房地產(chǎn)總體趨勢判斷

分析：上圖是以新房開工量的拐點（峰值）為基準(zhǔn)，將中國與其他5個典型國家的房地產(chǎn)周期進行比較，可以清楚地看到目前中國的新房開工量大概率已經(jīng)觸底了（ 特別是與次貸危機時期的美國相比 ）。

但需要特別說明的是，我國目前的新房市場和二手房市場的相關(guān)性在降低，理由有二：1，現(xiàn)在的第四代住宅在品質(zhì)和容積率上有非常大的提升，這就造成了新房在和二手房的競爭中形成了碾壓的優(yōu)勢，兩者的價差不斷被拉大。2，口罩三年出品的住宅由于限房價競地價的約束普遍品質(zhì)和設(shè)計都比較差，這就造成了現(xiàn)在的次新與新房之間形成了價格斷層，第四代住宅受到的二手房價格牽引力進一步減小，新房很容易賣出高價。以上兩點原因結(jié)合周期對比圖是判斷新房銷量調(diào)整基本結(jié)束的主要依據(jù)。

分析：上圖是以二手房價格拐點（峰值）為基準(zhǔn)，將中國與其他8個典型國家的房地產(chǎn)周期進行比較，可以清楚地看到目前我國的二手房價格位于與美國次貸危機同期的水平，從周期上看后續(xù)還有下跌的空間。

傳統(tǒng)理論認(rèn)為二手房價格如果下跌的話新房價格也很難企穩(wěn)，因為新房買到手后就是二手房，誰會去買一個到手就貶值的資產(chǎn)呢？但現(xiàn)在第四代住宅的推出與市面上的二手房（特別是口罩時期的低質(zhì)量次新產(chǎn)品）做了一個顯著的差異化，兩者并不是一個維度的產(chǎn)品，那么新房在很大程度上可以脫離二手房價格的牽引。所以說 雖然新房的銷量和價格調(diào)整基本結(jié)束，但這并不代表二手房的價格也會企穩(wěn)，至少目前看來還在持續(xù)下跌，參考周期對比圖中其他國家的經(jīng)驗也顯示仍有下跌的空間。

分析：之前分析過多次，目前商品房去庫存機制的問題在于收儲的地方國企面臨很大的財務(wù)壓力。一方面在房價看跌的前提下他們不可能明知道虧還高價收儲，但是價格不高開發(fā)商又不滿意，畢竟這么久都熬過來了，開發(fā)商寧愿繼續(xù)熬一下。另一方面地方國企收儲后還面臨轉(zhuǎn)為保障房后的經(jīng)營壓力，因為現(xiàn)在租金也是不斷下跌的。

簡單說地方國企收儲后很可能面臨房價和租金雙雙下跌的局面，這是目前收儲最大的困境。那么針對這個困境，需要看看明年財政會不會有專項補貼出來，或者高層出面在房企和地方收儲平臺之間形成一個協(xié)調(diào)機制來解決價格問題，以便于后續(xù)收儲順利進行。收儲如果可以順利進行的話，可以大大縮短房地產(chǎn)的下行周期，加速房價反彈拐點的到來。

分析：上圖是大摩對于高線城市商品房收儲的資金測算，如果要將高線城市商品房庫存降到合理水平，需要的收儲資金大概為3萬億，這是一個龐大的數(shù)字，需要下很大的決心。收儲資金的來源包括地方專項債和央行再貸款，這里我們需要重點關(guān)注明年的地方專項債額度是否充足。

需要注意的是這也僅僅是針對高線城市新房市場的去庫存測算，如果同時考慮二手房市場的話需要的資金量會更加龐大。對二手房市場來說目前最好的辦法就是增加 貨幣化 棚改，去年924承諾的100萬套還有增加的可能性，如果要增加的話，年底可能會和其他房地產(chǎn)托底政策一起出來。

超額儲蓄釋放

分析：超額儲蓄有三個原因，分別是社保壓力（為未來養(yǎng)老而做的預(yù)防性存款）、經(jīng)濟下行（為可能的降薪/失業(yè)而做的預(yù)防性存款） 、流動性囤積（經(jīng)濟下行周期因缺乏投資渠道而積累的超額存款）。

