你們猜，廣州各個區(qū)，哪個區(qū)的居民最有錢？

答案是黃埔，因為只有黃埔人，掙了錢沒有地方花。

作為公認的 “商業(yè)荒漠”，黃埔的商業(yè)，就像一個穿著昂貴西裝卻找不到一家像樣咖啡店的企業(yè)家，實力雄厚，卻總在消費體驗上差了口氣。

如今，荔灣手握山姆+萬象 城+太古里，番禺也有K11+山姆+天河城，甚至連花都跟南沙都落地了山姆云倉。而黃埔卻依然孤零零地守著萬達廣場。

一個GDP常年位居廣州前列的經(jīng)濟強區(qū)，為何在高端商業(yè)領(lǐng)域長期處于“被嫌棄”的尷尬境地？

黃埔這一口氣

到底差在了哪里？

說實話，在高端商業(yè)這一局，黃埔似乎總差那么一口氣。

畢竟，黃埔的GDP總量，常年位居廣州前列。也不乏小鵬汽車、廣汽本田、創(chuàng)維、寶潔、藍月亮這樣的龍頭企業(yè)。

今年上半年，黃埔社會消費品零售總額938億元，全市占比16.7%，排名全市第二。2024年黃埔人均GDP(35.5萬)全市第二，超出同期全國平均的3.7倍。

每一個數(shù)據(jù)都在表明，黃埔有著強大的潛在消費力，為什么高端商業(yè)面對這樣一片潛力巨大的藍海，卻裝作視而不見？

我們不妨先來看看，目前黃埔的商業(yè)分布。

我們從大眾點評上統(tǒng)計了目前黃埔人氣比較旺的幾個大型綜合商場，當把他們同時攤開在地圖上時，不難發(fā)現(xiàn)一個問題：

黃埔現(xiàn)有的商業(yè)格局，太分散了。

與天河體育中心商圈或荔灣白鵝潭商圈的集中式發(fā)展模式不同，黃埔的商業(yè)項目分布零散，各自為戰(zhàn)。

對于高端商業(yè)來說，消費力固然重要，但穩(wěn)定的人流也同樣重要。

黃埔分散的商圈布局，難以形成規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，無法為追求“一站式”體驗的高端消費群體提供足夠的吸引力。

體量上的差距也很直觀。

黃埔計劃在2025年新開的商業(yè)體，面積普遍偏小，最大的云匯天地也不過8.7萬㎡。

反觀荔灣，僅白鵝潭萬象城、聚龍灣太古里、山姆三大項目總建面就超40萬㎡。

這種規(guī)模上的差距，直接影響了品牌豐富度和消費體驗的上限。

雖說今年以來，黃埔在商業(yè)上開始發(fā)力，但無論商業(yè)能級還是商業(yè)定位，還跟“高奢”有不小的差距。

像是即將落地黃埔的首座萬象系商業(yè)——中建海絲城引入的萬象匯，據(jù)說在華潤置地內(nèi)部的分級屬于M3級，是中端商業(yè)的定位。與M1級的萬象城還是差了一截。

黃埔萬象匯效果圖

至于近兩年黃埔已開業(yè)或即將開業(yè)的其它商業(yè)體，則多是以社區(qū)商業(yè)、中端商業(yè)為主。

黃埔的商業(yè)發(fā)展，仿佛一場萬事俱備的盛宴，卻總在臨門一腳時，欠了最關(guān)鍵的那道“東風”。

有錢

但為何不能在家門口花？

“不差錢”的黃埔，為什么就是等不來高端商業(yè)的落地？

在我看來，這背后其實是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口習慣和商業(yè)生態(tài)三者之間一場深刻的“錯位戀愛”

首先，如今的黃埔，更像是一個“有錢的理工男”。

盡管黃埔人均生產(chǎn)總值很高，但黃埔 以制造業(yè)為絕對主導(dǎo)，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，決定了

區(qū)域內(nèi)高收入人群多為工程師、企業(yè)主等群體，他們的消費習慣更趨務(wù)實。

而黃埔的已有業(yè)態(tài)，也主要以主要以大眾消費、連鎖餐飲和快時尚為主。換句話說，目前的黃埔，已經(jīng)形成以中端、社區(qū)型商業(yè)為主的消費環(huán)境。

高端商業(yè)的繁榮不僅依賴于高收入人群，更依賴于一批已經(jīng)形成高端消費習慣和品牌認知度的成熟客群。

這部分客群認可品牌背后的價值與文化，并習慣于在特定的高端環(huán)境中進行消費。

在高端商業(yè)的選址邏輯里，有一個著名的案例：

LV去哪兒，蘋果官方零售店就去哪兒。

頂級品牌非常看重“與誰為鄰”。它們傾向于聚集在一起，形成一個強大的高端品牌矩陣。

對于一個計劃引入重奢品牌的商圈而言，區(qū)域內(nèi)是否已有其他高端品牌入駐，是關(guān)鍵的考量因素之一。

在黃埔，尚未形成這樣的高端“朋友圈”，難以對頂級品牌形成強大的吸引力。

其次，黃埔缺乏一個強中心。

相比起天河、荔灣、番禺存在毋庸置疑的強中心，黃埔的幾個產(chǎn)業(yè)中心——科學(xué)城、老黃埔、知識城勢均力敵，這也導(dǎo)致黃埔的整體人口分布像是“撒豆成兵”。

科學(xué)城實景航拍圖

這種格局導(dǎo)致每個板塊都聚集了人，但每個板塊的人口密度又都不足以單獨支撐起一個需要巨大客流的高端商場。

高端商業(yè)需要的是“蜂巢效應(yīng)”，而黃埔目前更像是“多點星光”，難以匯聚成“一輪明月”。

黃埔在哪里跌倒

就在哪里爬起來！

盡管一次次被高端商業(yè)放鴿子，但黃埔對于高端商業(yè)的渴望從未停止。

如今，一系列變化正在悄然發(fā)生，為這片熱土的商業(yè)升級注入新的希望。

黃埔打出的第一張牌，是砸錢。

近兩年，黃埔區(qū)出臺了各項專項政策，無論是引進品牌首店、新建購物中心、購物中心升級轉(zhuǎn)型，統(tǒng)統(tǒng)有錢拿！

黃埔打出的第二張牌，是舊改。

舊改項目的推進，不僅為大型商業(yè)綜合體落地提供了寶貴的空間，也打破了以往商業(yè)單一性的桎梏。

像是已經(jīng)開業(yè)的花廳坊、幸福里，或是即將到來的萬科里、萬象匯，都會為片區(qū)商業(yè)注入新的活力。

花廳坊實景圖

商業(yè)的發(fā)展從來不是一蹴而就，天河路商圈也是歷經(jīng)二十余年才成型。

對于黃埔而言，高端商業(yè)的培育更像是一場“精準匹配”的馬拉松，需要找到與自身產(chǎn)業(yè)特質(zhì)、人口結(jié)構(gòu)最契合的路徑。

這場經(jīng)濟的“高富帥”與商業(yè)的“精致范兒”之間的戀愛，終將修成正果。

如果大家想第一時間收到廣州樓市的最新訊息，想了解更多樓市動向，不妨添加我們客服，備注【買房】入群!

免責聲明:

本文對項目或產(chǎn)品的介紹，對項目周圍環(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設(shè)施的介紹，均旨在提供相關(guān)信息，不作為任何購買要約，不意味著本公司對此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件等協(xié)議為準。本文部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除。