一份來自Fastdata極數(shù)的行業(yè)報告描繪出中國民宿市場的冰與火：2024年民宿市場規(guī)模突破422億元，35.6萬家民宿在風(fēng)中點燈。殘酷數(shù)據(jù)的延伸閱讀是：近六成新民宿活不過三年，單體收益普遍「腰斬」。

競爭激烈的紅海中，連鎖品牌與獨立小院，正各自演繹著截然不同的生存劇本。顯得這道選擇題愈發(fā)膠著：

擁有一個閑置物業(yè)，是開一家單體民宿，還是借力打力的品牌加盟？

單體與加盟的博弈是否注定非此即彼？

個性與規(guī)模的夾縫中，是否藏有第三條破局之路？

今天，我們就這個話題來掰扯掰扯——

中國民宿行業(yè)正陷入一個矛盾的局面：市場規(guī)模持續(xù)擴容，但生存難度與日俱增。2014年至2024年間，民宿數(shù)量從約3萬家暴增至超30萬家，僅2024年就新增注冊近10萬家，創(chuàng)下近十年新高。截止2025年5月31日，我國新增注冊3.3萬家民宿相關(guān)企業(yè)。

與此同時，市場飽和問題凸顯。近40萬家的民宿企業(yè)中，近6成企業(yè)的成立時間不超三年，疊加去年民宿行業(yè)的平均收益創(chuàng)近五年新低。根據(jù)訂單來了發(fā)布的《2024酒店、民宿行業(yè)數(shù)據(jù)與趨勢報告》顯示，2024年，我國民宿平均入住率為33%，創(chuàng)近5年新高。但平均房價降至502元/間夜，平均收益僅165.8元，雙雙創(chuàng)近五年新低。Fastdata 極數(shù)數(shù)據(jù)也表明，個人兼職的民宿經(jīng)營模式占比由2019年的38.1%下滑至2025年的21.6%。

2024年底，三亞、大理、麗江等地掀起一波民宿轉(zhuǎn)讓潮，僅小紅書平臺上，「民宿轉(zhuǎn)讓」話題的瀏覽量就已近800萬次，超過10萬條的討論背后，是一個個具體而微的傷心故事。

今年上半年指點網(wǎng)更新了一批桐廬民宿轉(zhuǎn)讓信息，其中不少位于莪山畬族鄉(xiāng)。民宿有新開店，也有老品牌，轉(zhuǎn)讓數(shù)量之多讓人震驚——且大多數(shù)民宿是無轉(zhuǎn)讓費，以出租形式對外尋求合作。

2025 年的十一長假里，大理蒼山腳下的民宿老板老張舉著「旺鋪轉(zhuǎn)讓」的牌子站在路邊，與官方通報的 285.6 萬人次游客量形成鮮明反差——明明游客人山人海，自家民宿的入住率卻只有 64.2%，超 36%的房間空著，房價更是跌到去年的一半，「全女生院子月租 900 元，日均才 30 元，投資幾百萬開民宿，現(xiàn)在月薪僅 3 千」。這種「游客量爆棚但民宿不賺錢」的矛盾，并非個例，是旅游市場結(jié)構(gòu)性變革的集中體現(xiàn)。

收益持續(xù)走低，轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象的加劇，都折射出單體民宿的生存困境，根源何在？

根源之一：流量成本高擠壓利潤空間。

在流量紅利消退的當(dāng)下，單體民宿既缺乏與OTA平臺議價的能力，也受限于人力財力，難以開展有效的新媒體營銷。這使其陷入兩難：依賴OTA平臺，則被高額傭金牽制；自建營銷渠道，又因能力不足而收效甚微。

2025年「五一」假期數(shù)據(jù)就是明證。攜程、美團、飛豬三大平臺的傭金率已攀升至15%–20%，部分旺季時段甚至高達25%。同時，據(jù)中國旅游研究院數(shù)據(jù)，2024年全國超30萬家民宿中，80%以上依賴OTA獲客。即使旺季入住率高達85%，高昂的傭金和激烈的價格戰(zhàn)仍讓實際利潤大幅縮水。

