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要問重慶當(dāng)下最火的產(chǎn)品是什么，答案一定非第四代住宅和好房子莫屬。

10月份，重慶主城賣的最好的TOP10樓盤，里面有6席都是四代宅和好房子，市占率明顯提升，且溢價情況明顯優(yōu)于普通住宅。

前幾年還是稀缺品的四代宅和好房子，這兩年突然之間就呈星火燎原之勢，重慶目前在售的四代宅和好房子數(shù)量超過30個，預(yù)計未來兩年將突破80個項目。

四代宅和好房子的火熱，是存在時代契機的，因其正好符合當(dāng)下人們的精神訴求。

我們在進化成人類前曾在大自然中待了29萬年，我們的大腦告訴我們：其實人類本質(zhì)上是喜歡大自然的，人們對田園生活天然就有一種不切實際的幻想，要不然你怎么解釋“李子柒現(xiàn)象”火爆全球。

每個人都想成為陶淵明，但卻不是每個人都能活成陶淵明，而四代宅和好房子給了他們機會，并告訴他們：在城市里，也能享受到自然生活。

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重慶可能是全國首個、系統(tǒng)性推動第四代住宅和好房子發(fā)展的城市。

2023年發(fā)布《中心城區(qū)立體綠化住宅試點工作細則》；

2024年出臺《支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干措施》；

2025年5月，重慶好房子政策全面放開。

2025年7月，《好房子技術(shù)導(dǎo)則》的出臺，標(biāo)志著重慶住房產(chǎn)品供給正式邁向以居住品質(zhì)為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。

今年兩會上中央首次將「好房子」寫入國家頂層戰(zhàn)略，而且「好房子」標(biāo)準(zhǔn)之一由之前的“低碳”變成了“舒適”，可以看出連頂層設(shè)計都在關(guān)注購房者的居住舒適度。

而且就在8月28日，國務(wù)院發(fā)布推動城市高質(zhì)量發(fā)展意見，提出要系統(tǒng)推動“好房子”和完善社區(qū)建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

重慶對于中央的號召反映非常積極，且重慶本就是國際著名的山地城市，各項目多多少少地形都有些坡度，在四代宅技術(shù)開發(fā)上就有很多創(chuàng)新之處，如結(jié)合山地特色引入垂直綠化（國瑞浩月府6.3米挑高庭院，采用雙層防水和陶粒過濾層，支持大型綠植栽培）、低透光鍍膜玻璃（璞印金開項目利用鏡面玻璃解決隱私問題，同時優(yōu)化采光和視野）、智能灌溉系統(tǒng)等技術(shù)。

重慶本就是四代宅的極佳試驗山城，早已成為行業(yè)技術(shù)范本與政策標(biāo)桿，其“政策-技術(shù)-市場”閉環(huán)模式，為全國住宅升級提供了可復(fù)制的經(jīng)驗。

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四代宅的最大特點就是立體綠化、大露臺等，豐富了生活場景、提升了居住體驗。普遍挑高6米的大露臺和天空院子，給了人無限的遐想空間，可以把你所有的生活都裝進去。

你喜歡社交，那天空花園就是你用來招待朋友、露天燒烤、天空酒吧、飯后麻將的空間；

你享受獨處自由，花園會留下你養(yǎng)花擼貓、冥想品茶、健身瑜伽、看書寫字的蹤跡。

但四代宅也存在一些問題：

首先，四代宅的采光和私密性普遍較差，存在樓上樓下對視問題，雖然可以通過樓上實墻、長格柵、短格柵可解決，現(xiàn)在重慶市場上大多數(shù)四代宅都采用了進深約70厘米的短格柵來保護隱私。但是由于露臺進深長、室內(nèi)采光較弱，這也是無法避免的。

其次，四代宅的使用率偏低，四代宅贈送多集中在露臺，重慶夏天太熱冬天太冷，而四代宅設(shè)計要求保持開敞面，不允許封窗，從而實際使用上大打折扣，如果遇到暴風(fēng)雨天氣，露臺更是難整理，所以現(xiàn)在通過好房子政策，將新規(guī)的贈送面積集中在室內(nèi)了。

