浦西三大郊區(qū)松江、嘉定和青浦正在上演一場殘酷的爭霸賽，三區(qū)發(fā)展格局迎來大洗牌！

曾經的“老大哥”松江最早起步，卻被嘉定后來居上，兩區(qū)GDP差距越拉越大；

現在倆區(qū)都陷入了增長放緩的困境，青浦卻成了一匹黑馬，GDP增速把它們遠遠地甩在了身后。

去年松江、嘉定的GDP增速分別只有2.8%、5.8%，而青浦高達7.3%：

今年上半年，青浦以9.3%的GDP增速沖到了全市第一，相較松江和嘉定的4%把差距拉得更大了：

青浦的進步越來越快，以前遙遙領先的松江和嘉定卻跟不上增速了，為啥反差這么大？

浦西三大郊區(qū)未來的格局會如何演變？要是青浦的GDP增速再猛些，總量會有一天超越松江和嘉定嗎？

回首松江、嘉定和青浦三區(qū)的發(fā)展，大家的起步時間、發(fā)展模式都不同，初期發(fā)展的差異造成了后期更大的差異。

松江被譽為“上海之根”，是古代上海地區(qū)的政治、經濟和文化中心，地位非常高。

這一深厚的歷史底蘊，為松江的發(fā)展奠定了獨特的基礎。

進入新世紀，松江在上海市的總體規(guī)劃中屢屢搶占先機，早早地與嘉定、青浦拉開了差距：

2000年開始上海搞“一城九鎮(zhèn)”的規(guī)劃，其中的“城”就是松江新城，作為核心項目率先啟動；

2005年，松江大學城開始建設，引入了上海外國語大學、東華大學、上海對外經貿大學等多所高校。

大學城的建設不僅提升了松江區(qū)域的文化品位，也為后續(xù)發(fā)展儲備了大量的人才資源。

2007年地鐵9號線駛入松江，松江成為三大郊區(qū)中第一個通地鐵的區(qū)域。

松江的產業(yè)發(fā)展也比較早，一直是上海先進制造業(yè)的重要陣地。

從早期的臺資電子企業(yè)聚集，到后來的智能制造布局，松江形成了非常堅實的產業(yè)基礎。

松江開發(fā)區(qū)、漕河涇松江園等產業(yè)園區(qū)入駐了眾多制造業(yè)企業(yè)。

松江區(qū)位圖

松江的整體畫像

從建大學城到修地鐵再到產業(yè)開發(fā)，松江各方面的發(fā)展在三區(qū)中都領了個先。

因而松江老早就聚集了大量的外來人口，人口多又促進了基建配套的完善，區(qū)域最先成熟起來。

松江的發(fā)展比較“均富”，從九亭、泗涇、佘山到松江新城、松江老城，各個板塊發(fā)展相對均衡。

這種全面開花的發(fā)展策略，使松江早年一路領先，成為浦西郊區(qū)中的“老大哥”。

嘉定以前的GDP只比松江高一點，只在2010年被短暫超越過，后來嘉定發(fā)展的勢頭越來越猛，憑借著汽車產業(yè)把GDP的領先優(yōu)勢逐步擴大，最后直接吊打松江。

