貝殼前兩年揣著70億真金白銀下場，想打通“找房到建房”的全鏈條，結(jié)果沒撐多久就官宣停了自操盤。是數(shù)據(jù)給的底氣不夠，還是跨界真的踩了行業(yè)深坑？這事兒背后，其實藏著房地產(chǎn)行業(yè)分工越來越細(xì)的大趨勢。

2025年末，貝殼旗下的貝好家平臺正式官宣：不做自操盤業(yè)務(wù)了。這一停，直接把成都“貝宸S1”和上�！柏悵iC1”兩個項目推到了臺前。作為房產(chǎn)中介里的頭部玩家，貝殼當(dāng)初可是野心不小，砸了70億級的投入跨界搞地產(chǎn)開發(fā)，想試試“用數(shù)據(jù)搞開發(fā)”的新模式。但市場的反饋很實在，一點不摻水分：成都項目首開108套，最后只賣了20多套，去化連21%都不到；上海的“貝漣C1”稍好點，開盤50天網(wǎng)簽77套，網(wǎng)簽率53.5%，也就算個行業(yè)中游水平，離預(yù)期差得遠(yuǎn)。

上圖人物：貝殼集團(tuán)副董事長、貝好家CEO徐萬剛，圖源：資料圖

2023年入局：70億押注“中介+開發(fā)”，想當(dāng)“全活選手”

這事得從2023下半年說起。那時候房地產(chǎn)市場剛從疫情里緩過勁，新房買賣有點回暖的意思，但不少開發(fā)商卻手頭緊、現(xiàn)金流吃緊，日子不好過。貝殼一看這機(jī)會，覺得自己手里有海量買房數(shù)據(jù)，又不缺資金，這不就是跨界的好時機(jī)嗎？

一開始貝殼還只是小試牛刀，拿點小錢入股，換個營銷合作的資格，先摸摸水。后來見地價降了，膽子也大了，干脆自己拿地搞自操盤，一心想把“拿地、設(shè)計、蓋房、賣房”一整套流程都包下來，做個“全活選手”。據(jù)公開消息，貝好家前后在全國搞了17個項目，光拿地就花了50多億，再加上蓋房子的成本，整體投入超70億，那架勢擺得可是相當(dāng)足。

雙項目試水：53.5%網(wǎng)簽率VS21%去化率，剛需盤比豪宅好賣

貝殼這次跨界，選了兩個不同方向試水：成都“貝宸S1”走高端豪宅路線，瞄準(zhǔn)的是不差錢的高端客戶；上�！柏悵iC1”則主打剛需和改善，面向普通買房家庭。結(jié)果市場給出的答案很明顯，剛需盤的接受度要高不少，但說到底，倆項目都沒達(dá)到預(yù)期效果。

成都那項目，首開去化連三成還不到，雖說豪宅本身就不好賣，但也能看出貝殼沒摸準(zhǔn)高端客戶的脈，產(chǎn)品和需求沒對上。上海的網(wǎng)簽率看著過了半，算是有點面子，但房地產(chǎn)行業(yè)講究“高周轉(zhuǎn)”，錢投進(jìn)去得快速回籠才行�？韶悮哪玫氐介_盤花了快一年時間，資金就這么趴在項目上動不了，資金使用效率確實不高，這對于追求周轉(zhuǎn)的行業(yè)來說，可不是個好信號。

管理層回應(yīng)：“主動退場”而非“被動妥協(xié)”

面對市場上“跨界失利”的猜測，貝殼管理層也沒藏著掖著，貝好家CEO徐萬剛直接站出來回應(yīng)：停止自操盤不是被動妥協(xié)，而是主動選擇，目的是聚焦自己的核心優(yōu)勢。他還說了句實在話：中國房地產(chǎn)領(lǐng)域不缺新增開發(fā)商，缺的是能真正懂客戶、幫供需雙方牽線搭橋的角色。

這話聽著確實在理，畢竟貝殼的老本行就是幫人找房、匹配資源，在這方面的優(yōu)勢沒人能比。現(xiàn)在及時止損回歸主業(yè)，也算是認(rèn)清了自己的定位，沒硬著頭皮往下沖。

提前數(shù)月鋪墊：10億元資金紅線劃定邊界

其實貝殼要停自操盤，早在2025年8月底就有信號了。當(dāng)時貝殼董事長彭永東就明確宣布，成都、上海這兩個項目之后，不再推進(jìn)新的自操盤項目。不僅如此，他還劃了條紅線：后續(xù)可投的增量自有資金規(guī)模不超過10億元，而且合作內(nèi)容里不包含資金解決方案。

這意思再明白不過了，之前70億是用來試錯的，現(xiàn)在模式驗證得差不多了，就該收收心，不能再無限制投入了。既圓了當(dāng)初“驗證業(yè)務(wù)模式”的初衷，也能看出貝殼在控制財務(wù)風(fēng)險，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)可不是小數(shù)目，砸進(jìn)去的錢能不能回來、啥時候回來，都是未知數(shù)，見好就收才是穩(wěn)妥做法。

核心能力拷問：中介的本事，蓋不了房子

說來說去，還是應(yīng)了那句老話：隔行如隔山。貝殼從鏈家發(fā)展到現(xiàn)在的貝殼找房，這么多年下來，最厲害的本事是什么？是讓經(jīng)紀(jì)人高效協(xié)作，幫買房和賣房的人快速匹配資源，解決供需問題。但蓋房子可是另一碼事，它需要懂工程管理、成本控制，還得搞定供應(yīng)鏈這些繁瑣的事，專業(yè)性要求完全不同。

貝殼手里的買房數(shù)據(jù)確實值錢，能知道大家喜歡什么樣的戶型、在意什么配套，但這些數(shù)據(jù)沒法直接變成蓋房子的專業(yè)能力。這就像擅長牽線搭橋的媒人，未必能管好婚禮的全流程一樣，核心本事不在一個頻道上。中介的基因，終究抵不過地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)壁壘。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，分工是越來越細(xì)了，每個企業(yè)都有自己的“看家本事”。超出能力邊界的事，再有錢、再有想法，也未必能做成。

貝殼這波自操盤，從70億高調(diào)入場到官宣退場，算不上失敗，更像是一次認(rèn)真的試錯。它也給行業(yè)提了個醒：不管企業(yè)做得多大、名氣多響，只有立足自己的核心優(yōu)勢、把專業(yè)的事做好，才能在市場迭代中走得穩(wěn)、走得遠(yuǎn)。畢竟，在越來越細(xì)分的市場里，“專”比“全”更吃香。

（信息參考來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞、澎湃新聞、新浪財經(jīng)、“地產(chǎn)星探”公眾號、“好貓財經(jīng)”公眾號及過往公開新聞報道）