深圳樓市觸底了嗎？市場(chǎng)情緒如何？

近期，樂(lè)有家發(fā)布的兩組數(shù)據(jù)，讓我們看到了深圳樓市最真實(shí)的一面。

當(dāng)下大家可能更關(guān)注房?jī)r(jià)的漲跌，成交量的變化，往往忽略了成交周期的數(shù)據(jù)。

事實(shí)上，成交周期更能反映市場(chǎng)情緒，而且比價(jià)格更及時(shí)。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格黏性強(qiáng)，而買(mǎi)賣(mài)雙方情緒的即時(shí)反饋，首先體現(xiàn)在成交速度上。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年1-10月深圳二手住宅平均成交周期為256天。

256天，意味著深圳一套二手房，從掛牌到成交，平均需要經(jīng)歷的天數(shù)，這確實(shí)不短。

但如果我們把時(shí)間拉長(zhǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一些積極的信號(hào)：從五年走勢(shì)看，成交周期幾乎年年在漲，但上漲幅度卻在明顯收窄。

2022年同比增加了54天

2023年同比增加了29天

2024年同比增加了36天

2025年同比僅增加14天

成交周期依然在漲，但漲幅在快速收窄，市場(chǎng)正在新的價(jià)格體系下形成平衡。

這不是壞信號(hào)，而是深圳樓市開(kāi)始筑底的標(biāo)志。

在戶(hù)型和價(jià)格層面，成交周期也顯示出深圳購(gòu)房邏輯的變化。

60㎡以下小戶(hù)型曾是流動(dòng)性最好的資產(chǎn)之一，2021年成交周期僅125天，與全市平均幾乎同步。但2025年卻飆升至291天，是成交周期變化最大的產(chǎn)品，也幾乎是市場(chǎng)上最難賣(mài)的產(chǎn)品。

相反，90–144㎡這一改善型區(qū)間成為周期最短的板塊，僅238天，甚至優(yōu)于60–90㎡的244天。

小戶(hù)型原本依賴(lài)學(xué)區(qū)房、上車(chē)盤(pán)、投資盤(pán)邏輯驅(qū)動(dòng)，但隨著市場(chǎng)調(diào)整，“好房子”出臺(tái)，小戶(hù)型不僅在金融屬性上打破了置換邏輯，在居住屬性上也越來(lái)越受到歧視。

在總價(jià)段上，2021年流動(dòng)性最好的區(qū)間是800–1000萬(wàn)，成交周期僅109天，屬于典型的“沖刺千萬(wàn)資產(chǎn)”的階段。

但到了2025年，最容易成交的價(jià)格段變成了500–800萬(wàn)，周期為234天，說(shuō)明買(mǎi)家整體趨于務(wù)實(shí)，傾向于避免過(guò)度杠桿。

五年時(shí)間，深圳買(mǎi)家完成了心態(tài)轉(zhuǎn)變，而800–1000萬(wàn)區(qū)間就是當(dāng)前深圳最健康的需求池。

豪宅市場(chǎng)則呈現(xiàn)出更極端的兩極分化。

2021年1500萬(wàn)以上的豪宅平均只需146天成交，但到了2025年，這一數(shù)字飆升至311天，是全市流動(dòng)性最差的產(chǎn)品。

豪宅市場(chǎng)進(jìn)入“非極品不買(mǎi)”的極端買(mǎi)方時(shí)代，普通豪宅流動(dòng)性大幅降低。

高凈值人群仍然存在，但選擇變得更謹(jǐn)慎，需求集中在稀缺地段、景觀資源、塔尖產(chǎn)品上；而大部分中高端項(xiàng)目則受制于位置、學(xué)區(qū)、產(chǎn)品老化等因素，被市場(chǎng)迅速邊緣化。

再看另一組數(shù)據(jù)，樂(lè)有家研究中心對(duì)2024—2025年深圳改善置換客戶(hù)的“賣(mài)出價(jià)→買(mǎi)入價(jià)”行為進(jìn)行了追蹤，結(jié)果是：

