北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

請問，我也是在北京為孩子看房的，有幾點疑問請教：

1、70年的公寓和商住公寓有什么區(qū)別，如果價格合適能買嗎？

2、老破小如果沒有辦理上市手續(xù)，能買嗎？會不會有后續(xù)的產(chǎn)權(quán)問題？因為我們老家城市也有大量的老破小，比如**局的在前幾年都允許上市了，但后來又不讓了，買了房的讓原價退回，導致買房人有的就受損失了。

3、如果是同樣價格的老破小和70年公寓，使用面積也差不多，您推薦哪種？應該怎么選？

4、除了產(chǎn)權(quán)問題，如果購買老破小的話還應該注意哪些？

章哥：

1、您說的商住公寓是指40/50年產(chǎn)權(quán)的吧，那主要區(qū)別就是這個，其他的問題都是土地性質(zhì)導致的。70年公寓在各種政策方面等同于普通住宅，而40/50年的是商業(yè)地產(chǎn)，不能落戶上學和貸款什么的。

如果價格合適當然可以買，但一般不建議。因為公寓類的一般都流動性弱，包括70年公寓，所以價格走勢也偏弱。當然也有優(yōu)勢，那就是租金收益高，意味著居住的性價比高，如果注重居住體驗的話沒問題。

再有就是盡量不買50年公寓吧，畢竟屬于違規(guī)開發(fā)的產(chǎn)品，有潛在風險，所以才沒有機構(gòu)和基金投資這種房的。

2、沒辦理上市手續(xù)的肯定不能買唄。但只要是能夠辦理，那就先簽個協(xié)議，等人家辦完了再掏錢買不就得了。

只要過了戶就沒有后續(xù)的產(chǎn)權(quán)問題了。您家鄉(xiāng)的這種情況在北京不太可能發(fā)生，因為最基礎(chǔ)的政策都是在北京的各部委制定的，北京也執(zhí)行的最嚴格，也就沒有后續(xù)的麻煩。而您家鄉(xiāng)之所以出這種事兒，就是因為當?shù)貨]按照政策執(zhí)行，所以后來才被整改和糾偏的。

3、同等價格，那從居住角度推薦公寓，保值角度推薦老破小。應該按照自己的主要需求選。

4、買老破小主要是地段問題，首選市區(qū)成熟板塊，這樣才能盡量彌補居住體驗的不足，也能得到更多的配套支撐。然后首選強勢單位的宿舍區(qū)+有人管的，這樣在維護+重建的時候有可能提前得到配資支持。避開哪些原單位滅失或沒人管的，什么好政策都不好排上。

僅供參考。

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