這種被動的流量依賴，推高了單體民宿的獲客成本，更在根本上動搖著民宿的生存基礎(chǔ)。

根源之二：收益持續(xù)走低，同質(zhì)化內(nèi)卷嚴(yán)重。

以大理為例，2023年新增1985家民宿，總量近9000家，擁有11.85萬間客房。去年國慶期間超3.5萬間房空置，相當(dāng)于150家大型酒店的體量。

云南民宿協(xié)會分析，供給嚴(yán)重過剩直接引發(fā)了價格戰(zhàn)，有民宿推出月租900元、日均30元的低價，利潤空間被壓縮殆盡。而利潤銳減則將導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)下滑：裝修材料簡陋、床品質(zhì)量參差、服務(wù)人員專業(yè)度不足等問題凸顯。更嚴(yán)重的是設(shè)計風(fēng)格千篇一律，「網(wǎng)紅風(fēng)」淹沒本地特色，形成「價格戰(zhàn)-利潤壓縮-服務(wù)下降-差評增多-繼續(xù)降價」的惡性循環(huán)。

最終，游客感嘆「千元體驗不及五星酒店」，民宿主則陷入「投資數(shù)百萬，月薪三千元」的窘境，不得不掛出「旺鋪轉(zhuǎn)讓」的牌子?？梢姡|(zhì)化競爭或也是壓垮單體民宿的一根稻草。

在行業(yè)洗牌加速的當(dāng)下，選擇成為單打獨斗的民宿主，或是加入品牌聯(lián)盟，各有利弊。

1.單體民宿：靈活性與風(fēng)險性的雙重博弈

單體民宿最大的魅力在于「非標(biāo)」與靈活。相較于品牌民宿的標(biāo)準(zhǔn)化流程，單體民宿主對本土文化的認知往往更加到位，能打造出極具個人風(fēng)格和在地特色的空間。

杭州一家民宿因提供「可擼退役警犬」的特色服務(wù)在社交平臺爆紅；北京胡同里的一家民宿，則憑借主理人獨有的「故宮深度講解」服務(wù)，實現(xiàn)了近80%的驚人復(fù)購率。這類民宿通過場景創(chuàng)新與文化賦能，構(gòu)建起獨特的競爭壁壘。

自由的另一面是孤獨面對風(fēng)險。單體民宿的抗風(fēng)險能力正是它的生存挑戰(zhàn)。

單體民宿的脆弱性在政策變動、市場波動與渠道依賴中暴露無遺。比如，近年來地方政府對民宿的監(jiān)管日益收緊。莫干山某民宿曾因部分建筑被認定為違章搭建而面臨強制拆除。作為單體經(jīng)營，缺乏母公司的資金與法律支持，最終只能忍痛轉(zhuǎn)讓，品牌價值歸零。

市場淡旺季的沖擊對單體民宿同樣致命。據(jù)《三聯(lián)生活周刊》報道，北京懷柔大水峪村一位經(jīng)營三年的民宿主透露，「每年不僅需要支付7萬租金，還有比村民貴一倍的水費以及3650元的衛(wèi)生費。作為單店，當(dāng)市場遇冷時甚至難以賺回租金，更沒有多余的錢去改造升級民宿。」在市場下行時難以覆蓋，最終他選擇退出，卻連轉(zhuǎn)讓都無人問津。

2.加盟品牌：標(biāo)準(zhǔn)化賦能與個性化桎梏

加盟品牌的核心在于「標(biāo)準(zhǔn)化」，相比零散運營的單體民宿，品牌化的民宿不僅更具辨識度，還能通過統(tǒng)一的品質(zhì)、服務(wù)和營銷，為單體民宿注入強大生命力。

以旅悅集團旗下的「花筑·大理古城定格客?！篂槔?，該客棧本是一家單體民宿，加盟后經(jīng)歷了統(tǒng)一的VI改造并實施「花筑百分」服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從根源上消除了旅客對衛(wèi)生和服務(wù)的疑慮。加盟店能接入品牌的中央預(yù)訂系統(tǒng)和會員體系，獲得雙重流量。

據(jù)悉，加盟后次月該民宿的RevPAR（每間可售房收入）便達到362.1元，入住率突破118.8%，總營收升至17萬元。品牌集采也能降低運營物資成本，緩解了單店的采購壓力。