再者，四代宅的技術(shù)門檻總體還是相當(dāng)高的，但真正能解決一系列問題的開發(fā)商并不多，比如特殊防水、排水系統(tǒng)（如覆土厚度、灌溉管線等），稍不注意很容易導(dǎo)致滲漏隱患，且植物根系生長可能破壞地暖管道，新風(fēng)系統(tǒng)需應(yīng)對花粉過敏問題……

然后，重慶四代宅和好房子整體呈「核心聚焦、近郊集中、遠郊點狀」分布，但其實繁華熱鬧的核心區(qū)并不適合修四代宅，有產(chǎn)品而無景觀。

四代宅和好房子天然就被周圍一圈老房子給圍著，全天24小時被視奸，270°全景艙的通透效果根本發(fā)揮不出來，從露臺望出去也都是一片老舊的城市界面，毫無景觀視野可言。

最后，四代宅的維護也是老大難的問題。

四代宅露臺受天氣和業(yè)主行為影響較大，極端天氣露臺需要時常打理，如果種些爬藤植物疏于管理，就會導(dǎo)致露臺凌亂不堪，高空墜物風(fēng)險也顯著增加，容易引發(fā)鄰里矛盾。

如果再遇到幾個違規(guī)搭建的業(yè)主，外立面美觀不統(tǒng)一而且還有安全隱患風(fēng)險，會極大影響到二手房交易價格。

四代宅并不是一個新鮮物種，早在20多年前，重慶就已經(jīng)出現(xiàn)過了，如南岸區(qū)海峽路的江山多嬌小區(qū)，算是重慶四代宅的鼻祖了。

江山多嬌小區(qū)的現(xiàn)狀，極大概率會是重慶目前四代宅的未來。20多年過去了，我相信后續(xù)的物業(yè)管理也能從江山多嬌小區(qū)吸取到很多維護經(jīng)驗。

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四代宅和好房子，對后續(xù)的物業(yè)管理要求較高，物業(yè)要建立專業(yè)的四代宅物業(yè)服務(wù)體系。

建立專門的四代宅綠化維護團隊，包括綠化養(yǎng)護專員、結(jié)構(gòu)安全工程師、設(shè)備維護技師等專業(yè)人員，定期對植物病蟲害進行檢查、定期修剪喬木和灌木、建立自動滴灌系統(tǒng)等。

要解決業(yè)主們的隱私與采光問題。

比如在錯層花園之間設(shè)置綠化遮擋或百葉窗，確保上下層住戶的私密性；

比如定期修剪植物，避免過度遮擋室內(nèi)采光，同時為低樓層住戶爭取斜向采光等。

更要加強安全與風(fēng)險管控，定期進行結(jié)構(gòu)安全檢查，每季度巡視梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，發(fā)現(xiàn)外觀變形、開裂等現(xiàn)象時，立刻采取防護措施；在懸挑結(jié)構(gòu)邊緣設(shè)置防護網(wǎng)，防范高空墜物風(fēng)險；要保持消防設(shè)施設(shè)備完好、保持消防通道暢通、每年組織消防演練，畢竟露臺上往往會堆放很多雜物，一旦著火，將會迅速蔓延到整棟樓。

對于違規(guī)搭建的業(yè)主，千萬不要不理睬、和稀泥，物業(yè)也要進行合理勸阻。

重慶憑借政策突破、規(guī)模化落地和設(shè)計創(chuàng)新，已基本確立四代宅的全國領(lǐng)先地位，其他各城市的房地產(chǎn)同行評價重慶為四代宅“普惠化”的先行試驗區(qū)，其容積率獎勵、立體綠化規(guī)范等開發(fā)經(jīng)驗被多城效仿。

當(dāng)下正是完善四代宅和好房子政策機制的關(guān)鍵節(jié)點，期待重慶未來的四代宅和好房子產(chǎn)品從設(shè)計到落地能更加成熟，能讓業(yè)主們不僅能住進去四代宅和好房子，更要能安心的住下來。