“樓市下行，賣房成了一場煎熬”。

最近接觸到一位房東，賣房三年，沒睡過一天好覺。

他的房子在上海綠城，三年間房價從1100萬降到800萬。

聽完他的故事，我覺得唏噓又無奈。

房子是服務(wù)于人的，真的不應(yīng)成為困住人的枷鎖。

我相信他的經(jīng)歷絕非個例，而是當(dāng)下無數(shù)房東的縮影。

他在賣房過程中踩了太多坑，最終陷入極度焦慮。

從他的故事里，我梳理出一些關(guān)鍵的賣房認(rèn)知問題分享給大家。

希望對正在賣房或想要賣房的你有所幫助。

賣房是一場渠道戰(zhàn)爭

在很多人的固有認(rèn)知里，賣房還是一件“掛牌等客”的簡單事。

把房源信息掛在網(wǎng)上，坐等中介帶人看房，談好價格就能成交。

但現(xiàn)實(shí)的情況是，一套房子掛牌數(shù)月無人問津，甚至“價格越降越難賣”。

這背后正是源于對賣房本質(zhì)的誤解：

賣房不是簡單的商品交易，而是一場需要策略、管理與心理博弈的渠道戰(zhàn)爭。

很多人沒有開過公司，不知道如何管理渠道，也不清楚怎樣和中介有效溝通。

我來告訴你們行業(yè)真相：我們對于房源的分類有兩種——公盤和私盤。

不同類型的房源，應(yīng)對方式也不一樣。

公盤：房源信息向所有中介開放，任何經(jīng)紀(jì)人均可帶看。

• 優(yōu)勢：曝光率高，潛在客戶多；

• 劣勢：競爭激烈，容易被“海量房源”淹沒；中介維護(hù)動力不足。

私盤：房源由單一中介或經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家維護(hù)。

• 優(yōu)勢：中介更有動力推廣，避免多家中介報價混亂；
  

• 劣勢：依賴單一渠道，若經(jīng)紀(jì)人能力不足則風(fēng)險極高。

我們把市面上的中介分成三類：綠中介、紅中介和其他中介。

其中，只有綠中介、紅中介采用私盤模式。

如果你選擇通過這兩家中介賣房，你只能聯(lián)系唯一的維護(hù)人。

而所有想要買房的客戶，也都是聯(lián)系綠、紅中介里的某一個經(jīng)紀(jì)人。

面對這種情況，策略必須明確：

私盤情況下，重點(diǎn)做好單一經(jīng)紀(jì)人的深度維護(hù)；

公盤情況下，就要做好所有經(jīng)紀(jì)人的廣泛維護(hù)。

不過，無論是公盤還是私盤，你都需要了解每個中介的性格密碼，才能把房子賣好。

看到這里，不少房東已經(jīng)頭大了。

是的，在上海賣房，最難的不是定價、掛牌和談判。

最難的就是你沒有時間、精力和這些中介打交道。

市場好的時候，房東是強(qiáng)勢方，賣房交給中介，很多事情都不用操心。

但現(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在賣房就像進(jìn)入了一個信息迷局。

你根本分不清中介哪句是實(shí)話，哪句是套話。

賣房，表面是賣一套房，底層是打破信息差。

維護(hù)不好渠道關(guān)系，賣房的過程就會很煎熬。

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抓住新掛牌的“光環(huán)期”

你的房子，一定要在新掛牌的“光環(huán)期”盡快賣掉。

一套房子新掛牌的2-3周，中介的推力最強(qiáng)，買家的關(guān)注度最高。

如果失去這次機(jī)會，等待你的可能就是一場漫長的持久戰(zhàn)。

許多房東覺得自己不缺錢、也不置換，一邊掛牌一邊出租，就這樣慢慢等。

但現(xiàn)在，租金下行，降息停滯，房子的持有收益在持續(xù)下降。

從2025年3月開始，上海租金加速下跌。

如果你真心想賣房，我們建議不要佛系掛牌。

因?yàn)樽詈蟮慕Y(jié)果往往是房子賣得更慢，價格也更低。

一套去年能賣1000萬的房子，拖到今年上半年可能只能賣850萬，下半年甚至跌到750萬。

你越早出手，反而有可能賣得更高。

更重要的是，當(dāng)市場整體處于下行通道，客戶數(shù)量也會隨時間不斷減少。

你的佛系掛牌，白白給鄰居做了嫁衣。

真正要賣房，一定是在有限時間內(nèi)快速決策，盡可能多地曝光推廣。

如果你的房子在新掛牌的“光環(huán)期”內(nèi)沒有賣掉，建議你下架等待一段時間后重新掛牌。

佛系掛牌，是最不可取的。

房價還未止跌

困擾房東的不利因素還有很多，最重要的還是價格。

趨勢上，樓市還沒有實(shí)現(xiàn)完全止跌。

最危險的是次新房。

比如浦西大寧，板塊內(nèi)的次新房受新房沖擊，倒逼降價。

浦東北蔡，錦繡前城，83㎡的兩房，25年3月成交總價858萬，25年10月成交總價723萬。

半年時間，蒸發(fā)135萬。

寶山楊行，四季都會，2房戶型已經(jīng)跌破發(fā)行價。

從去年起，我們就一直在呼吁上海房東：賣房要果斷，早賣就是賺。

及時賣掉，是主動止損。

再拖下去，只會虧得更多。

尤其是外環(huán)外無地鐵/有硬傷的房子，未來的壓力只增不減。

徐匯、黃浦、瑞虹新城這些歷史跌幅小于20%的，后續(xù)也可能會補(bǔ)跌。

還有錯配房，比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅，單價跌完了，要小心跌總價。

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最后

上海賣房已經(jīng)到了拼速度的階段。

樓市下行時，流動性比利潤更重要，手握現(xiàn)金才能掌握主動權(quán)。

房東真正需要的，絕不是一個只幫著掛房的中間人。

而是一個能夠打破信息差、掌控賣房局面、精準(zhǔn)執(zhí)行策略的老司機(jī)。

如果你不知道怎么做，可以掃描文中的二維碼或私信我們咨詢。

23年以來，找到我們賣房的客戶，90%的房子都是3個月內(nèi)賣掉的。

房外房的平均賣房周期是41天。賣過房的房東都知道這個數(shù)字意味著什么。

我們的專家團(tuán)隊(duì)+大數(shù)據(jù)系統(tǒng)+全上海中介資源，能夠幫你：

科學(xué)定價：避免因不合理定價而錯失良機(jī)或白白損失。

全網(wǎng)推廣：觸達(dá)更多潛在買家。

高效執(zhí)行：平均成交周期遠(yuǎn)快于市場平均水平。

價值談判：幫你過濾無效報價，鎖定優(yōu)質(zhì)客戶，爭取最好條件。

管家式的進(jìn)程管理，免打擾+高效率+更專業(yè)，是我們希望給到每一位客戶的賣房體驗(yàn)。

市場好的時候，溢價賣；市場不好時候，加速賣。

這是房外房對專業(yè)的自信。

賣房不易，我們始終堅(jiān)持站在房東的立場，用我們的專業(yè)、資源和執(zhí)行力維護(hù)房東利益。

如果你也想快速賣房，請立即聯(lián)系我！

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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