從上世紀90年代開始，依托大眾汽車的落戶，嘉定逐漸確立了“汽車城”的地位。

以汽車產業(yè)為核心，嘉定構建了從研發(fā)、制造到銷售、售后服務的完整產業(yè)鏈。

安亭汽車城、F1賽車場、汽車博物館等設施，進一步強化了嘉定在汽車領域的專業(yè)形象。

隨著嘉定汽車城的發(fā)力，大幅拉動了GDP增長，甩出松江一條街。

特別是2018-2019年，嘉定的GDP連續(xù)2年在上海全市排第二，到達了最光彩的時刻：

嘉定新城的建設進一步提升了區(qū)域城市功能。

遠香湖、嘉定圖書館、保利大劇院等標志性項目落成，使嘉定逐漸擺脫了“工業(yè)區(qū)”的單一形象，向產城融合方向邁進。

如今松江新城越來越老化，而嘉定新城成了燃起的新星，伴隨著各方面的大發(fā)展基本奠定了新一哥地位。

跟松江、嘉定相比，青浦的發(fā)展晚了十多年，在兩位大哥高歌猛進的那些年，青浦還一直保持著老縣城的落后面貌，在三個區(qū)中最不起眼。

直到2017年底，青浦才通地鐵17號線，比松江晚了10年，比嘉定晚了8年。

也就是靠著這條地鐵，青浦開始真正迎來了發(fā)展，不斷在沿線造房子、建商場，面貌有了改觀。

青浦真正的轉折是在2019年長三角一體化官宣、大虹橋紅利到來時。

長三角一體化、大虹橋給青浦帶來的禮包實在是太厚重了，可謂千年一遇，非常難得。

借助大虹橋的機遇青浦在徐涇賣了很多地、建設了很多商品房，大大充填了褲兜。

青浦還加配了示范區(qū)線軌交、落地了徐涇總部園區(qū)、華為練秋湖研發(fā)基地。

隨著虹橋國際開放樞紐、五大新城、長三角一體化示范區(qū)的建設，青浦這幾年迎來了一個快速發(fā)展期，戰(zhàn)略地位日益凸顯。

現在青浦的GDP飛起來了，但松江和嘉定卻遇到了麻煩。

三區(qū)GDP增速表現出很大的差異，實質上是產業(yè)變遷（傳統(tǒng)產業(yè)下滑、新興產業(yè)崛起）和產業(yè)結構的不同導致的。

我們先來看下松江、嘉定和青浦三區(qū)的第一、第二、第三產業(yè)占比，以2024年為例：

松江：0.2∶63.4∶36.4

嘉定：0.1：56.2：43.7

青浦：0.5：28.5：71.0

可以發(fā)現，松江、嘉定對第二產業(yè)的依賴程度明顯比青浦高不少，比重都在50%以上。

現在松江、嘉定的制造業(yè)都在轉型，在嚴重依賴傳統(tǒng)制造業(yè)的情況下，兩區(qū)的轉型包袱相對較大。

而青浦以服務業(yè)為主導，第三產業(yè)占比高達71%，沒有包袱可以輕裝上陣，更快地適應了新的經濟環(huán)境。

這種產業(yè)結構的差異，直接影響了三區(qū)在經濟轉型期的發(fā)展韌性。

因而松江、嘉定短期增速放緩，GDP跑輸了青浦。

那么我們仔細地探究，松江、嘉定現在到底遇到了哪些具體的發(fā)展困境？

在2024年GDP統(tǒng)計口徑改變之前，松江的GDP增速連續(xù)2年都是負增長的。

這其中主要是松江的規(guī)模以上工業(yè)總產值降低了，2022年是4496.90億元，同比下降3%；2023年是4063.01億元，降幅擴大到了17.5%。

松江的制造業(yè)以中低端制造為主，在全球制造業(yè)轉移的浪潮中受到了沖擊。

隨著成本上升和環(huán)保要求提高，一批制造業(yè)企業(yè)開始向周邊地區(qū)和內陸轉移。

松江某制造工廠

加之松江的港澳臺企業(yè)比較多，一部分搬離后對松江更是雪上加霜。

在產業(yè)變化后，松江的外來人口也在減少，購買力在從內部下降，樓市出現了調整，跌幅相對較大。

嘉定是因為汽車產業(yè)興起的，現在也因為汽車產業(yè)的轉型受到了拖累。

傳統(tǒng)燃油車市場逐漸飽和，受到新能源汽車的沖擊較大，讓嘉定的汽車產業(yè)面臨很大的轉型壓力。

2018年中國汽車產銷分別完成2780.9萬輛和2808.1萬輛，產銷量同比分別下降4.2%和2.8%。

這是28年來中國汽車市場首次出現負增長，嘉定只是整個汽車行業(yè)影響下的一個縮影。

因而嘉定的GDP增速從過去的高增長逐步放緩，近些年已經低于上海市平均水平。

表現在總量排名上，嘉定從當初的第二逐步掉到了第三、第四、第五，2024年進一步下降到第六。

嘉定F1賽車場

跟重工業(yè)的松江和嘉定相比，青浦在產業(yè)結構上比較多元化，將數字經濟作為主導產業(yè)，適應了新時代經濟發(fā)展的要求，快速表現出了活力。

青浦的產業(yè)結構深受國家戰(zhàn)略影響，尤其是中國國際進口博覽會和長三角一體化兩大IP，帶動了會展商務、現代物流、創(chuàng)新經濟等服務業(yè)高速發(fā)展。

