每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

矬子里拔將軍。

前不久，央企地產(chǎn)商電建地產(chǎn)發(fā)出一張成績單，紅彤彤的。

最上面寫著兩行字："雙月三冠王，一院耀京城""榮膺金九銀十北京別墅‘三冠王’"。

底下還有一行字，開盤至今熱銷4.4億元——特意把數(shù)字放大了。

最下面，附了一張榜單：《2025年9-10月北京別墅成交套數(shù)排名》，由電建地產(chǎn)打造的瀧悅玖宸，位列榜首：網(wǎng)簽44套、成交面積1.7萬平米，成交金額4.4億元。

花姐掃了一眼榜單名錄，總共才6個盤。

對于定制銷冠榜，瀧悅玖宸樂此不疲。

一個月前，它也發(fā)過一張《2025年9月份北京別墅成交套數(shù)排名》，那時，它開盤半個月，網(wǎng)簽28套、成交面積1.09萬平米，成交金額3.09億元。

這是一種很討巧的營銷手法，制造出一種熱銷的景象。

開盤時間追溯到五年前

早在2018年2月，電建地產(chǎn)聯(lián)合隆泰實業(yè)以46.5億元底價，拿下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)11個地塊。在2020年11月18日，拿下預售許可證：京房售證字(2020)143號。

這個證號顯示共計488套住宅，是清一色疊墅、上下疊，每套232-510㎡，總規(guī)劃建面18.3萬平米——含地下倉儲面積，容積率1.05。

目前，瀧悅玖宸第一批推出的房源都在0006地塊，共計248套，上疊350平米、下疊400平米，地上3.3米，地下負一4.15-5.2米，負二3.3米，預計2026年4月交房。剩余0009地塊的240套還沒開始賣。

在今年七月份之前，這個盤有過兩個案名：鴻瑞西峰、西山源著。

嚴格意義上說，它的開盤時間應該追溯到五年前。

按照目前網(wǎng)簽44套的成績，去化率僅為9%，成交總金額約4.4億元。

瀧悅玖宸，抵達靈山的路，還很遠。

銷售價格一路下滑

改名瀧悅玖宸之前，它曾賣出過三套房，但都以退房而告終，詳情如下：

1、2021年10月20日，06-5#2單元302室，單套面積350平米，網(wǎng)簽價3.79萬元/平米，總價1327萬元，于2024年8月7日退房；

2、2022年12月27日，06-8#3單元101室，單套面積399平米，網(wǎng)簽價3.65萬元/平米，總價1458萬元，于2025年7月28日退房；

3、2023年11月4日，06-3#4單元102室，單套面積404平米，網(wǎng)簽價3.8萬元/平米，總價1536萬元，于2024年8月7日退房；

雖然它們比預售參考5.39元/平方米（含全裝修費用）差距不少，但它是該盤的價格巔峰。

記得瀧悅玖宸9月份頭頂首個銷冠時，成交價為2.83萬元/平米——相比退房房源的價格打了76折。但獲得“金九銀十”的銷冠時，成交均為2.59萬元/平米——下滑8.5%。

簡而言之，瀧悅玖宸十月份的房價至少比九月份打了九折。為什么它的價格跌了那么多？

如果按照預售參考5.39元/平方米計算，瀧悅玖宸的售價打了48折，低于五折了。

離奇的網(wǎng)簽成績單

瀧悅玖宸的價格，越賣越低這，用“腰斬”來形容，也不為過。

如此打折賣房，會不會擾亂門頭溝房價呢？

它還有一個待解之謎，瀧悅玖宸最初網(wǎng)簽28套房源里，在2025年9月25日突然網(wǎng)簽了13套，且上疊價格統(tǒng)一為33307元/平米，下疊統(tǒng)一為35737元/平米。

難道這13套房子的售價，分毫不差？（詳見電建止血，離奇甩賣北京疊墅）

甚至6-18#3單元301室出現(xiàn)了更離奇的事兒，客戶簽約合同為700多萬，網(wǎng)簽價格為1100多萬。

如今，瀧悅玖宸44套網(wǎng)簽里，到底藏著怎樣的秘密呢？

瀧悅玖宸并表懸念

瀧悅玖宸的身份成謎。

從七年前拿地至今，它的項目公司為龍赫置業(yè)（北京）有限公司（以下簡稱“龍赫置業(yè)”），由電建地產(chǎn)集和隆泰實業(yè)分別持股63%和37%。后者由谷紅和李金龍分別持股50.5%和49.5%。

進入2025年7月份，瀧悅玖宸突然由電建地產(chǎn)全面操盤，也改了名字。

十分蹊蹺的是，龍赫置業(yè)雖由電建地產(chǎn)絕對控股，但一直未被電建地產(chǎn)并表。在財報上，電建地產(chǎn)對它的投入，不計入虧損，只作為借款處理。

電建地產(chǎn)方面給出的理由是：“按照合作協(xié)議約定，股東會決議的事項需由全體股東一致同意方可通過，發(fā)行人不能實際控制該企業(yè)，故未納入合并報表范圍。”

隨著電建地產(chǎn)操盤后，是否會對龍赫置業(yè)并表嗎？

這對電建地產(chǎn)掌舵人、董事長王海波，是一個莫大考驗。因為，一旦并表，它帶來的虧損，不是小數(shù)目。