你圖的是每年6%的租金，人家圖的是……

▲青島高新區(qū)魯商天街

一個(gè)停工八年、工地長草的商業(yè)項(xiàng)目，突然“爆個(gè)大招”，高調(diào)宣布：三島聯(lián)動(dòng)、銀座運(yùn)營、盒馬入駐……還打包票十年返租、年化6%保底——聽著是不是特別心動(dòng)？且慢，如果這商鋪真這么香，他為啥不自己留著收租，非得便宜外人？

1、

8年?duì)€尾終復(fù)活？

青島高新區(qū)的魯商天街，爛尾整整8年，突然宣布要復(fù)活了，還祭出了一個(gè)賣鋪的大招——返租！誰能想到，都2025年了，還能在青島樓市上見到這種老掉牙的套路。

▲魯商天街，號(hào)稱青島下一個(gè)頂流

時(shí)間倒回2017年6月，魯商廣場（即魯商天街前身）高調(diào)奠基，號(hào)稱“高新區(qū)首個(gè)商業(yè)綜合體”。

▲2017年6月21日，魯商廣場奠基。資料圖片

當(dāng)時(shí)周邊魯商藍(lán)岸新城、碧桂園翡翠城的業(yè)主們，都以為好日子要來了。沒想到，奠基后項(xiàng)目很快就陷入停滯，原因是項(xiàng)目方資金緊張。直到今年年9月，又傳出一條消息：魯商天街復(fù)工了！

▲魯商天街復(fù)工儀式

2、

10年返租到底香不香？

返租賣鋪這種樓市“古董級(jí)”的老套路，在20年多年前曾風(fēng)靡一時(shí)，如今又在魯商天街復(fù)蘇。根據(jù)項(xiàng)目的宣傳，簽完認(rèn)購書，明年就能開始拿租金，年化6%保底，十年返租。

聽起來，這不比存銀行強(qiáng)？似乎是穩(wěn)賺不賠的好機(jī)會(huì)，但這種返租模式，真的靠譜嗎？如果真這么賺錢，魯商自己干嘛不全留下？

開發(fā)商不是慈善家，所謂的“十年返租”，本質(zhì)就是一種變相融資：用未來的租金承諾，換取當(dāng)下的現(xiàn)金流救命。

還有個(gè)細(xì)節(jié)耐人尋味：買鋪的首付，不是交給魯商，而是打給一家投資公司。這幾年房地產(chǎn)下行，這類投資公司專門收購爛尾項(xiàng)目，包裝后快速銷售回款退出，是一場精心設(shè)計(jì)的“不良資產(chǎn)盤活術(shù)”。

▲魯商天街內(nèi)部實(shí)景

返租這套玩法，早在20年前就玩爛了。當(dāng)年全國各地遍地開花的“旺鋪返租”，前一兩年往往能按時(shí)返租，但最后結(jié)局大多慘不忍睹，經(jīng)營不善導(dǎo)致商鋪閑置，經(jīng)營方人去樓空，業(yè)主索要租金無門。

國家早有規(guī)定，住建部明確禁止“售后包租”和“承諾保底收益”的銷售模式，認(rèn)為這本質(zhì)上是變相融資，風(fēng)險(xiǎn)極大。

3、

真能撐起“下一個(gè)頂流”？

魯商天街，總建面6.5萬㎡，由三棟商業(yè)樓通過連廊連接，規(guī)劃了百貨超市、電影院、餐飲、健身等全業(yè)態(tài)，號(hào)稱打造一站式生活聚場。運(yùn)營上引入了銀座商管這個(gè)老牌商業(yè)運(yùn)營商，承諾將引入30%區(qū)域首店、80%知名連鎖品牌。

▲魯商天街實(shí)景

魯商天街的規(guī)劃圖上，三島聯(lián)動(dòng)的概念挺唬人：S1主島自持做超市+影院，S2搞新能源汽車+智能家居體驗(yàn)，S3是對外出售的開放式特色街區(qū)，主打餐飲、教培等。

▲魯商天街布局圖

但在青島做開放式街區(qū)，先天就帶著硬傷：冬天冷、夏天曬、下雨沒人逛，有幾個(gè)活下來的？這不禁讓青島人想起另一座曾經(jīng)的網(wǎng)紅商業(yè)體——位于嶗山的大拇指廣場，一度曾是打卡勝地，然而其半露天式的設(shè)計(jì)，導(dǎo)致夏冬兩季及惡劣天氣時(shí)環(huán)境體驗(yàn)較差……最終被消費(fèi)者遺棄。 魯商天街返租銷售的商鋪，正是S3特色街區(qū)，能否避免重蹈大拇指廣場的覆轍？

▲魯商天街S3開放式街區(qū)效果圖

魯商天街這種商業(yè)綜合體，在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境重啟，確實(shí)需要勇氣，有種“明知山有虎，偏向虎山行”的悲壯感。但話說回來，也不是完全沒有機(jī)會(huì)。魯商天街所在片區(qū)，有大約12萬人口，沒有大型商業(yè)，日常消費(fèi)嚴(yán)重外溢。盒馬前置倉的簽約進(jìn)場，說明至少供應(yīng)鏈?zhǔn)钦J(rèn)可這片市場的。

▲魯商天街實(shí)景

魯商當(dāng)年靠銀座超市起家，魯商天街的運(yùn)營方是銀座商管，有豐富的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。如果真能把一些網(wǎng)紅餐飲、連鎖教培引進(jìn)來，形成差異化，未必不能打出一片天。

▲魯商天街內(nèi)部實(shí)景

青島的商業(yè)版圖上，從不缺野心勃勃的項(xiàng)目。魯商天街這個(gè)爛尾8年的商業(yè)項(xiàng)目，能否起死回生、成為“青島下一個(gè)頂流”？現(xiàn)在誰也不敢打包票，還是拭目以待吧。