2000 米深的海底，一頭 40 噸的鯨魚生命終結，緩緩下沉。它的遺骸將在未來幾十年里，滋養(yǎng)一套完整的生態(tài)系統(tǒng)：鯊魚、鼠尾魚、盲蝦、食骨蠕蟲，乃至依賴化學合成的貽貝與海葵。這一過程被稱為 “鯨落”，一個殘酷而富有詩意的自然現(xiàn)象—— 死亡與新生在此完成交接。

上世紀90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本發(fā)行量最大的報紙《讀賣新聞》發(fā)表社論，稱“房地產(chǎn)泡沫如病入膏肓的巨鯨，沉沒才能滋養(yǎng)實業(yè)之?！保蚌L落理論”自此成了日本社會污名化房地產(chǎn)的話術，各大媒體推波助瀾，流毒20年，誘導出了日本經(jīng)濟的致命幻象。不過，現(xiàn)實是殘酷的。在房地產(chǎn)低迷后，日本制造業(yè)投資萎縮了28%，創(chuàng)新更是停滯了十年之久。鯨落之后萬物未生，只有斷骨連筋的產(chǎn)業(yè)陣痛。

有意思的是， 2021 年，中國房地產(chǎn)觸頂下沉后，曾經(jīng)荼毒日本的話術又被好事者拾了過來，一鯨落，萬物生，一種樂觀的預期如海洋傳說般蔓延開來。他們相信，巨鯨的倒下將釋放被其 “ 吸走 ” 的社會資源與金融活力，為實體經(jīng)濟、科技創(chuàng)新與消費升級讓出空間。高房價的枷鎖將被打破，年輕人的未來將重獲自由，一個更健康、更均衡的經(jīng)濟生態(tài)將破土而出。

五年過去，巨鯨已落。但預想中的萬物復蘇并未到來。相反，我們目睹的是一片“大海不安，萬物凋敝” 的生態(tài)危機。房價普跌超過40%，土地市場陷入冰凍，地方財政告急，消費持續(xù)降級，青年失業(yè)率高企，銀行體系承壓……那個曾被千夫所指的行業(yè)，其衰落帶來的不是解脫，而是系統(tǒng)性陣痛。網(wǎng)絡輿論場悄然轉向，曾經(jīng)被斥為“奸商代言人”“四大惡人”的孟曉蘇，今年在其呼吁拯救行業(yè)的言論下，竟開始一邊倒地出現(xiàn)“這才是良心專家”“挺孟老”的評論。

這巨大的認知反差，迫使我們追問一個根本性問題：我們究竟誤解了什么？房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟生態(tài)中，到底扮演著何種角色？為什么它的衰落，沒有帶來預想中的生機？

01

認知錯位：我們錯把大海當成了鯨魚

對房地產(chǎn)最普遍的誤判，是將它視為一個可以剝離的“支柱產(chǎn)業(yè)”，一頭可以在不影響生態(tài)的前提下倒下的“巨鯨”。這種認知在本質上是錯誤的。

房地產(chǎn)不是海洋中的一個物種，它本身就是孕育其他物種的“大?！?，是經(jīng)濟生態(tài)的底層操作系統(tǒng)。

理解這一點，需要回溯中國財富創(chuàng)造的底層密碼。
生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關系，生產(chǎn)關系反過來促進或束縛生產(chǎn)力的發(fā)展?；仡欀袊?jīng)濟的騰飛歷程，有三次制度變革居功甚偉，分別是：農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)承包責任制、 90 年的土地有償使用以及 98 年住房制度改革?？梢哉f，如果沒有這三次變革開啟的國運，中國的經(jīng)濟比今天可能要差很多。

中國經(jīng)濟增長在1989年、1990年為4%左右，但隨后突然急升至1992年的13.2%，并從1992年到1996年，保持了長達5年兩位數(shù)左右的增長。很多研究將這一輪增長歸功于鄧小平的南方講話。而事實上，在南方講話發(fā)表之前的1991年，中國經(jīng)濟就已經(jīng)開始了快速攀升，當年的經(jīng)濟增長率從1990年谷底的3.9%，猛增到8%。

真正對這一輪經(jīng)濟增長啟動起到關鍵性作用的，是1990年正式推出的城市土地有償使用制度。正是這一改革，盤活了沉淀多年的城市財富，使地方政府特別是城市政府“一夜暴富”。一舉扭轉長期以來城市服務欠賬累累，基礎設施建設入不敷出的尷尬局面，開始了世界城市發(fā)展史上前所未有的高速城市化進程。

1998 年的住房制度改革，停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化社會化的新體制，房改不僅釋放了巨大的消費需求，更盤活了人類歷史上規(guī)模最大的存量資產(chǎn)價值。這些財富一夜之間造就了龐大的有產(chǎn)階層，社會信用急劇膨脹，帶動了銀行業(yè)爆炸式的增長，進而通過金融系統(tǒng)放大到整個經(jīng)濟。這絕非簡單的“泡沫制造”，而是一場深刻的財富證券化革命。

