房價(jià)持續(xù)下跌，想要讓房價(jià)止跌十分困難，原因有很多。

比如，過去房價(jià)漲得太多，導(dǎo)致房價(jià)泡沫破裂，而人們又普遍存在追漲殺跌的心理。

再如，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，就業(yè)市場(chǎng)不景氣，居民收入下降，很多人因此買不起房子。

但從關(guān)鍵因素來看，房價(jià)下跌的核心原因還是供大于求，而供大于求背后更深層的原因是人口下降，過去建設(shè)的房子以及當(dāng)前存量的房子數(shù)量，已經(jīng)能夠滿足需求。

從這一邏輯出發(fā)，要想穩(wěn)住房價(jià)，既要刺激購房需求，又要減少新房供應(yīng)。

不過，刺激購房需求難度較大，因?yàn)殛P(guān)鍵問題在于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，居民收入端很難出現(xiàn)明顯回升。

相比之下，在供給側(cè)控制新房建設(shè)量，反而相對(duì)容易做到。

新房建設(shè)管控可分為兩個(gè)路徑：一是對(duì)商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行限制和管控，二是壓縮保障房（非商品住房市場(chǎng)）的建設(shè)量。

在商品住宅市場(chǎng)領(lǐng)域，房企愿不愿意建房子、有沒有能力建房子，更多是基于企業(yè)運(yùn)營的考量，屬于市場(chǎng)選擇問題，我認(rèn)為在這一領(lǐng)域，政府的 “有形之手” 可以少一些干預(yù)，管控的重點(diǎn)應(yīng)放在保障房方面。

我的建議可能比較犀利，但鑒于目前全國樓市極度低迷，且政策刺激難以讓市場(chǎng)出現(xiàn)本質(zhì)改善，應(yīng)該下定決心：全面停止新建保障房！

首先簡要介紹一下保障房：我國的保障房主要分為兩類，一類是可出售的，一類是可出租的。

出售型保障房：

上世紀(jì) 90 年代和本世紀(jì)前十年，主要是經(jīng)濟(jì)適用房；2011 年到 2020 年（本世紀(jì)第二個(gè)十年），種類變得更多，部分地區(qū)仍在小批量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，有些地區(qū)嘗試建設(shè)限價(jià)房，還有上海等城市開始建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。

近兩年，國家主推的配售型保障房覆蓋面較廣，基本上只要是無房人群，無論你是工人、農(nóng)民工、公務(wù)員，還是企業(yè)高管等，都可以申請(qǐng)購買這類房子。

這類房子定價(jià)較低，一般比市場(chǎng)價(jià)低 50% 左右，但實(shí)行封閉性運(yùn)行，購買后不能公開轉(zhuǎn)售，只能把房子賣回給政府，無法從中牟利，這與過去的經(jīng)濟(jì)適用房不同。

出租型保障房：

主要包括廉租住房、公租住房，以及過去三四年主推的租賃型保障房。

從演變趨勢(shì)來看，過去兩三年保障房的建設(shè)力度一直在加大，但非常巧合的是，過去三四年中國商品住房市場(chǎng)卻在持續(xù)大幅降溫。

在樓市大幅降溫的過程中大力建設(shè)保障房，這本身就存在問題。

從邏輯上分析，這會(huì)對(duì)商品房降溫的市場(chǎng)起到雪上加霜的不利效果 —— 大量保障房（無論出售還是出租）的建設(shè)，會(huì)增加全社會(huì)的新房供應(yīng)。

很多人買了價(jià)格低廉的保障房，就暫時(shí)不會(huì)再買商品房；很多人租了低于市場(chǎng)價(jià)的公租房、保租房，也不會(huì)再在市場(chǎng)上租賃其他房子。

這樣一來，商品房市場(chǎng)的購房需求會(huì)減少一大部分，租房市場(chǎng)的租賃需求也會(huì)減少一大部分，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)和租金下跌。

比較合理的做法應(yīng)該是：在樓市繁榮、房價(jià)上漲過快時(shí)，加大保障房建設(shè)力度、增加供應(yīng)量，讓買不起商品房的人能買到便宜的保障房，或租到價(jià)格實(shí)惠的公租房、保租房，同時(shí)也能讓商品房市場(chǎng)有所降溫。

而在樓市低迷期，尤其是當(dāng)前這種嚴(yán)重蕭條的時(shí)期，就應(yīng)該減少保障房供應(yīng)量，特別是減少新建量。

我之前舉過一個(gè)案例：

1997 年香港回歸，但巧合的是，1997 年四季度香港房價(jià)見頂后開始持續(xù)下跌，整整跌了六年。

1997 年第一任特首董建華上臺(tái)后，宣布了一項(xiàng)宏大計(jì)劃 —— 每年新建 8.5 萬套保障房，讓廣大中低層香港市民能盡快住上保障房。

這個(gè)計(jì)劃的出發(fā)點(diǎn)是好的，是為了民生，但問題在于，它正好趕上香港樓市大幅降溫。

后來這個(gè) “八萬五” 計(jì)劃就不了了之了，本質(zhì)上也是為了穩(wěn)定樓市。

對(duì)于管理部門來說，樓市超預(yù)期低迷時(shí)期，穩(wěn)市場(chǎng)相比增加保障房供應(yīng)，更重要！

咱們當(dāng)前面臨的形勢(shì)，與當(dāng)時(shí)的香港比較類似，也應(yīng)該大幅減少保障房的新建量，甚至采取 “一刀切” 的方式全部暫停新建。

可能有些網(wǎng)友會(huì)不認(rèn)同：“保障房是為了民生，是為了解決中低收入群體、弱勢(shì)群體的住房問題，政府不能不管??！不管樓市是熱是冷，都應(yīng)該管！”

這位朋友說得對(duì)，非常對(duì)，老楊完全認(rèn)同！

我并不是說要停止住房保障，而是說要停止新建保障房！

政府可以收購一些賣不掉的新房，將市場(chǎng)上的存量房子用于出租或轉(zhuǎn)售。

也可以推行貨幣化保障，拿出財(cái)政補(bǔ)貼，把錢分配給需要住房保障的人，讓他們拿著這些補(bǔ)貼去租房，或者去買商品房。

棚改可以貨幣化安置，住房保障同樣也可以貨幣化。減少保障房新建量、增加貨幣補(bǔ)貼，對(duì)商品住房市場(chǎng)是比較友好的，不至于讓商品房市場(chǎng)陷入雪上加霜的不利境地。

在西方國家，比如美國和歐洲一些國家，會(huì)對(duì)中低收入家庭提供房租補(bǔ)貼。

例如，有些國家規(guī)定，如果一個(gè)家庭的房租超過了家庭年收入的 1/3，政府就會(huì)給這個(gè)家庭發(fā)放補(bǔ)貼，幫助他們租到合適的房子，減輕房租壓力。

這些國家并不會(huì)因?yàn)榫用袷杖氲?、住房困難，就大規(guī)模建設(shè)保障房進(jìn)行分配。

這種大規(guī)模建保障房再分配的做法，帶有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。

在全社會(huì)住房短缺的時(shí)代，這樣做或許沒問題，但目前咱們面臨的問題是住房已經(jīng)飽和，不再缺乏住房，這種情況下，還建那么多保障房進(jìn)行分配，實(shí)在沒必要。

況且，當(dāng)前商品房市場(chǎng)本就如此低迷，其中的邏輯矛盾顯而易見。