被征收房屋價(jià)值是由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，評(píng)估報(bào)告是對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹饕罁?jù)。也就是說，被征收人最終能拿到多少補(bǔ)償，看的就是評(píng)估報(bào)告是否合理，在對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，有沒有漏洞，有沒有出現(xiàn)不合理的地方。

　　換句話來說就是，整個(gè)評(píng)估過程中的所有細(xì)節(jié)都會(huì)直接影響被征收人的切身利益，比如評(píng)估機(jī)構(gòu)是否有按規(guī)定選定，評(píng)估方式是否結(jié)合了被征收房屋的實(shí)際情況來確定，評(píng)估時(shí)點(diǎn)又是否選的合適等等。如果這些細(xì)節(jié)都沒有按照規(guī)定來，都沒有落實(shí)，尤其是評(píng)估時(shí)點(diǎn)在沒有選合適的情況下，那么被征收人就有可能買不起房。

　　評(píng)估時(shí)點(diǎn)一般原則是作出征收決定之日

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　從該條規(guī)定中我們可以看到，一般情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要結(jié)合相關(guān)部門作出征收決定之日的被征收房屋周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格來確定最終的評(píng)估結(jié)果。比如相關(guān)部門作出征收決定的時(shí)間為2025年9月3日，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)就需要參考這個(gè)時(shí)間段的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出具評(píng)估報(bào)告。

　　從原則上來說，在相關(guān)部門作出征收決定后，需要馬上由被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，盡快針對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。但是實(shí)踐過程中我們發(fā)現(xiàn)，有的征收方在作出征收決定之后并不會(huì)馬上啟動(dòng)評(píng)估程序，而是等一段時(shí)間，有的甚至都超過了兩年，才組織被征收人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，才開始對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　一般在沒有馬上進(jìn)行評(píng)估，而是過了一兩年才讓大家選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，如果在作出征收決定至對(duì)被征收房屋價(jià)值開始評(píng)估期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生了較大變化，那么，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，就需要重新選定評(píng)估時(shí)點(diǎn)，原則上不能再以作出征收決定之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，如果再以這個(gè)評(píng)估時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，那出具的評(píng)估報(bào)告肯定是對(duì)被征收人不利的，尤其是在被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，那么就有可能會(huì)導(dǎo)致被征收人買不起房。

　　當(dāng)然了，對(duì)于作出征收決定后，征收方就組織大家選定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的，在及時(shí)評(píng)估之后，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)并沒有馬上將評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)交給房屋征收部門，也就是征收方，同時(shí)也沒有在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示，而是直到兩年后才將該評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)交給征收方，或者是征收方在收到評(píng)估報(bào)告后，沒有馬上將評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)交給被征收人，而是一年后或者兩年后才轉(zhuǎn)交給被征收人，此種情況下的評(píng)估報(bào)告對(duì)被征收人也是不利的。

　　從實(shí)踐中來看，一年或者兩年的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格很有可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，如果這個(gè)波動(dòng)是在上漲，那同樣也會(huì)影響到被征收人的利益。此時(shí)，若征收方執(zhí)意按照這個(gè)評(píng)估報(bào)告對(duì)大家進(jìn)行補(bǔ)償，那么被征收人一定要格外注意。那么，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)不合理，不利于自己時(shí)，被征收人要怎么做呢？

　　評(píng)估時(shí)點(diǎn)不合適，被征收人一定要拒絕接收評(píng)估報(bào)告

　　如果評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)選得對(duì)被征收人不利，或者是評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告是在三年前作出的，一直沒有送達(dá)給自己，三年后才通過征收方送達(dá)給自己，此時(shí)被征收人一定要拒絕接收這樣的評(píng)估報(bào)告，這是被征收人首要做的。

　　一般評(píng)估報(bào)告的有效期是一年，所以，我們?cè)俅螐?qiáng)調(diào)一遍，只要超過了一年的評(píng)估報(bào)告，建議被征收人就不要拿了。

　　要求重新選定評(píng)估時(shí)點(diǎn)，重新對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

　　如果評(píng)估時(shí)點(diǎn)沒有選對(duì)，評(píng)估報(bào)告超過一年才開始送達(dá)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生較大變化的情況下，被征收人可以要求他們重新選定評(píng)估時(shí)點(diǎn)，重新對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)然了，實(shí)踐中，如果由被征收人直接向評(píng)估機(jī)構(gòu)或者是征收方提出重新評(píng)估的要求，很有可能會(huì)實(shí)現(xiàn)不了，他們必定會(huì)想出各種理由來推辭。所以，還是建議大家最好是在專業(yè)律師的幫助下進(jìn)行。

　　啟動(dòng)法律程序

　　在評(píng)估報(bào)告不合理，而被征收人三番五次與征收方就相關(guān)事宜沒有協(xié)商達(dá)成共識(shí)時(shí)，建議被征收人盡快啟動(dòng)法律程序，即向有關(guān)部門申請(qǐng)行政復(fù)議，或向法院提起行政訴訟，這也是被征收人維護(hù)自己合法權(quán)益的最后一道防線。不過，在啟動(dòng)法律程序時(shí)，應(yīng)先要抓住征收方的把柄，比如要收集評(píng)估機(jī)構(gòu)未按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估時(shí)的證據(jù)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)選擇不合理的證據(jù)，以及送達(dá)程序錯(cuò)誤的證據(jù)材料等等。

　　只要找到他們的違法點(diǎn)，那么我們就可以通過訴訟的方式來爭(zhēng)取與他們協(xié)商補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)。

　　總之，凱諾拆遷律師最后想要說的是，征地拆遷關(guān)系著被征收人的利益，所以對(duì)拆遷評(píng)估時(shí)點(diǎn)一定要注意，一旦發(fā)現(xiàn)不對(duì)，要馬上咨詢專業(yè)律師，避免自己的合法權(quán)益被侵害。