代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

12月廣州土拍下半程正式開(kāi)啟。

今日，廣州成功出讓四宗涉宅用地，累計(jì)成交總價(jià)67.28億元。

四宗地塊中，兩宗地塊位于南沙、天河、黃埔各一宗成交。

對(duì)于今天的地塊出讓結(jié)果，專(zhuān)家解讀如下：

【肖文曉】--克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師

進(jìn)入12月，廣州拍地進(jìn)入年終收官前的沖刺模式，連同今天成交的4宗在內(nèi)已經(jīng)成交了14宗涉宅用地，是年內(nèi)土拍成交最多的月份。值得注意的是，今日成交的4宗地塊位置都相當(dāng)不錯(cuò)，其中1宗位于天河金融城東區(qū)、2宗位于南沙明珠灣靈山島，1宗位于黃埔長(zhǎng)洲島，其中前3宗都是廣州重點(diǎn)規(guī)劃商務(wù)區(qū)里面的稀缺宅地，而黃埔長(zhǎng)洲島地塊更是市中心難得一見(jiàn)的低密江景宅地，土地價(jià)值不菲。從今年土拍的成交對(duì)象來(lái)看，國(guó)央企以及地方城投依然是當(dāng)前拿地的主力對(duì)象，民企偶有現(xiàn)身?yè)炻m然底價(jià)成交是主流，但亦不乏優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交，反映在行業(yè)止跌回穩(wěn)的震蕩市場(chǎng)，房企投資策略理性中又有側(cè)重，房企普遍認(rèn)為高價(jià)值用地有更好的投資安全性。

四宗地塊素質(zhì)及周邊市場(chǎng)如何？接下來(lái)由克而瑞為大家逐一揭曉：

01

天河區(qū)

金融城東區(qū)AT091410地塊

今年年初，官方舉辦了首場(chǎng)土地推介大會(huì)，對(duì)部分地塊進(jìn)行推介，該地塊名列其中，不過(guò)不過(guò)在3月分進(jìn)入土拍市場(chǎng)后因故終止。

與首次掛牌相比，用地面積由1.61萬(wàn)㎡擴(kuò)大至2.73萬(wàn)㎡，由兩宗小地塊組成，計(jì)容建筑面積縮小至5.42萬(wàn)㎡，容積率也由≤ 6.95降至3.65，起拍總價(jià)22.12億元，起拍樓面價(jià)4.08萬(wàn)元/㎡。

出讓公告提到，競(jìng)得人須負(fù)責(zé)完成浪奇化工廠(chǎng)地塊二剩余的土壤污染修復(fù)工作以及建設(shè)建筑面積約5850㎡公共服務(wù)配套。

地段方面，地塊位于天河金融城板塊，黃埔大道東與車(chē)陂南路交匯，未來(lái)或?qū)⑹艿皆胍艏胺蹓m污染，距離地鐵4、5號(hào)線(xiàn)交匯車(chē)陂南站約300米，交通優(yōu)勢(shì)明顯。

周邊總部經(jīng)濟(jì)集群，地塊三公里范圍內(nèi)有東盛廣場(chǎng)、車(chē)陂村內(nèi)自帶的商業(yè)配套，能滿(mǎn)足業(yè)主日常生活需求。

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025年1-11月天河區(qū)商品住宅成交4102套，其中地塊所處的金融城板塊在供應(yīng)增加的帶動(dòng)下，新房成交767套，得益于頂豪項(xiàng)目的集中網(wǎng)簽，板塊成交金額183.22億元，躍居全市83板塊成交金額TOP1。

距離地塊最近的新房項(xiàng)目天河·江源半島，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，該項(xiàng)目2025年1-11月成交41套新房，成交均價(jià)68219元/㎡。

在土地端上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2024年至今地塊周邊三公里內(nèi)供應(yīng)6宗涉宅用地，成交2宗，成交金額38.18億元，其中距離地塊最近的，同樣為珠實(shí)地產(chǎn)在去年以16.06億元競(jìng)得的金融城東區(qū)AT091415地塊。

02

黃埔區(qū)

