，中海地產(chǎn)以331.5億的權(quán)益銷售額穩(wěn)居第一，把第二名中建智地的198.56億甩在身后。

“銷冠”看上去金光閃閃，可在中海內(nèi)部卻是冰火兩重天。

畢竟331.5億的業(yè)績，是由中海地產(chǎn)北京公司與中海新城公司2個內(nèi)部平臺共同完成。

長期以來，兩家公司各司其職，業(yè)務(wù)方向和區(qū)域布局也有所差異。中海新城公司深耕石景山與舊改，總經(jīng)理是張欣；

張欣

中海地產(chǎn)北京公司的“權(quán)限”要大很多，業(yè)務(wù)集中海淀、房山、豐臺、昌平等區(qū)域，總經(jīng)理是倪建剛。

倪建剛

過去幾年，中海地產(chǎn)北京公司一直是老大，在2022年的時候，中海北京公司銷售額超400億，中海新城僅有100多億，兩者之間的差距不是一般的大。

但從2024年開始，中海新城實現(xiàn)了對中海地產(chǎn)北京公司的反超。

去年上半年，中海地產(chǎn)北京公司網(wǎng)簽銷售86.6億，遠(yuǎn)低于中海新城的112.8億。

或許是因為感受到了這種壓力，去年下半年，中海北京公司更換了營銷負(fù)責(zé)人，倪建剛將自己的老部下、中海天津公司原營銷總王野調(diào)來了北京。

此后中海地產(chǎn)北京公司在土拍市場持續(xù)發(fā)力，先是去年底以總價110億競得豐臺萬泉寺地塊，開發(fā)中�！惤鸶�，然后又在今年3月以總價75億競得海淀樹村地王，開發(fā)安瀾北京。

2個項目的總貨值超過300億。

不過被寄予厚望的中�！惤鸶衲�4月開盤，目前的網(wǎng)簽率還不到20%。本是中海地產(chǎn)北京公司證明自身高端操盤能力的最后賭注，也被集團(tuán)提級管理。

前11個月，中海新城權(quán)益194.21億，位居北京房企第2，距離“銷冠”不到5個億；中海地產(chǎn)北京公司權(quán)益銷售137.32億，位居第4。

“兄弟”競合下，中海地產(chǎn)北京公司被中海新城遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。

有意思的是，張欣在今年上半年還兼任了中海發(fā)展投拓總監(jiān)，晉升為集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)序列。

集團(tuán)給出的這張信任票，倪建剛身上的壓力屬實不輕。

結(jié)語

去年，中海在行業(yè)賺足了不少話題：北京、上海、深圳3個一線城市的銷冠；“玖序”系產(chǎn)品貢獻(xiàn)了870億業(yè)績。

秘籍也很“簡單”，地段+產(chǎn)品。

但到了今年，招商蛇口、綠城等房企在產(chǎn)品力上不斷發(fā)力，持續(xù)刷新豪宅產(chǎn)品的天花板，中海“玖序”系的魅力似乎消失了。

壓力之下，中海今年在上海、北京連推2座“安瀾”系產(chǎn)品，目的也很明確，通過高端產(chǎn)品迭代為營銷破局。

“安瀾”系能否延續(xù)中海在豪宅市場的傳奇故事？我們也拭目以待。

主編：張艷

責(zé)編：Eric

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