中國(guó)是一個(gè)典型的政策市場(chǎng)。

要想看明白城市的發(fā)展和走向，除了要知曉眾多內(nèi)幕消息和資源布局，從草蛇灰線看出大趨勢(shì)，但這往往超出了普通人的能力范疇。

規(guī)劃圖，就是普通人能看懂草蛇灰線的最基礎(chǔ)之一。

自三區(qū)合一，兩江新區(qū)由功能區(qū)升級(jí)成行政區(qū)后，兩江新區(qū)的下一個(gè)發(fā)展中心——寸灘國(guó)際新城，最新的規(guī)劃圖即將出爐了。

這次調(diào)整規(guī)劃的范圍位于寸灘港片區(qū)，北臨海爾路，西臨金渝大道，南至長(zhǎng)江，東接雙溪河，為兩江新區(qū)J11單元04街區(qū)，范圍面積111.97公頃。

算下來(lái)有1680畝，比彩云湖國(guó)家濕地公園的面積還要大。

這一片區(qū)域的功能定位是：

科技創(chuàng)新、現(xiàn)代服務(wù)、航運(yùn)門戶。

? 寸灘新城控規(guī)圖，楊一設(shè)計(jì)并制圖

這次調(diào)整的內(nèi)容主要是這些：

1、強(qiáng)化樞紐功能，強(qiáng)化港口、軌道、機(jī)場(chǎng)、鐵路、公路等無(wú)縫銜接，依托現(xiàn)有對(duì)外道路網(wǎng)絡(luò)和軌道TOD，形成水陸便捷換乘。

2、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，將部分原商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為兼容性更強(qiáng)的創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地，適度優(yōu)化居住用地布局，完善配套服務(wù)設(shè)施。

3、優(yōu)化慢行系統(tǒng)，局部加密路網(wǎng)，便捷聯(lián)系重要城市功能、商業(yè)活力點(diǎn)、軌道站等，構(gòu)建行人優(yōu)先的慢行交通網(wǎng)絡(luò)。

4、優(yōu)化整體風(fēng)貌，統(tǒng)籌建筑群體風(fēng)貌，與長(zhǎng)江兩岸協(xié)調(diào)呼應(yīng)，形成風(fēng)格協(xié)調(diào)、主次有序、整體和諧的空間秩序。

5、規(guī)劃修編后，街區(qū)居住建筑規(guī)模不超過70萬(wàn)平方米。

各種數(shù)據(jù)指標(biāo)調(diào)整前后的對(duì)比是這樣的：

? 寸灘港調(diào)規(guī)，楊一設(shè)計(jì)并制圖

居住用地新增加了7.2公頃，也就是108畝。

總的居住體量是21.34公頃，也就是320畝，占地面積21.3萬(wàn)平米，整體可建體量不超過70萬(wàn)平方米，說(shuō)明住宅整體容積率不超過3。

商業(yè)土地減少了6.2公頃，也就是93畝，這對(duì)寸灘新城是好事情，目前寸灘人氣嚴(yán)重不足，而人口的大規(guī)模填入是需要時(shí)間的，規(guī)劃太多的商業(yè)其實(shí)并不是什么好事情。

寸灘國(guó)際新城的功能定位是：科技創(chuàng)新、現(xiàn)代服務(wù)、航運(yùn)門戶。

寸灘還是想往高端去走。

高端產(chǎn)業(yè)比如國(guó)際交流、黃金郵輪、高端商務(wù)等，都會(huì)吸引來(lái)更加高端的人才，帶來(lái)更高端的消費(fèi)，他們對(duì)房產(chǎn)有更高的居住需求。

所以，可想而知，寸灘將迎來(lái)較高居住品質(zhì)的產(chǎn)品，寸灘的房?jī)r(jià)也將迎來(lái)一輪較大幅度的增長(zhǎng)。

那么，寸灘房?jī)r(jià)大概什么時(shí)候可以漲起來(lái)呢？

按照目前國(guó)際上一般郵輪碼頭的開發(fā)規(guī)律，開發(fā)初期仍以區(qū)域客群為基礎(chǔ)。隨著區(qū)域發(fā)展逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜慰腿簽橹�，而旅游氛圍的形成至少需�?0年以上的時(shí)間。

? 楊一設(shè)計(jì)并制圖

但寸灘，不需要那么長(zhǎng)時(shí)間。

一是因?yàn)橹貞c本身就是旅游城市，有很好的旅游消費(fèi)基礎(chǔ)，客流量也大。重慶政府只需要將旅客引導(dǎo)至寸灘游玩即可，就像洪崖洞一樣。

二是寸灘地處城市核心區(qū)，距離江北嘴和彈子石這兩個(gè)商務(wù)CBD中心都非常近，目前已經(jīng)有了較為充足的高端商務(wù)人群基礎(chǔ)。

三是寸灘是由兩江新區(qū)來(lái)進(jìn)行統(tǒng)領(lǐng)發(fā)展，兩江新區(qū)已經(jīng)升級(jí)成行政區(qū)，在區(qū)域能級(jí)上又往上走了一步。而且兩江新區(qū)也才發(fā)展10多年，就已經(jīng)取得了如此巨大的成就，說(shuō)明兩江新區(qū)在區(qū)域的發(fā)展上既有較高的戰(zhàn)略能力，又有較強(qiáng)的執(zhí)行能力。

兩江新區(qū)和寸灘，都有著光明的未來(lái)。

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