原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

01

通脹要來(lái)了？

昨天（11月9日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月物價(jià)數(shù)據(jù)，釋放了一個(gè)極其微妙的信號(hào)。

CPI（居民消費(fèi)價(jià)格）同比漲幅0.2%，創(chuàng)下8個(gè)月來(lái)最高；扣除食品和能源價(jià)格的核心CPI，同比上漲1.2%，漲幅已連續(xù)第6個(gè)月擴(kuò)大。

這是否意味著，通縮進(jìn)入末期，通脹開(kāi)始抬頭？

這直接關(guān)系到每一個(gè)家庭的核心決策：現(xiàn)金為王，還是資產(chǎn)為王？

過(guò)去幾年，大家的體感或許偏冷。

究其根源，是自2021年恒大暴雷、房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)后，居民和部分企業(yè)陷入了資產(chǎn)負(fù)債表衰退，消費(fèi)和投資的欲望低迷。

為了打破這種預(yù)期，國(guó)家不斷降準(zhǔn)降息、增發(fā)國(guó)債，釋放流動(dòng)性；定向發(fā)錢(qián)，啟動(dòng)超3000億以舊換新、發(fā)放國(guó)家育兒補(bǔ)貼、上調(diào)1.8億人養(yǎng)老金；同時(shí)促進(jìn)物價(jià)合理回升，叫停外賣補(bǔ)貼戰(zhàn)、整治汽車價(jià)格戰(zhàn)、十大行業(yè)去產(chǎn)能、《價(jià)格法》修正草案……

上一輪通縮是5年，本輪通縮已經(jīng)超過(guò)4年，CPI的反彈可以視為第一個(gè)轉(zhuǎn)折信號(hào)。

但CPI衡量的是物價(jià)，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑和宏觀調(diào)控等因素，具有一定滯后性，更具前瞻性的指標(biāo)是錢(qián)的流向。

10月中旬，央行公布了9月的金融數(shù)據(jù)——被視為市場(chǎng)牛熊信號(hào)燈的M1 同比增速，正以驚人的速度反彈。

數(shù)據(jù)顯示，9月M1同比增速飆升至7.2%，創(chuàng)下55個(gè)月新高；而M1與M2的“剪刀差”迅速收窄至-1.2%，是2021年以來(lái)的最低值。

M1主要代表企業(yè)和個(gè)人的活期存款，M1增速的強(qiáng)勁反彈，說(shuō)明企業(yè)和個(gè)人正在將定期存款“活期化”，準(zhǔn)備隨時(shí)出手投資！

這種全社會(huì)范圍內(nèi)的資金活化，是經(jīng)濟(jì)升溫、資產(chǎn)價(jià)格上漲的前兆。它比CPI更早地告訴我們：市場(chǎng)的情緒和預(yù)期，正在逆轉(zhuǎn)。

02

領(lǐng)頭羊?yàn)楹问巧钲冢?/strong>

在經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，國(guó)家需要一輪牛市，用財(cái)富效應(yīng)去吸引更多人投資，消費(fèi)。

首先是股市，近期上證指數(shù)時(shí)隔十年再度站上4000點(diǎn)，為2015年8月19日以來(lái)新高。

但光有股市的牛市還不夠，樓市也需要企穩(wěn)回暖。

中國(guó)家庭絕大部分財(cái)富沉淀在房地產(chǎn)，房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)的基本盤(pán)。如果樓市不穩(wěn)，股市創(chuàng)造的財(cái)富效應(yīng)就會(huì)被抵消，無(wú)法真正啟動(dòng)消費(fèi)。

在全國(guó)房?jī)r(jià)普跌的背景下，市場(chǎng)需要一個(gè)領(lǐng)頭羊，來(lái)引領(lǐng)資產(chǎn)價(jià)格的止跌回暖，而這個(gè)城市，大概率就是深圳。

為什么是深圳？

第一，APEC峰會(huì)落地，這是城市能級(jí)的國(guó)家背書(shū)

2026年亞太經(jīng)合組織（APEC）第三十三次領(lǐng)導(dǎo)人非正式會(huì)議將在深圳舉辦，這是一個(gè)非同尋常的信號(hào)。

這意味著，深圳繼上海、北京之后，成為中國(guó)APEC第三城。

2001年的上海APEC會(huì)議，展示了中國(guó)全面擁抱全球化、加入WTO的決心；2014年的北京APEC會(huì)議，展示了中國(guó)在全球經(jīng)濟(jì)治理中扮演的重要角色。

2026年，深圳將成為主角，成為中國(guó)向世界展示科創(chuàng)實(shí)力的窗口，這是國(guó)家對(duì)深圳未來(lái)價(jià)值的背書(shū)，其注入的信心是無(wú)價(jià)的。

第二，中國(guó)科創(chuàng)看深圳，深圳科創(chuàng)看光明

論創(chuàng)新能力，深圳已是全球領(lǐng)跑者。在世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織（WIPO）最新排名中，“深圳-香港-廣州”科技集群已登頂全球第一。