74%的家庭選擇資產(chǎn)升級(jí)，僅26%選擇同價(jià)位或降價(jià)置換。

這說(shuō)明盡管市場(chǎng)低迷，但換房需求并未消失，而是在重新分層、重新排序。

對(duì)于賣(mài)出300萬(wàn)以下房源的家庭來(lái)說(shuō)，他們展現(xiàn)出了驚人的加倉(cāng)能力：有67%的客戶(hù)直接跳入了300–800萬(wàn)的區(qū)間，其中36%進(jìn)入300–500萬(wàn)，31%進(jìn)入500–800萬(wàn)。

越處于資產(chǎn)底部的家庭，越敢向上跳級(jí)，是深圳樓市最強(qiáng)的做多力量。

這些家庭大多從老破小或遠(yuǎn)郊盤(pán)起步，他們賣(mài)房不是撤退，而是“翻身”，愿意以新增購(gòu)房成本換取面積、學(xué)區(qū)與居住品質(zhì)的階躍式提升，這也是深圳中端市場(chǎng)成交量的底層推動(dòng)力。

而在800–1000萬(wàn)這個(gè)典型的中間價(jià)位段，置換行為出現(xiàn)了最明顯的分化。

一方面，46%的客戶(hù)繼續(xù)向上沖刺千萬(wàn)級(jí)改善甚至豪宅；另一方面，20%的客戶(hù)反向降級(jí)到500–800萬(wàn)區(qū)間，這是所有總價(jià)段中“向下置換”比例最高的一組。

在這部分群體，越來(lái)越多人選擇“退一步海闊天空”，他們持有資產(chǎn)往往是“偽豪宅”或“高總價(jià)老房子”，位置不錯(cuò)但產(chǎn)品老化，性?xún)r(jià)比下降，而換到次新的500–800萬(wàn)不僅改善了居住環(huán)境，還能套現(xiàn)一兩百萬(wàn)緩沖家庭壓力。

在整個(gè)換房鏈條中，500–800萬(wàn)區(qū)間成為所有人共同的流動(dòng)性中心。

來(lái)自各價(jià)位段的置業(yè)者都在向這一價(jià)格段匯聚：賣(mài)300萬(wàn)以下的有31%買(mǎi)入這里，賣(mài)300–500萬(wàn)的有36%，賣(mài)500–800萬(wàn)的有25%，即便賣(mài)800–1000萬(wàn)的也有20%降級(jí)至此。

因此，500–800萬(wàn)是深圳樓市的“超級(jí)蓄水池”，承接全城需求，是最大公約數(shù)。

這一價(jià)位既能買(mǎi)到核心區(qū)大兩房，也能買(mǎi)近郊舒適型大三房，既有改善的空間，又不過(guò)度消耗家庭杠桿，被剛需、改善、中產(chǎn)同時(shí)爭(zhēng)搶?zhuān)蔀楫?dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性最強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)最低、確定性最高的價(jià)格帶。

而在千萬(wàn)級(jí)以上的豪宅市場(chǎng)，50%以上依然買(mǎi)在千萬(wàn)級(jí)以上。

說(shuō)明真正的高凈值人群沒(méi)有撤離，而是在豪宅內(nèi)部進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。賣(mài)掉不夠核心、不夠稀缺、不夠塔尖的資產(chǎn)，再換到景觀更好、區(qū)域更強(qiáng)、產(chǎn)品更稀缺的頂級(jí)豪宅。

從成交周期到置換鏈條，深圳樓市正在完成一次深度的結(jié)構(gòu)性洗牌。

底部家庭在向上跳級(jí)，中部家庭在重新定位風(fēng)險(xiǎn)與生活質(zhì)量，豪宅群體在內(nèi)部擠壓出真正的核心價(jià)值。

深圳樓市觸底了嗎？

如果你的判斷標(biāo)準(zhǔn)是“價(jià)格反彈”，答案還為時(shí)尚早。

但如果你的判斷標(biāo)準(zhǔn)是“情緒觸底、流動(dòng)性回穩(wěn)、需求重新歸位”。那么，最難的那一段，我們已經(jīng)走過(guò)。