要是建設(shè)一個(gè)大型TOD，搞一批商務(wù)樓，等于承接了張江南擴(kuò)的外溢，會(huì)跟張江副城連起來。

要是開發(fā)一批新住宅出來，又會(huì)吸引很多張江的購買力，房產(chǎn)會(huì)很有賣點(diǎn)。

因此康橋東站這個(gè)地方是浦東的“寶地”，以后用武之地多著呢！

在康橋東站沒有建設(shè)之前，這里的二手房鮮有人關(guān)注。

樞紐落地后，周邊的二手房漲瘋了，如旭輝亞瑟郡、沔溪苑等小區(qū)2020-2023年漲超50%。

旭輝亞瑟郡是站點(diǎn)附近2015年開發(fā)的房齡最新的二手房，約600萬可買102m2左右的三房洋房：

旭輝亞瑟郡三房洋房戶型

目前康橋東站周邊靠近站點(diǎn)的區(qū)域暫無新房開發(fā)，稍遠(yuǎn)的有張江金茂府新盤在售。

不過張江金茂府周邊配套不足、城市界面一般，需要有較長的開發(fā)周期。

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望園路

奉賢新城正在掀起一場交通革命！

奉賢新城的望園路站即將成為上海下一個(gè)三軌交匯樞紐，整個(gè)新城的交通格局將迎來根本性改變。

望園路站由已開通的5號(hào)線、在建的15號(hào)線南延伸和在建的南楓線交匯而成。

其中15號(hào)線南延伸線2027年底建成通車，南楓線2030年建成通車。

也就是說，5年后，望園路將確定性地成為奉賢區(qū)非常強(qiáng)大的三軌換乘地鐵站。

這個(gè)樞紐形成后，將徹底改變奉賢新城在上海五大新城中的交通地位。

奉賢新城將成為五大新城中唯一擁有三軌交匯樞紐的新城！

反觀嘉定新城，中心遠(yuǎn)香湖區(qū)域一直是軌交空白，11號(hào)線、嘉閔線都走兩邊，比較尷尬；

青浦新城、松江新城都只有兩條軌交，沒有三軌換乘樞紐。

目前望園路周邊預(yù)留了大面積空地，給未來開發(fā)TOD留下了空間：

隨著奉賢新城北部樞紐的確立，預(yù)示著奉賢新城下一個(gè)十年的開發(fā)方向會(huì)轉(zhuǎn)向北，向上海主城區(qū)靠攏。

過去奉賢的開發(fā)方向一直在向南，曾經(jīng)還想打造海灣世界第九大灣區(qū)，5號(hào)線差一點(diǎn)要延伸過去。

后來奉賢調(diào)整了開發(fā)方向，有一段時(shí)間把發(fā)展精力主要集中在新城范圍內(nèi)。

現(xiàn)在隨著15號(hào)線南延伸的建設(shè)、望園路樞紐的形成，奉賢新城的開發(fā)重點(diǎn)直接轉(zhuǎn)向了北。

這一前一后，奉賢的發(fā)展方向發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎，以后向北發(fā)展會(huì)尋求與上海主城區(qū)慢慢融合。

奉賢向北發(fā)展后，會(huì)消滅掉中間的空白地帶，通過15號(hào)線南延伸與南閔行主城區(qū)連起來。

雖然望園路站對(duì)奉賢新城的交通樞紐地位提升效果很大，但對(duì)樓市地位的提升卻相對(duì)有限。

因?yàn)榉钯t新城距離市區(qū)較遠(yuǎn)，市場相對(duì)內(nèi)生，吸引的多是本地改善購買力。

在紫竹高新區(qū)上班的產(chǎn)業(yè)人群也很難外溢到奉賢新城。

出于到市區(qū)的距離和學(xué)校資源的考量，他們更傾向于關(guān)注春申、莘莊南廣場等板塊。

奉賢能夠得上市區(qū)外溢的板塊是金匯和西渡。

金匯次新商品房僅2.5-2.8萬元/m2，比奉賢新城離市區(qū)近、價(jià)格還便宜。

買金匯的有一個(gè)奉賢線的期望，未來直達(dá)前灘，可以快速進(jìn)城。

西渡商品房、老破小跟對(duì)岸的老閔行一江之隔價(jià)格便宜不少，吸引了部分南閔行剛需群體購買。

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水鄉(xiāng)客廳

水鄉(xiāng)客廳是一個(gè)跨越行政邊界的創(chuàng)新樞紐，由全部在建中的上海示范區(qū)線、水鄉(xiāng)旅游線城際鐵路江蘇段和嘉善至西塘線交匯而成：