這一過程的本質，是將整個國家的土地信用貨幣化。地方政府通過出讓土地使用權獲得原始資本，投入基礎設施建設，補貼產(chǎn)業(yè)競爭；居民通過房產(chǎn)抵押獲得消費與創(chuàng)業(yè)資金；銀行體系則依托不斷增值的房地產(chǎn)構建起龐大的信用派生能力。

房地產(chǎn)由此成為中國經(jīng)濟這部“國富機器”的核心傳動裝置。它不像農(nóng)業(yè)或制造業(yè)那樣直接創(chuàng)造實物產(chǎn)品，卻通過信用創(chuàng)造功能，為所有行業(yè)提供了賴以生存的“流動性海水”。

地價越高，土地收益越多，地方政府補貼能力越強，產(chǎn)業(yè)的競爭力就越強，中央政府的財政收入就越好。從某種意義來講，中國產(chǎn)業(yè)超強的競爭力和中央財政的連年盈余，很大一部分都是從地方政府的土地收益轉移過去的。房地產(chǎn)帶動的絕不只是房地產(chǎn)業(yè)自身，而是涉及了投資、消費和出口所有宏觀經(jīng)濟領域。因此，房地產(chǎn)市場的崩盤，對宏觀經(jīng)濟的影響一定會是全面性的——至少會遠遠超過股市對宏觀經(jīng)濟的影響：不僅地方政府，而且中央政府；不只是房地產(chǎn)行業(yè)，而是所有其他行業(yè)，都無法在房地產(chǎn)市場衰退中獨善其身。

在今天，房地產(chǎn)相關貸款占銀行信貸比重約 40%，相關收入占地方綜合財力約 50%，資產(chǎn)價值占城鎮(zhèn)居民家庭財富約 60%，456結構勾勒出的，不是一頭鯨魚的輪廓，而是整個海洋的生態(tài)邊界。點這里，了解云資管

當這片“大?！钡臏囟润E降、流動性枯竭時，所有依賴其生存的“海洋生物” —— 從地方政府的公共服務，到建筑裝修業(yè)的數(shù)千萬就業(yè)，再到普通家庭的財富預期與消費信心 —— 都將面臨生存危機。我們期待的“萬物生”，在海水變得冰冷貧瘠的那一刻，就已失去了最基本的生態(tài)前提。

02

歷史回聲：泡沫與轉型的必然之路

承認房地產(chǎn)的“海洋”屬性，并非為其過往的一切辯護。這片大海確實曾波濤洶涌，泡沫翻騰，甚至呈現(xiàn)出“綁架經(jīng)濟” 的險惡態(tài)勢。

房地產(chǎn)金融化催生了一個龐大的“食利階層”。早期通過拆遷、囤房獲利者，部分演變?yōu)橐蕾囐Y產(chǎn)增值而脫離生產(chǎn)性勞動的角色。這種模式滋生投機，加劇貧富分化，扭曲社會價值觀。更關鍵的是，它讓地方政府形成了難以擺脫的“土地財政依賴癥”，在“賣地-基建-升值-再賣地”的循環(huán)中，將城市發(fā)展與房地產(chǎn)價格深度捆綁。

這種模式的不可持續(xù)性，頂層設計者早有洞察。網(wǎng)絡流傳的所謂“天涯神貼十三步”，無論真假，其描述的路徑 —— 從激活市場、創(chuàng)造繁榮，到主動擠壓泡沫、引導軟著陸，最終推動經(jīng)濟轉型 —— 在邏輯上與過去幾年的宏觀政策軌跡存在驚人的暗合。

它揭示了一個殘酷而清醒的共識：這場轉型不是可選項，而是必答題；不是周期性的調整，而是發(fā)展模式的根本轉向。中國政府擺脫對土地財政的依賴，中國經(jīng)濟擺脫對房地產(chǎn)拉動的依賴，房住不炒，是毋庸置疑的長期方向。

問題在于，一場主動的、漸進式的“瘦身”計劃，遭遇了百年未遇的、劇烈的外部風暴沖擊。轉型的設計師們或許預見到了內(nèi)部的陣痛，但未必完全預料到外部環(huán)境會以如此迅猛、惡劣的方式，將“軟著陸”的跑道瞬間抽走。

03

風暴來襲：當轉型撞上“超級大周期”

中國房地產(chǎn)的轉型之路，恰好踏入了人類經(jīng)濟史上一個關鍵的“換擋間隙期”。

正如經(jīng)濟學家約瑟夫·熊彼特在《經(jīng)濟發(fā)展理論》中指出的，經(jīng)濟增長的本質是“創(chuàng)造性破壞”。每一輪由技術創(chuàng)新（如鐵器、蒸汽機、互聯(lián)網(wǎng)）驅動的經(jīng)濟飛躍，都必須以淘汰舊的生產(chǎn)體系為代價。當前，我們正處在上一個破壞周期（以房地產(chǎn)和傳統(tǒng)基建為代表）的尾聲，而下一個由AI等新技術引領的創(chuàng)造周期尚在破曉前夕，這正是經(jīng)濟感到停滯的根本原因。

