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寧波在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，中介費(fèi)都是由買家出的，房東不付中介費(fèi)。不但中介費(fèi)不付，甚至所有的稅都房東要買家來(lái)承擔(dān)，包括所得稅、營(yíng)業(yè)稅。

打破這個(gè)規(guī)則的是貝殼，2018年貝殼開始在寧波實(shí)行雙邊收費(fèi)，即房東和買家都要付中介費(fèi)：房東1%，買家1.6%。此外，稅費(fèi)基本上都由雙方各自承擔(dān)，所得稅、增值稅由房東承擔(dān)，契稅、印花稅等由買家承擔(dān)。

本文所述中介費(fèi)率特指住宅，非住宅的費(fèi)率和收費(fèi)方式不一樣。

最近，老司機(jī)聽說(shuō)，寧波的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又要變了，這次房東和買家倒了過(guò)來(lái)：房東1.6%，買家1%，房東歷史上第一次要付更多的中介費(fèi)。

這個(gè)趨勢(shì)其實(shí)早已有了端倪，據(jù)說(shuō)上海有公司計(jì)劃單方向房東收費(fèi)，客戶不收中介費(fèi)。

中介費(fèi)的變遷，折射出的是二手房交易難度的變化：中介費(fèi)越高，說(shuō)明交易難度越高，房子越難賣。相對(duì)應(yīng)的，中介做成一套成交的機(jī)會(huì)也越小。

所以不要認(rèn)為中介費(fèi)提高了，中介就能賺的更多了，實(shí)際情況恰恰相反。

而付費(fèi)比例的變化，則反映出房東和客戶相對(duì)地位的變化。付費(fèi)越高的，在交易中的地位就越低，反之亦然。此前房東非常強(qiáng)勢(shì)，所以不付中介費(fèi)，現(xiàn)在房東比買家付的多，其實(shí)也就說(shuō)明，買家在交易中更強(qiáng)勢(shì)了。

2021年以來(lái)，房東在談判中的地位就在快速下降，2023年開始其實(shí)已經(jīng)明顯處于弱勢(shì)，到現(xiàn)在，這種強(qiáng)弱對(duì)比已經(jīng)非常明顯了，可以說(shuō)，中介費(fèi)的調(diào)整，其實(shí)是落后于這種變化的。

對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，這種變化比較難以接受，本身房子就跌了不少，有些甚至虧了不少，現(xiàn)在還要多付中介費(fèi)，有一種被人落井下石的挫敗感。

但難接受是一回事，接受又是另一回事，這幾年老司機(jī)接觸了太多的房東，大部分都敗在了不接受上面，不接受房?jī)r(jià)下跌，不接受承擔(dān)增值稅，甚至不接受中介費(fèi)，錯(cuò)失了一次又一次賣出的良機(jī)。

這種情感上的失調(diào)，帶來(lái)的卻是財(cái)富上實(shí)實(shí)在在的損失。

老司機(jī)的中，有相當(dāng)比例的客戶是房東，其中我認(rèn)為最不可以思議的一類房東，上來(lái)就問(wèn)中介費(fèi)是多少。

拜托，最大的問(wèn)題不應(yīng)該是房?jī)r(jià)賣多少，以及能不能賣得出去嗎？

無(wú)論是房東還是買家，其實(shí)關(guān)注的核心從來(lái)都不應(yīng)該是中介費(fèi)，而應(yīng)該是房?jī)r(jià)、房屋本身、以及相關(guān)的交易風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)注中介費(fèi)，顯然是舍本逐末，搞錯(cuò)了重點(diǎn)。

畢竟，費(fèi)率上零點(diǎn)幾的優(yōu)惠，最終不過(guò)是一兩萬(wàn)甚至幾千塊的費(fèi)用差異，這與百萬(wàn)級(jí)的房?jī)r(jià)相比，九牛一毛。

房?jī)r(jià)沒談到位，或者房子沒買對(duì)，哪怕是0中介費(fèi)，也成了冤大頭，不是嗎？

面對(duì)這種交易費(fèi)用的變化，老司機(jī)想說(shuō)的是，一定要看到并接受趨勢(shì)的變化。與趨勢(shì)作對(duì)，必然碰的頭破血流；順應(yīng)趨勢(shì)，哪怕一開始感覺膈應(yīng)，最終也能成為相對(duì)的贏家。

今天看到老司機(jī)這篇文章的房東，無(wú)論之前是否關(guān)注我，也是一種緣分，希望我上面這些觀點(diǎn)能對(duì)您有所啟發(fā)。

最后稍微展開一下。本周，官媒公布了有關(guān)十五五規(guī)劃的《建議》，建議中提出了房地產(chǎn)新模式的具體設(shè)想，主要包括兩個(gè)方面：

1、優(yōu)化保障房供應(yīng)，工薪家庭和困難家庭主要依靠保障房。

2、增加改善型商品房供給，滿足改善型需求。

以上表述清晰的告訴我們，未來(lái)的房地產(chǎn)是個(gè)二維格局：低維的剛需依靠保障房，高維的改善依靠商品房。如果你是一個(gè)剛需房的房東，那么要注意了：

未來(lái)你將可能面臨越來(lái)越多的保障房的競(jìng)爭(zhēng)。

在這樣的大趨勢(shì)下，老破舊、安置房、郊區(qū)剛需房，前景的確是不太樂觀的。

認(rèn)識(shí)并接受這一點(diǎn)，對(duì)于處理手上的房子至關(guān)重要。如果對(duì)于這個(gè)趨勢(shì)還模糊不清，或者心存僥幸，未來(lái)可能會(huì)蒙受更多的損失。

老司機(jī)近期接待了多位房東，他們的問(wèn)題也多集中在舊房去留、置換優(yōu)化方面，如果您也有這方面困擾，請(qǐng)單擊下面”“小標(biāo)簽，或者掃文末二維碼加我微信。

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