北京土拍市場久違的熱鬧場面，在東三環(huán)松榆里地塊的競拍現(xiàn)場重現(xiàn)。8家房企、166輪激烈角逐，民企懋源成最后贏家。

11月25日，北京朝陽區(qū)松榆里0410-0001地塊在多方關(guān)注中迎來土拍收官。這場被視為北京土地市場風向標的競拍，共吸引8家實力房企參與，包括首開、金隅、招商、越秀+建工聯(lián)合體等頭部企業(yè)。

經(jīng)過166輪激烈競價，懋源地產(chǎn)最終以50.24億元將其收入囊中，成交樓面價約6.21萬元/平方米，溢價率18.21%。

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DICHAN SHIYIYAN

激烈角逐

松榆里地塊之所以成為房企爭搶的“香餑餑”，就是因為地理位置太好太稀缺了。

該地塊位于朝陽區(qū)潘家園街道，處在東三環(huán)至四環(huán)黃金區(qū)域，西臨西大望路，是近年來北京內(nèi)城罕見的純住宅用地。

從地塊指標看，規(guī)劃建筑面積8.08萬平方米，容積率2.8，建筑控高60米，形狀規(guī)整，非常適合打造舒適宜居的高端改善產(chǎn)品。

地塊周邊配套成熟度極高：200米直達地鐵14號線北工大西門站，毗鄰北京朝陽合生匯、燕莎奧特萊斯等商業(yè)綜合體，醫(yī)療、公園資源一應(yīng)俱全。

再來看下這個地塊的周邊配套，從住宅產(chǎn)品上看，這個區(qū)域主要是以“老破小”的二手房為主，房齡都在30年以上，新房供應(yīng)很少很稀缺，這就反映出這個板塊“區(qū)域存量市場老化與改善需求釋放之間的結(jié)構(gòu)性錯配�！�

作為“豪宅專家”的懋源，再加上這么核心的地塊，對于項目未來的打造方向，十一郎預(yù)測，懋源會延續(xù)自己打造“定制豪宅”的經(jīng)驗，打造千萬以上的改善型產(chǎn)品，甚至頂豪。

考慮到地塊的樓面價已達6.2萬元/平方米，而周邊新房能建·東譽府的成交均價約為10.6萬元/平方米，十一郎預(yù)計，未來這個地塊上的項目售價，很可能指向10-12萬元/平方米的區(qū)間。

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民企之光

在當前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，懋源地產(chǎn)作為民營房企，卻能逆勢擴張，被業(yè)界譽為“民企之光”。

懋源地產(chǎn)成立于2000年，以“臻于極致，專于定制”為開發(fā)理念，在北京高端住宅市場深耕二十余年。

自2021年以來，當多數(shù)民營房企收縮戰(zhàn)線時，懋源卻屢屢在北京土地市場有所斬獲。

2021年10月，懋源以43.34億元從中海、中鐵、華潤等國資房企手中奪得豐臺周莊子地塊；2022年6月，再次以19.55億元+3萬平方米現(xiàn)房銷售的條件拿下順義薛大人莊地塊。

懋源成為北京集中土拍以來少有的獨立拿地并連續(xù)斬獲的民營開發(fā)商。

在高端產(chǎn)品打造上，懋源已構(gòu)建起完善的產(chǎn)品矩陣，從城市核心區(qū)大平層“臺系”，到城市低密別墅“璟系”，再到今年4月剛剛發(fā)布的“云系”高端低密產(chǎn)品，形成了“五璟三臺一云”的北京高端序列。

懋源·云紀作為“云系”首作，選址順義后沙峪核心板塊，主動將容積率從1.6爭取調(diào)整為1.1，后期又降至1.05，損容約8000平方米。

對于產(chǎn)品的極致追求，是懋源久經(jīng)沙場的立足之本，也正是懋源在地產(chǎn)下行周期中仍能穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

03

產(chǎn)品哲學(xué)

十一郎在9月份，跟懋源地產(chǎn)的高層管理人員有過一次深談。對于許多業(yè)內(nèi)人對于懋源的好奇，問了幾個問題。

其中的一個問題，問，作為深耕北京豪宅市場的民營企業(yè)，懋源地產(chǎn)的項目不多，但每一個項目都是精品，而且只做高端產(chǎn)品。

在過去20年房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)發(fā)展時，懋源沒有盲目跟風，去做快速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品；在當下行業(yè)走低時，懋源也沒有隨著下行的行情收窄步伐。

請問，你們是怎么做到的？

對方回答：對產(chǎn)品的極致打磨和追求。

“老板在國外是研究定制房屋的，研究為何老外的房子可以傳承三代人還依然那么新？他們是如何養(yǎng)護的，如何設(shè)計的。他想把這些理念都移植到國內(nèi)來，用傳承的理念去打造懋源的每一個產(chǎn)品�！�

如其所言。

懋源的每一個項目，從最早火出圈的懋源·紅璽臺，到將中式園林與現(xiàn)代人居融合的懋源·釣云臺，再到最近北京豪宅最能打的懋源·云紀，產(chǎn)品力都經(jīng)得起市場的檢驗。

在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)高歌猛進的時代，懋源保持了難得的耐心。

很多業(yè)內(nèi)人士也很好奇懋源地產(chǎn)背后的老板到底有何背景，能用5年（璟岳項目從拿地到入市相隔5年以上）打造一個產(chǎn)品，節(jié)奏之慢，不像是房產(chǎn)圈能干出的事；心態(tài)之穩(wěn)，不像是開發(fā)商，倒像是個農(nóng)民。

不得不說，這是一個極富耐心的企業(yè)。

04

未來展望

對于松榆里地塊的未來，市場充滿期待。

該區(qū)域已有多年未有新房供應(yīng)，懋源的入駐將激活區(qū)域改善需求。不過，項目也面臨周邊黃杉木店、三間房及十八里店等板塊多個新房項目的客戶分流壓力。

從懋源近期開發(fā)節(jié)奏看，似乎也在尋求速度與品質(zhì)的平衡。

2021年獲得的周莊子項目，僅用時108天高效完成項目建筑工程施工許可證的審批，見證了“北京速度”。

懋源地產(chǎn)一方面保持產(chǎn)品打磨的耐心，另一方面也適當提速，應(yīng)對市場變化。

懋源地產(chǎn)持續(xù)在北京核心區(qū)拿地，體現(xiàn)了其對高端住宅市場的長期看好。

在眾多民營房企面臨挑戰(zhàn)的當下，懋源憑借其深耕高端定制的能力和穩(wěn)健的財務(wù)策略，反而獲得了難得的發(fā)展機遇。

懋源能否在松榆里這塊黃金寶地上再次刷新北京高端住宅的標準，我們拭目以待。

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