同樣，加盟品牌也有兩面性，其最大的弊端在于對個性化表達的束縛。

為了維持品牌調(diào)性，聯(lián)盟常要求民宿在裝修、服務(wù)流程上保持統(tǒng)一，這不可避免地壓縮了主人的個性化表達空間。

例如，浙江桐廬的「故遲」品牌旗下民宿就暴露了一些問題，其「青丘山野」與「一宅一院」項目主題雷同，均圍繞常見的稻田泳池、山景房，缺乏獨特IP，使其陷入同質(zhì)化競爭，未能有效帶動業(yè)績。更值得玩味的是，其中一家在OTA平臺上的信息已「去故遲化」，其抖音賬號也出現(xiàn)品牌名并存的現(xiàn)象，反映出在品牌賦能效果不佳時，單體民宿的獨立身份反而更加模糊，處境尷尬。

單體民宿與品牌加盟并非簡單的優(yōu)劣之分，而是資源、能力與目標(biāo)市場的匹配選擇。品牌聯(lián)盟的路徑倚重「標(biāo)準(zhǔn)化」復(fù)制，而民宿的魅力本源卻在于「非標(biāo)」的個性與溫度。當(dāng)兩者難以兩全時，行業(yè)是否還存在「第三條道路」？答案或許正藏在幾種融合與協(xié)同的創(chuàng)新實踐之中。

路徑一：標(biāo)準(zhǔn)化框架內(nèi)的非標(biāo)表達

純粹的「非標(biāo)」難以做大，純粹的「標(biāo)準(zhǔn)化」則易失卻民宿的本真。兩者之間，那些在「標(biāo)準(zhǔn)化」框架內(nèi)巧妙融入「非標(biāo)」靈魂的實踐，或是一種更可持續(xù)的發(fā)展路徑。

目前，一些主流連鎖民宿品牌正朝此方向探索，其模式核心在于將衛(wèi)生、安全、睡眠、網(wǎng)絡(luò)等核心服務(wù)環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化，以此構(gòu)筑品質(zhì)信任的基石。與此同時，在設(shè)計美學(xué)、文化活動和本地體驗等維度，則充分賦予單店自由發(fā)揮的空間，注入獨特的靈魂。形成「標(biāo)準(zhǔn)化保障體驗，非標(biāo)化創(chuàng)造差異」的平衡。

典型案例就是西坡象山與西坡秦嶺。品牌提供的是一個「工具箱」和「標(biāo)準(zhǔn)框架」，單店主人或店長可以在框架內(nèi)自由發(fā)揮，從而實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理與非標(biāo)體驗的有機統(tǒng)一。比如西坡秦嶺將原本閑置的老屋都進行了利用，外觀依然保留陜南民居特點，比如瓦屋頂、磚雕裝飾和土黃色夯土墻面，并融入陜南老家具與手工藝品，使每間客房都承載著獨特的秦嶺記憶。西坡象山的建筑改造同樣充分尊重當(dāng)?shù)靥厣c場地條件。這里原本是一些閑置的老舊建筑，西坡沒有采用千篇一律的設(shè)計方案，而是「因地制宜」，修舊如舊的建筑，留存了原有的生活方式。

在體驗活動上，西坡秦嶺結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源，帶領(lǐng)客人參與季節(jié)性農(nóng)事——春季采茶制茶，夏季入山識草藥，秋季收獲核桃與柿子，冬季則圍爐烤火，聽護林員講述秦嶺生態(tài)故事。西坡象山鑒于象山豐富的海洋資源，民宿安排了出海捕魚、海邊徒步探險、手工藝體驗課程等活動。

這些非標(biāo)準(zhǔn)化的體驗高度依賴當(dāng)?shù)刈匀慌c人文資源，既降低了規(guī)?；瘡?fù)制的難度，又保留了民宿的「在地性」靈魂。

