圖片來源：中房報(bào)圖庫

提前為松榆里地塊招標(biāo)，透露出房企對這一地塊的決心。

彭紅俠/發(fā)自北京

7家房企及聯(lián)合體參戰(zhàn)，一場火藥味十足的搶地之戰(zhàn)打響了。

11月25日，懋源地產(chǎn)、首開地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、金隅地產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)+北京建工、中建玖合等房企齊聚北京市公共資源交易中心，對擺在拍賣桌的朝陽區(qū)松榆里0410-0001地塊展開新一輪廝殺。

松榆里地塊線上競拍時(shí)獲得7手報(bào)價(jià)，競拍價(jià)到42.77億元，線下競拍火力全開，166輪連番舉牌下敲定最終買家，懋源地產(chǎn)用約18.21%溢價(jià)率、6.21萬元/平方米成交樓面價(jià)拿下了這塊地，總價(jià)50.24億元。

松榆里地塊區(qū)位圖

01
多家房企提前鎖定

松榆里地塊，對于場上玩家來說是一場勢在必得之戰(zhàn)。尤其是招商蛇口、中建玖合，早在地塊出讓之前就已相繼發(fā)布施工總承包和監(jiān)理招標(biāo)計(jì)劃。

10月17日，招商蛇口旗下公司北京招泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就發(fā)布了招標(biāo)計(jì)劃，投資預(yù)算12.63億元，招標(biāo)范圍覆蓋施工圖紙范圍內(nèi)的地基、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾等全部工作內(nèi)容。

1個(gè)月后，中建玖合發(fā)展集團(tuán)有限公司也針對這一地塊發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，地下面積較招商蛇口少了約1萬平方米，投資預(yù)算也相應(yīng)下調(diào)至11.1159億元。

提前為松榆里地塊招標(biāo)，透露出房企對這一地塊的決心。在線下競價(jià)時(shí)，中建玖合、懋源地產(chǎn)積極出手，金隅地產(chǎn)、招商蛇口等房企也相繼舉牌酣戰(zhàn)，遺憾的是，競拍到后半程接近尾聲時(shí)，其他房企退出了競拍，由懋源地產(chǎn)最終摘得桂冠。

多家房企押注，松榆里地塊為何如此火熱？

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，松榆里地塊位于地處東三環(huán)外，緊鄰地鐵14號線北工大西門站，直線距離約200米，可換乘10號線、17號線快速抵達(dá)金融街、望京等就業(yè)核心區(qū)。未來規(guī)劃中的11號線東段也已預(yù)留了接口，建成后雙軌交匯優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)，通勤便利性也將顯著提升。

地塊占地面積2.89萬平方米，規(guī)劃地上建面8.08萬平方米，容積率2.8，限高60米（局部80米），是比較舒適宜居的密度。地形規(guī)整，東西長而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活。

盡管地段優(yōu)越，但松榆里地塊也不可避免存在一定“硬傷”。比如地塊與文化用地之間要求規(guī)劃一條寬15米L型街坊路，占據(jù)住宅地塊面積，推高實(shí)際容積率；地鐵站緊挨文化用地有一處110千伏的高壓線塔，地塊北側(cè)自東向西有一條10千伏的電線，何時(shí)遷走或入地尚不確定。

由于地塊靠近地鐵站，松榆里地塊還須分別設(shè)置地上、地下小區(qū)人行出入口。其中地下出入口預(yù)留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6米。同時(shí)，建議居住地塊東側(cè)出入口設(shè)置公共建筑，作為連接小區(qū)與規(guī)劃文化用地、地鐵站點(diǎn)的重要節(jié)點(diǎn)。

此外，這一地塊還鼓勵(lì)房企設(shè)置下沉庭院，并提出詳細(xì)設(shè)計(jì)要求。文件提到“下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實(shí)現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通；下沉庭院周邊宜布局配套公共設(shè)施，做好地上、地下空間、室內(nèi)外景觀滲透，提升環(huán)境品質(zhì)；下沉庭院標(biāo)高應(yīng)與街坊路地下通道順暢連接，實(shí)現(xiàn)人流動(dòng)線無障礙銜接?！?/p>