現在青浦正在打響“長三角數字干線”品牌，加快集聚形成萬億級的數字經濟帶。

那么青浦到底是哪些方面的進步，使得GDP增速今年上半年在全市領跑呢？

前面我們提到青浦的第三產業(yè)占比高達71%，是上海所有郊區(qū)當中三產占比最高的一個區(qū)。

青浦這次進步非常大，正是來自第三產業(yè)作出的主要貢獻，三產增速高達11.6%：

按具體行業(yè)劃分，青浦的其他服務業(yè)增速高達18.1%，其中信息軟件增速高達30.2%。

青浦信息軟件業(yè)今年的生產總值是252.41億元，按照30.2%的增速算出增額是58.5億元，這可不少！

這個信息軟件肯定少不了華為等眾多數字經濟企業(yè)的入駐和投產，直接帶飛了青浦的GDP！

不過青浦畢竟是后來居上，發(fā)展剛剛起步沒幾年，在很多方面還面臨著不少問題。

青浦發(fā)展走的非常像是一個打造明星板塊的路徑，資源高度集中在徐涇、趙巷東部板塊。

這些區(qū)域集中了青浦最多的高端住宅區(qū)和商務區(qū)，正是大虹橋的賦能。

而青浦新城作為區(qū)域中心，獲得的資源卻有限，新城商務區(qū)還在起步階段，發(fā)展并不均衡。

西部的金澤開發(fā)也剛起步，目前僅靠華為在支撐著，至于華新鳳溪、重固、練塘、白鶴等地發(fā)展都比較滯后。

如何實現全域協(xié)調發(fā)展，是青浦面臨的重要挑戰(zhàn)。

面對產業(yè)轉型和區(qū)域發(fā)展不平衡的困境，松江、嘉定和青浦都在尋找自己的突圍之道。

制造業(yè)下滑后，松江一直在努力通過打造G60科創(chuàng)走廊和科技影都，培育戰(zhàn)略性新興產業(yè)等加快謀求產業(yè)轉型。

其中G60科創(chuàng)走廊旨在打造“項目落地—科創(chuàng)孵化—規(guī)模生產—企業(yè)壯大”的全鏈條企業(yè)引育體系，推動松江從傳統(tǒng)制造向智能制造轉變升級。

松江G60科創(chuàng)走廊近年吸引了眾多優(yōu)質企業(yè)落戶，大大助力了松江轉型。

比如在高端裝備與智能制造領域，引來了上海固極智能科技股份有限公司、上海派斯林智能工程有限公司、瑞士百超中國區(qū)總部等企業(yè)；

在生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械領域引入了信安諾醫(yī)藥科技（上海）有限公司、上海匯禾醫(yī)療等企業(yè)；

在新一代信息技術與新材料領域引入了上海微釜半導體設備有限公司、上海威銳電子科技有限公司等企業(yè)。

得益于G60科創(chuàng)走廊平臺的建設，松江的戰(zhàn)略新興產業(yè)占比進一步提高，達到了驚人的66%，在郊區(qū)最高。

這意味著松江雖然短期陣痛，但經濟結構調整已經取得成效，在后期可能會爆發(fā)出更驚人的潛力。

松江還正在打造科技影都，力爭成為全球影視創(chuàng)制中心，這是新的增長點。

松江有車墩影視基地，新吸引了華策長三角國際影視中心落地，文創(chuàng)產業(yè)正在壯大。

松江的交通樞紐地位也在提升，高鐵的優(yōu)勢將極大增強松江在長三角城市群中的競爭力。

上海松江站規(guī)劃9臺23線，規(guī)模排在虹橋、東站之后居第3，可通達長三角80%以上的城市。

嘉定正在新能源汽車和智能網聯(lián)汽車領域尋找突破口。

依托國家智能網聯(lián)汽車（上海）試點示范區(qū)，嘉定正在打造“智慧的車、聰明的路、實時的云、可靠的網、精確的圖”體系。

面對特斯拉落戶臨港的競爭，嘉定大力培育本土新能源汽車品牌，并圍繞智能網聯(lián)汽車構建產業(yè)生態(tài)。

百度Apollo、小馬智行等自動駕駛企業(yè)在嘉定開展路測，體現了嘉定在汽車產業(yè)變革中力爭上游的決心。

嘉定智能網聯(lián)車測試場景

除了汽車產業(yè)，嘉定也在積極拓展新的產業(yè)領域。

智能傳感器、精準醫(yī)療等新興產業(yè)在嘉定已經初步形成了規(guī)模。

嘉定的經濟體量比較大，要是破局成功，在三區(qū)中會持續(xù)領跑。

面對區(qū)域發(fā)展不平衡的挑戰(zhàn)，青浦重新確立了“一城兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略。

即以青浦新城為核心，東部打造中央商務區(qū)，西部打造長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)，推動全域協(xié)調發(fā)展。

青浦“一城兩翼”發(fā)展規(guī)劃

在松江、嘉定紛紛尋求突圍的同時，青浦也沒閑著，引來了更多的大企業(yè)。

青浦的定位在三區(qū)中最高，是與浦東“兩翼齊飛”的希望之區(qū)，因而獲得了更多的資源投入。

除了華為、網易外，青浦還引入了美的、北斗、哈工大人工智能等一批數字企業(yè)。

杭州就是靠數字經濟發(fā)家的，要是青浦把這條路走后，未來總量可能超越松江和嘉定。

既然松江、嘉定和青浦三區(qū)的座次已經重新排名，那么未來可能還會重排，加速迎來洗牌！

參照臨港新片區(qū)過去5年（2019-2024）平均17.6%的GDP增速，假設未來青浦的增速也飛得這么快。

按照目前青浦和松江、嘉定的總量以及增速差距，青浦會在2年后GDP超越松江，8年后超越嘉定！

大家說青浦會否有一天超越松江和嘉定？

雖然青浦的發(fā)展我們很看好，GDP飛得很快，但是GDP跟樓市關聯(lián)不大，樓市是另外一回事。這就像我們看好臨港的發(fā)展，卻不看好它的樓市一樣。

青浦那么多板塊并不是哪里都值得買，具體的板塊置業(yè)分析、小區(qū)選擇和避坑指南，歡迎加V深聊。