更關(guān)鍵的是，深圳的未來(lái)增量在哪里？過(guò)去，深圳90%的創(chuàng)新來(lái)自于市場(chǎng)一線的企業(yè)，這是它的優(yōu)勢(shì)。但短板也同樣明顯——基礎(chǔ)學(xué)科和源頭創(chuàng)新相對(duì)薄弱。

一座城市真正的核心資源，是那些能持續(xù)產(chǎn)生源頭創(chuàng)新的重大科技載體。

而這些決定深圳未來(lái)的“最貴”的家當(dāng)，約75%都集中落地在了同一個(gè)地方——光明區(qū)。

深圳理工大學(xué)、中山大學(xué)（深圳校區(qū)）、深圳灣實(shí)驗(yàn)室等國(guó)家隊(duì)全部匯聚于此。以剛成立的深圳理工大學(xué)為例，其錄取分?jǐn)?shù)線已直追老牌名校，使得光明大學(xué)城成為深圳未來(lái)青年才俊密度最高的區(qū)域。

高密度的創(chuàng)新集群和高薪人才，始終是區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值最堅(jiān)實(shí)的支撐，這套邏輯在全球都已反復(fù)驗(yàn)證。

第三，供需決定了市場(chǎng)的敏感度

房?jī)r(jià)的本質(zhì)就是供需。我們來(lái)看一組最直觀的數(shù)據(jù)：

今年前三季度，杭州的土地出讓金總額已達(dá)1304億元，北京以1121億元位居第二，上海則約1035億元。這三個(gè)城市的規(guī)劃建面分別達(dá)到了566萬(wàn)㎡、266萬(wàn)㎡和229萬(wàn)㎡。

而同期，深圳涉宅用地土地出讓金合計(jì)僅約243億，規(guī)劃建面約65萬(wàn)㎡。

這種極其克制的土地供應(yīng)，疊加高密度、高薪的科創(chuàng)與金融人才的持續(xù)涌入，導(dǎo)致深圳市場(chǎng)擁有最高的敏感度。

這種全市層面的稀缺性，在光明鳳凰城這樣的核心區(qū)域，表現(xiàn)得更為極致。

根據(jù)最新的土地規(guī)劃，鳳凰城的核心區(qū)已無(wú)新增住宅用地，在售樓盤(pán)基本清盤(pán)。這意味著，未來(lái)近兩年時(shí)間，這里都將面臨新房供應(yīng)的斷檔。

而且周邊的二手房掛牌價(jià)普遍在5-6萬(wàn)，高于新房?jī)r(jià)格。

市場(chǎng)的反應(yīng)更加真實(shí)，11月9日，作為鳳凰城核心最后的供應(yīng)，中建觀玥加推2棟192套80-106㎡新規(guī)三至四房，當(dāng)日成交破百套。

今年9月20日，中建·觀玥加推，在新房定價(jià)不減反增的背景下，實(shí)現(xiàn)超9成的去化率，是深圳“9.5新政”后首個(gè)熱銷盤(pán)。而在去年10月，深圳光明鳳凰城中建·觀玥首開(kāi)，當(dāng)日售罄。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中建觀玥是深圳今年全市10月成交套數(shù)/面積冠軍，光明區(qū)雙冠王。

來(lái)源：克而瑞

中建觀玥為何受到市場(chǎng)追捧，除了科創(chuàng)資源聚集帶來(lái)的資產(chǎn)確定性，土地供應(yīng)帶來(lái)的住宅稀缺性，還有鳳凰城核心區(qū)已全面兌現(xiàn)的高品質(zhì)宜居生活。

交通兌現(xiàn)：備受關(guān)注的地鐵13號(hào)線，其一期南段（深圳灣口岸-高新中）已于2024年底通車。而真正打通光明任督二脈的一期北段（高新中-上屋）及二期北延，根據(jù)官方工程進(jìn)度及相關(guān)公告，均有望在2025年內(nèi)開(kāi)通。

港鐵深圳官網(wǎng)公布《

13號(hào)線通勤班車（含司機(jī)）服務(wù) (2025年-2026年）詢價(jià)公告》

教育兌現(xiàn)：片區(qū)內(nèi)本就擁有光明區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、南方科技大學(xué)附屬光明鳳凰學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)府。由深圳實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)這塊金字招牌加持的深圳實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校，已于2025年9月1日正式開(kāi)學(xué)。

示意圖

商業(yè)兌現(xiàn)：鳳凰城商圈匯集了藍(lán)鯨世界、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、N次方公園三大商業(yè)體，總體量超20萬(wàn)平方米，品牌超450個(gè)。其中藍(lán)鯨世界在全市中小型商業(yè)綜合體人氣排名中位列第一。僅今年上半年，三大商場(chǎng)就引入了70個(gè)新品牌，其中不乏深圳乃至光明首店。（數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商網(wǎng)）