西坡秦嶺、西坡象山

路徑二：區(qū)域民宿聯(lián)盟：「小集群」實現(xiàn)「大協(xié)同」

民宿業(yè)的進化路徑已從早期的「原生民宿」、「主題民宿」邁向「鄉(xiāng)村民宿綜合體」與「文旅生活美學(xué)空間」的集群發(fā)展階段。

單體民宿往往勢單力薄，抗風(fēng)險能力弱，而形成一個民宿集群或聯(lián)盟后，則可以通過資源整合有效降低運營成本。更重要的是，集群能夠突出獨特的區(qū)域定位，開展共同營銷，舉辦大型文化活動……形成「1+1>2」的合力，同時依然保留各單體民宿的個性化特色。

在眾多成功的民宿集群案例中，黃河宿集無疑是一個典范的存在。它位于寧夏中衛(wèi)，匯聚了飛蔦集、大樂之野、西坡等多家頭部品牌，在統(tǒng)一的規(guī)劃下形成了豐富多元的業(yè)態(tài)組合，如特色餐廳、咖啡館、手工藝品店、書店等，還開設(shè)了沙漠徒步、觀星等戶外體驗項目，通過這種「民宿+」的復(fù)合模式，有效延長了停留時間并提升了整體客單價。

黃河宿集

而飛蔦集參與打造的草原宿集則展現(xiàn)了草原度假目的地的全新可能。該宿集匯聚了多家知名民宿品牌，并構(gòu)建了包含住宿、餐飲、美術(shù)館、咖啡館、馬場、戶外劇場及草原深度游等完整業(yè)態(tài)。其中，頗具特色的「空山九帖」書咖，不僅承擔(dān)接待功能，更將閱讀、咖啡與草原文化詩意融合，成為宿集的精神文化中心。此外，宿集還定期舉辦那達慕大會、草原音樂節(jié)、星空觀測等特色活動，讓客人在享受標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的同時，沉浸式體驗蒙古族的游牧文化與草原生活的獨特魅力。

草原宿集

成都安仁古鎮(zhèn)的「公館民宿聯(lián)盟」則為區(qū)域協(xié)同發(fā)展提供了新思路。7家由民國公館改造的民宿通過「會員積分互通」與「主題線路聯(lián)動」，構(gòu)建起「住公館、逛博物館、看沉浸式戲劇」的文旅生態(tài)。據(jù)四川新聞網(wǎng)報道，此模式有效整合了分散資源，形成了顯著的集群效應(yīng)。聯(lián)盟通過共享中央預(yù)訂渠道，降低了對OTA平臺的依賴，提升了利潤；其推出的主題游線路也顯著拉動了古鎮(zhèn)的整體消費。

這一實踐表明，通過聯(lián)盟化運作，民宿可以在保持個體特色的同時，有效提升市場競爭力和抗風(fēng)險能力。

在民宿行業(yè)的漫長征程中，「小而美」與「標(biāo)準(zhǔn)化」從來不是非此即彼的單選題。真正可持續(xù)的路徑，恰恰在于讓標(biāo)準(zhǔn)化保障體驗的底線，非標(biāo)文化定義體驗的上限。

未來的理想圖景，或許是獨立民宿以極致的「特色與溫度」堅守價值，而品牌聯(lián)盟則在「效率與規(guī)?！怪袨閭€性留白，共同構(gòu)成行業(yè)豐富生態(tài)。

千淘萬漉雖辛苦，吹盡狂沙始到金。

文中圖片來源：攝影師王寧、大米

參考資料：

[1].《國慶節(jié)云南民宿現(xiàn)象深度分析報告》，云南民宿協(xié)會

[2].《從「散裝」到「抱團」，臨安民宿小集群拼出一個共富生態(tài)！》，臨安文旅發(fā)布

[3].《六成民宿老板后悔了》，酒管財經(jīng)

[4].《行業(yè)觀察｜告別「躺賺」，民宿突圍路在何方？》，杭州民宿協(xié)會

[5].《價格暴跌、瘋狂內(nèi)卷的民宿，被這屆中產(chǎn)拋棄了嗎？》，三聯(lián)生活周刊

[6].《OTA平臺「三國殺」升級：旺季民宿如何擺脫依賴，搶回流量主權(quán)？》，云南民宿協(xié)會

[7].《「小而美」 VS 「連鎖化」：存量時代，哪種民宿模式更能「活下去」？》，云南民宿協(xié)會

[8].《花筑精選案例》，旅悅加盟