分析：上圖是大摩測算的過去7年間家庭部門積累的 超過30萬億的 超額儲蓄，圖中虛線表示的合理儲蓄率大概是29%左右，而目前的儲蓄率高達35%，其中這6%的差額就是可以釋放的超額儲蓄。當(dāng)然每個機構(gòu)根據(jù)不同統(tǒng)計口徑測算的結(jié)果也不太一樣，比如高盛測算的超額儲蓄就高達55萬億，而大摩30萬億的測算還算是比較保守的。

分析：這里可以對應(yīng)前面超額存款的三個原因來看。

流動性囤積：由于缺乏投資渠道而轉(zhuǎn)為定期的存款的規(guī)模高達6-7萬億，這部分資金是超額儲蓄里最容易被釋放出來的，在股市開始走牛后這部分資金最有可能涌入股市，所以被歸類為第一階段。

經(jīng)濟下行：這部分的超額儲蓄規(guī)模高達30萬億，這部分資金被釋放出來的前提是收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，大家不再為可能的降薪/失業(yè)做存款儲備，預(yù)計未來6-8年內(nèi)隨著經(jīng)濟好轉(zhuǎn)這30萬億會慢慢被釋放到消費/投資領(lǐng)域，所以被歸類到第二階段。

社保壓力：這部分的超額儲蓄大概可以理解為我國儲蓄率與發(fā)達國家儲蓄率平均值之間的差，數(shù)額非常龐大。這部分超額儲蓄被釋放出來的前提是全民社保待遇的全面提升，短期內(nèi)至少要對于速上漲的社?；鶖?shù)進行財政補貼， 這是一項長期任務(wù)， 所以被歸類為第三階段。

分析：近幾個月隨著股市的走牛，居民存款出現(xiàn)了向股市流入的跡象，這從上圖剪刀差和股市回報對比圖可以清楚的看出，當(dāng)前藍(lán)線表示的股市回報走高伴隨著黃線剪刀差的縮小，這表明大家正在躍躍欲試的把存款拿出來投入到股市中去。

分析：從私募基金的規(guī)模變化來看，目前的存款搬家到股市的行動主要來自富裕人群，富人總是最先嗅到賺錢的氣息，所謂春江水暖鴨先知，跟著這個趨勢做十有八九不會錯。

分析：這是央行做的儲戶問卷調(diào)查，調(diào)查顯示截止今年6月大家還是最傾向于把錢存入定期，而投資的傾向是最低的，但這并不與上面存款向股市搬家的趨勢相矛盾，理由有以下兩個。

1，這是截止6月份的數(shù)據(jù)，那個時候股市主升浪才剛開始，很多人還沒意識到牛市來了，所以仍然傾向于存定期。

2，儲戶問卷是按照人頭來的，而目前將存款投入股市的主要是高凈值人群，富人的人頭少但投入金額高，所以調(diào)查問卷的結(jié)果和存款搬家的金額缺乏可比性，更不能等同起來。

但同時也需要注意這次股市走的是慢牛，客觀來說后續(xù)進場的潛在資金規(guī)模還很大，換句話說就是大家對股市預(yù)期的全面改善還需要時間。

分析：超額儲蓄釋放對于我們投資決策的影響主要體現(xiàn)在兩個方面（按照基準(zhǔn)情景進行預(yù)測）。

對消費的影響：未來5年內(nèi)每年帶來1%-1.4%的額外消費增速，到2030年使消費在GDP中的占比額外提高1.3%-1.6%。大家可別小看消費在GDP中額外提高的這部分，這是在GDP也每年增長的前提下的額外提高，換句話說就是消費行業(yè)長期看很可能跑贏所有行業(yè)的平均水平，這也是我一直持續(xù)關(guān)注消費股的原因之一。

對通縮的改善：總需求的增加自然可以拉高通脹率，預(yù)計GDP平減指數(shù)可以從今年的-1%拉高到明年的-0.7%，通縮壓力的減輕對于消費和房地產(chǎn)的復(fù)蘇來說都是很有利的環(huán)境改善因素。