世界正處于“舊引擎已衰，新引擎未強” 的尷尬真空地帶。傳統(tǒng)增長模式的紅利耗盡，而新一輪技術革命帶來的增量財富還遠未覆蓋下行壓力。全球經(jīng)濟陷入一種“內(nèi)卷式”的存量博弈狀態(tài)，恰如劉慈欣在《三體》中描繪的 “黑暗森林” —— 宇宙的資源有限，不同文明之間只有猜疑，沒有信任，為了自身的絕對安全，必須先發(fā)制人，扼殺對手于萌芽之中。

在這一宏大背景下審視中國房地產(chǎn)的“硬著陸”，其性質發(fā)生了根本變化。它不再僅僅是一個國內(nèi)部門的主動調整，而成為一場內(nèi)外壓力疊加的“完美風暴”。

從外部看，美國憑借美元霸權，通過激進加息引導全球資本回流，客觀上刺破了以高杠桿為特征的全球（包括中國）資產(chǎn)價格泡沫。同時，其在芯片等高科技領域的遏制戰(zhàn)略，意圖鎖死中國向產(chǎn)業(yè)鏈頂端攀升的通道。這兩者結合，形成了對中國經(jīng)濟“破舊”與“立新”的雙重狙擊。

從內(nèi)部看，為應對空前復雜嚴峻的國際安全局勢，國家必須將大量資源投向國防、科技自立等“安全賬戶”，這在一定程度上擠占了本可用于經(jīng)濟轉型、社會保障與刺激消費的財政與金融資源。

于是，一個令人窒息的循環(huán)開始形成：傳統(tǒng)經(jīng)濟引擎（以房地產(chǎn)為代表）急速失速，導致地方財政困難、就業(yè)市場收縮、居民財富縮水；而新經(jīng)濟引擎尚在襁褓，且面臨外部打壓與內(nèi)部資源約束，無法快速填補前者留下的巨大缺口；兩者疊加，全社會進入“資產(chǎn)負債表衰退” —— 企業(yè)不愿借貸投資，家庭不愿借貸消費，所有人都忙于修復受損的資產(chǎn)負債表，經(jīng)濟陷入通縮與低欲望的螺旋。

這殘酷地印證了那個道理：沒有舊大海的相對穩(wěn)定，就談不上在新大陸的開拓。當整個海洋系統(tǒng)因核心要素的崩潰而動蕩時，所有物種的生存都面臨威脅，遑論進化與新生。

杭州“六小龍”的案例頗具啟示。這座以數(shù)字經(jīng)濟聞名的新一線城市，之所以能在孵化獨角獸企業(yè)上領先，與其地方政府能“投入巨量資源”密不可分。而這份底氣的根源，正是杭州在上一輪周期中相對健康、穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場與土地財政，為其積累了寶貴的轉型“彈藥”。

04

結語：穩(wěn)住基本盤，等待新黎明

因此，“一鯨落，萬物生”的浪漫想象，建立在一種機械的、零和的經(jīng)濟觀之上。它認為資源是靜態(tài)的，一個部門的衰落會自動流入其他部門。但現(xiàn)代經(jīng)濟是一個高度復雜、深度耦 合的動態(tài)生態(tài)系統(tǒng)。

房地產(chǎn)的“落”，不是一頭鯨魚尸體的溫和沉降，而是一場引發(fā)海嘯、洋流紊亂、溫度驟變的“生態(tài)基礎塌陷”。它 所卷走的，不僅是鋼筋水泥的價值，更是整個經(jīng)濟體的信用錨、政府的財政能力、家庭的財富信心和社會的穩(wěn)定預期。

當下，呼吁穩(wěn)定房地產(chǎn)，絕非走回頭路，更不是拯救“吸血鬼”。它是在搶救中國經(jīng)濟的“生態(tài)基礎”，是在暴風雨中穩(wěn)住船的底艙，是在新舊動能轉換最脆弱的“驚險一躍”時刻，防止失足墜入深淵。

不是要重回房價飛漲的老路，而是要通過“止血、化債、保交樓、穩(wěn)預期”等非常手段，防止系統(tǒng)性風險蔓延，為修復資產(chǎn)負債表、釋放消費潛力、培育新質生產(chǎn)力，爭取至關重要的時間與空間。

真正的“萬物生”，不會來自一個行業(yè)的殉道，而只能孕育于一個穩(wěn)定、健康、升級后的新生態(tài)之中。穩(wěn)住房地產(chǎn)這個“基本盤”，不是終點，而是為中國經(jīng)濟穿越這場“超級大周期”的黑暗，迎接以新質生產(chǎn)力為標志的新黎明，保住最寶貴的火種與方舟。

巨鯨已落，但海洋不能死去。唯有大海重歸安寧與豐饒，真正的萬物生長，才可能在這片古老而又年輕的土地上，再次降臨。

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