區(qū)域環(huán)境上，松榆里地塊周邊主要以“老破小”二手房為主，比如松榆里小區(qū)掛牌均價(jià)約5.2萬元/平方米，總價(jià)230萬元左右房源占比超六成，房齡普遍超過30年。新房市場供應(yīng)稀缺，僅有已是現(xiàn)房的能建·東譽(yù)府，網(wǎng)簽成交均價(jià)約10.78萬元/平方米，反映出區(qū)域存量市場老化與改善需求釋放直接的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。

基于此，張凱預(yù)計(jì)松榆里地塊后續(xù)或?qū)⑼瞥?20~180平方米改善型戶型，填補(bǔ)板塊產(chǎn)品空白，結(jié)合區(qū)域行情，未來售價(jià)可能會(huì)比肩東譽(yù)府。

松榆里地塊在環(huán)線位置和配套成熟度方面具備優(yōu)勢，但受當(dāng)前樓市消費(fèi)降級影響，地緣改善客戶的置換鏈條存在一定阻滯。張凱表示，鄰近的黃杉木店、三間房及十八里店等板塊均有多個(gè)新房項(xiàng)目入市，對客戶形成分流。因此，該地塊項(xiàng)目若想實(shí)現(xiàn)市場突破，關(guān)鍵在于合理控制產(chǎn)品面積與總價(jià)，通過提升產(chǎn)品性價(jià)比，有效吸引來自下游板塊及競爭項(xiàng)目的潛在客群。

02
16個(gè)月后首供地

與松榆里地塊同日競拍的還有房山長陽地塊，這一地塊由北京城建14.71億元底價(jià)拍下，總規(guī)劃建筑控制規(guī)模9.59萬平方米。

作為北京市屬國企，過去兩年來北京城建多次扮演兜底角色入市拿地。2024年房山區(qū)出讓的3宗地塊中，有2宗便由北京城建底價(jià)摘得。長陽地塊一級開發(fā)也是北京城建，托底意味明顯。

房山長陽地塊區(qū)位圖

根據(jù)掛牌文件，長陽地塊共包含5幅子地塊，其中0015、0016和0019地塊為住宅用地；0013地塊為城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地；0020地塊為幼兒園用地。

3個(gè)住宅地塊中，0019地塊占地面積約1.95萬平方米，建筑面積約4.09萬平方米，容積率2.1，限高36米；0015地塊占地約1.37萬平方米，建筑面積約2.47萬平方米，容積率1.8，限高28米；0016地塊占地約1.03萬平方米，容積率1.4~1.8，建筑面積1.44萬~1.85萬平方米，限高28米。值得關(guān)注的是，0016地塊的容積率是彈性的。

長陽地塊位于五環(huán)外，緊鄰地鐵房山線廣陽城站，周邊生活配套有北京房山熙悅天街、首創(chuàng)奧特萊斯、北亞骨科醫(yī)院、郊野生態(tài)公園、長陽公園等。該地塊正北側(cè)約600米，是正在建設(shè)的山姆會(huì)員店，目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。

房山區(qū)已缺席北京土地市場多時(shí)。

2024年8月，良鄉(xiāng)大學(xué)城FS00-0125- 0008地塊、FS00-0125-0004地塊幼兒園用地競價(jià)，北京建工16.44億元底價(jià)成交，住宅樓面價(jià)約1.9萬元/平方米，被開發(fā)為璟賢瑞庭，項(xiàng)目已于去年12月開盤，截至今年11月25日，成交住宅337套，去化率44.23%。

此后至今，房山區(qū)還沒有宅地成交。

有分析認(rèn)為，購房需求不足，新房去化周期拉長，是房山區(qū)減少供地的原因之一。根據(jù)天朗房研院測算，2021年~2025年房山共計(jì)出讓14宗宅地，土地成交商品住宅面積114.43萬平方米，按過去一年去化面積計(jì)算，目前房山區(qū)新房商品住宅可存量面積去化周期23.1個(gè)月，仍然處在較高位，超自然資源部劃定的18 個(gè)月警戒線。

在宅地?cái)喙┑?6個(gè)月里，房山區(qū)新房錯(cuò)過了“好房子”的政策福利。

從房山區(qū)在售新房來看，目前項(xiàng)目主要是通過飄窗和設(shè)備平臺贈(zèng)送提升項(xiàng)目得房率，而作為“好房子”新政后房山出讓的首宗地塊，長陽地塊很可能出現(xiàn)南向陽臺、首層架空、風(fēng)雨連廊等設(shè)計(jì)元素，增強(qiáng)對購房人的吸引力。