實(shí)拍圖

人文兌現(xiàn)：與鳳凰城地鐵站一路之隔的光明文化藝術(shù)中心，是斬獲中國(guó)建筑行業(yè)工程質(zhì)量最高榮譽(yù)“魯班獎(jiǎng)”的文化地標(biāo)，每年近百場(chǎng)高端演出讓文藝生活成為日常。周末，距離核心區(qū)僅一公里的虹橋公園，更是成為露營(yíng)、徒步的網(wǎng)紅打卡地。

實(shí)拍圖

中建觀玥所在，有國(guó)家戰(zhàn)略，有高端產(chǎn)業(yè)、高知人才，有看得見(jiàn)、摸得著的品質(zhì)生活……這就是市場(chǎng)共識(shí)的來(lái)源，也是中建觀玥熱銷背后，最堅(jiān)實(shí)的邏輯。

03

“圈粉”的底層邏輯

如果說(shuō)宏觀趨勢(shì)和城市選擇回答了“為什么是光明”，那么中建·觀玥的歷次熱銷，則在微觀產(chǎn)品層面給出了“為什么是它”。

為什么中建·觀玥能從首開(kāi)售罄到持續(xù)熱銷，成為市場(chǎng)共識(shí)？主要原因是其在購(gòu)房者關(guān)心的關(guān)鍵維度上都交出了一份高分答卷。

一、“國(guó)家隊(duì)”的硬核安全感

當(dāng)下市場(chǎng)，購(gòu)房者最擔(dān)憂的是什么？是交付風(fēng)險(xiǎn)。

中建·觀玥的底氣，首先就來(lái)自于它“國(guó)家隊(duì)”的出身。項(xiàng)目由2024年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排名第16位的中國(guó)建筑旗下，中建八局旗下的地產(chǎn)平臺(tái)公司——上海中建東孚傾力打造。

這份底氣，不僅來(lái)自世界500強(qiáng)的背景，更來(lái)自實(shí)打?qū)嵉男袠I(yè)認(rèn)可：在最新的2025年行業(yè)評(píng)選中，中建東孚榮膺“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任地產(chǎn)第1名”和“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力第 25 位”。

再看看他過(guò)往的作品：深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)T3航站樓、深圳大運(yùn)中心、上海迪士尼……這些城市封面級(jí)的地標(biāo)，本身就是品質(zhì)和實(shí)力的最佳背書(shū)。

效果圖

二、“雙硬核”配套的確定性

在深圳，地鐵和學(xué)校永遠(yuǎn)是資產(chǎn)價(jià)值的“硬通貨”，直接決定了房產(chǎn)在未來(lái)二手市場(chǎng)的流通性和議價(jià)能力。

中建觀玥與在建的“黃金科創(chuàng)線”地鐵13號(hào)線德雅路站D口，直線距離僅約100米，與今年9月已正式開(kāi)學(xué)的深圳實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校（九年一貫制）僅一路之隔。它們共同構(gòu)成了資產(chǎn)價(jià)值的有力支撐，也為日常生活提供了實(shí)實(shí)在在的便利。

示意圖

三、“新規(guī)神戶型”的空間革命

作為2024年深圳建筑“新規(guī)”后首批入市的項(xiàng)目，中建觀玥的部分戶型使用率可以做到超100%。

而最新加推的2棟產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，堪稱一場(chǎng)空間革命，讓剛需的面積，同樣可以擁有改善甚至豪宅的體驗(yàn)。

如建面約80㎡三房?jī)尚l(wèi)，在這個(gè)面積段，能做到“兩衛(wèi)”配置本就已是片區(qū)稀缺，而它更做到了深圳市場(chǎng)上極為罕見(jiàn)的“四開(kāi)間”設(shè)計(jì)，讓每一個(gè)主要生活空間都擁有均等的陽(yáng)光和視野。

種通常只在120㎡以上改善大宅中才會(huì)被奢侈運(yùn)用的布局，如今被壓縮進(jìn)80㎡的空間，這不僅在鳳凰城是稀缺品，放眼全深圳都少見(jiàn)。

還有建面約88㎡三房?jī)尚l(wèi)，它把一個(gè)傳統(tǒng)剛需戶型，做出了豪宅化的享受。

約6.2米超長(zhǎng)景觀陽(yáng)臺(tái)連接大橫廳，對(duì)面則是超大飄窗，形成通透對(duì)流，讓風(fēng)與光在室內(nèi)自由穿行。主臥做到了270°環(huán)幕景觀視野，讓臥室居住不再是簡(jiǎn)單的休憩，而是一種視野和心境的享受。

現(xiàn)如今，各項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)都表明，新的通脹周期正在開(kāi)啟，現(xiàn)在是買(mǎi)入核心資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。

對(duì)于仍在觀望的人來(lái)說(shuō)，他們或許在等待一個(gè)完美的房?jī)r(jià)低點(diǎn)，但經(jīng)濟(jì)有周期，人無(wú)再少年。

在一個(gè)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，最明智的選擇，就是為家人的幸福，配置一份高確定性的核心資產(chǎn)。

市場(chǎng)不會(huì)等人，中建觀玥作為鳳凰城核心區(qū)的稀缺供應(yīng)，目前已是少量房源在售，并持續(xù)熱銷中，感興趣的朋友千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)。