其中上海示范區(qū)線2027年底建成通車，嘉善至西塘線2028年建成通車，水鄉(xiāng)旅游線城際鐵路江蘇段2029年建成通車。

這意味著，4年后水鄉(xiāng)客廳站將正式成為一個(gè)三地三軌交匯的樞紐站。

水鄉(xiāng)客廳是全國首個(gè)跨省域國土空間詳細(xì)規(guī)劃示范區(qū)，是長三角一體化示范區(qū)的核心和標(biāo)志性工程，是滬、蘇、浙三地協(xié)同發(fā)展的一體化實(shí)踐區(qū)。

水鄉(xiāng)客廳全域設(shè)計(jì)效果圖如下：

其中水鄉(xiāng)客廳中心區(qū)域的方廳水院已經(jīng)在今年5月21日通過綜合竣工驗(yàn)收并投入使用。

這個(gè)方廳水院采用四合院建造形式，在四角分別設(shè)置滬蘇浙皖的主題展示空間，四個(gè)空間通過三座步行橋相連，實(shí)現(xiàn)“一刻鐘逛遍滬蘇浙皖”的獨(dú)特體驗(yàn)：

水鄉(xiāng)客廳樞紐的到來對(duì)青浦、吳江、嘉善三個(gè)片區(qū)的房地產(chǎn)市場都有一定的帶動(dòng)作用，賦予吳江、嘉善“第二花橋”的地位。

從去年華為練秋湖研發(fā)中心啟用開始，金澤、吳江的房租紛紛暴漲。

華為及其上下游供應(yīng)鏈企業(yè)大量員工的到來，釋放了強(qiáng)大的住房需求。

待水鄉(xiāng)客廳站開通運(yùn)營后，來自華為的住房需求就能在此中轉(zhuǎn)釋放到吳江和嘉善片區(qū)，市場可以形成聯(lián)動(dòng)。

需要理性的是，吳江、嘉善等環(huán)滬區(qū)域的房產(chǎn)市場經(jīng)歷過波動(dòng)，投資水分已被擠出，當(dāng)前以自住功能為主。

如果不是在華為、汾湖高新區(qū)、姚莊工業(yè)區(qū)上班，不建議盲目地在這置業(yè)。

除了上述四個(gè)能在近幾年落地的三軌換乘樞紐外，上海還有其他正在規(guī)劃中的樞紐。

如16、27號(hào)線、曹奉線交匯的新場站，以及由機(jī)場聯(lián)絡(luò)線、19號(hào)線、奉賢線交匯的三林南站。

不過這些樞紐受制于第三條新軌交短期無法落地，或是周邊都是農(nóng)地暫時(shí)不啟動(dòng)開發(fā)，對(duì)區(qū)域樓市影響相對(duì)有限。

比如交匯于新場站的曹奉線不知道啥時(shí)候落地，而且站點(diǎn)周邊都是農(nóng)田和自建房，沒有啟動(dòng)開發(fā)。

交匯于三林南站的奉賢線也沒有動(dòng)靜，三林南站周邊連個(gè)商品房都沒有，沒法對(duì)樓市造成影響。

況且北部的筠溪小鎮(zhèn)還沒開發(fā)完成，開發(fā)三林南的周期會(huì)更長，所以目前是戰(zhàn)略預(yù)留狀態(tài)。

還需要說明的是，本文未探討上海未來新增的四軌、五軌換乘樞紐，因?yàn)檫@些樞紐周邊開發(fā)趨近飽和，新軌交難以帶來新的開發(fā)增量。

如東方體育中心站（6+8+11+19四軌樞紐）所在的前灘，開發(fā)日益趨近飽和，新軌交帶來不了開發(fā)增量。

人民廣場站（1+2+8+東西快線+南北快線五軌樞紐）周邊更是成熟地帶，沒啥新故事可講。

上述提到的新興三軌換乘樞紐周邊通常有更多未開發(fā)土地，能為區(qū)域城市更新和功能提升提供較大空間，且可以在近期落地，所以入選了。

伴隨著景洪路、康橋東、望園路、水鄉(xiāng)客廳四大樞紐的崛起，上海的軌道交通和城市空間格局正在被重塑！

這些新樞紐將為上海城市的新戰(zhàn)略、新任務(wù)、新空間提供支撐，改寫區(qū)域的價(jià)值！