長(zhǎng)洲島深井金洲大道以南HPG-CZ-02地塊

地塊用地面積20.62萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積15.6萬(wàn)㎡，容積率≤1.01，起拍總價(jià)28.44億元，起拍樓面價(jià)14036元/㎡。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十年黃埔成交容積率段在1.0-2.0的地塊有6宗，容積率最低的一宗為1.05，為萬(wàn)科山景城樾山前身地塊。

從官方發(fā)布的航拍圖可見(jiàn)，地塊三面環(huán)水，疊加低容積率，是打造別墅類(lèi)低密產(chǎn)品的有利條件，能為黃埔今年以來(lái)該類(lèi)新房產(chǎn)品的空白起到填補(bǔ)作用。

還可以看到，地塊三面環(huán)江，因此出讓公告提到，需配建46124㎡面向社會(huì)公眾開(kāi)放使用的公園綠地與水體。

盡管地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，但商業(yè)配套上具備明顯的不足，出讓公告提到，地塊需要配建包括商業(yè)配套建筑面積 8080㎡在內(nèi)的公共服務(wù)皮配套設(shè)施。

值得一提的是，該地塊的建設(shè)要求上并未明確鼓勵(lì)項(xiàng)目提高陽(yáng)臺(tái)占比。

地理位置方面，地塊位于舊黃埔板塊長(zhǎng)洲島深井金洲大道以南，毗鄰黃埔軍校舊址紀(jì)念館、長(zhǎng)洲島農(nóng)業(yè)公園、中山公園等多個(gè)休閑配套，廣東省工人醫(yī)院在側(cè)，就醫(yī)方便。

地塊距離地鐵較遠(yuǎn)，主要以自駕為主。

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025年1-11月黃埔區(qū)商品住宅成交6445套，其中地塊所屬的舊黃埔板塊成交2690套，區(qū)占率41%。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，地塊周邊三公里內(nèi)僅有恒基學(xué)苑一號(hào)在售，項(xiàng)目2025年1-10月成交14套，成交均價(jià)41242元/㎡。

03

南沙區(qū)

2025NJY-4、5地塊

2025NJY-4地塊用地面積5.53萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積8.91萬(wàn)㎡，容積率3.3，起拍總價(jià)9.16億元，起拍樓面價(jià)10283元/㎡。

2025NJY-5地塊用地面積5.67萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積7.56萬(wàn)㎡，容積率2.6，起拍總價(jià)7.55億元，起拍樓面價(jià)9977元/㎡。

兩宗地塊位于南沙橫瀝島上，距離地鐵18號(hào)線(xiàn)橫瀝站約2.5公里，出讓公告還提到，地塊處在15、31號(hào)線(xiàn)規(guī)劃范圍內(nèi)，應(yīng)預(yù)留地鐵規(guī)劃線(xiàn)路建設(shè)條件。

地塊周邊目前周邊總部資源集群，城市面貌可觀，但共公共配套相對(duì)缺乏。

對(duì)此出讓公告提到，地塊需配建包括物業(yè)管理在內(nèi)的678㎡計(jì)容建筑公共服務(wù)設(shè)施。

在建設(shè)要求上，地塊提出，需要按照裝配式建筑建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造。

同時(shí)還提到鼓勵(lì)提升陽(yáng)臺(tái)率占比至25%。

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十三月南沙區(qū)商品住宅成交7848套，成交均價(jià)23047元/㎡。

其中地塊所處的明珠灣板塊作為南沙區(qū)的商品住宅成交主力，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十三月明珠灣板塊商品住宅成交2290套，成交均價(jià)28860元/㎡。

聚焦到地塊周邊，距離地塊最近的新房項(xiàng)目深業(yè)頤澤府，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，項(xiàng)目2025年1-11月成交46套，成交均價(jià)26326元/㎡。

在土地端，隨著該宗地塊的成交，2025年南沙土拍進(jìn)程也正式結(jié)束，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025年南沙涉宅用地成交5宗，成交總建面38.84萬(wàn)㎡，同比減少60.2%，成交金額39.56億元，同比減少49.8%。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。