撰文 | 花姐

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每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

距離龍湖宸翰的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，滿月了。

9月24日，這個(gè)位于順義區(qū)主城區(qū)核心位置，由龍湖代建的項(xiàng)目，正式開(kāi)盤(pán)。

官方海報(bào)中，僅一個(gè)半小時(shí)，它便賣(mài)出了107套房源，占到114套首推房源的94%，如果換算成金額——8.6億元。

但，這畢竟只是開(kāi)發(fā)商的數(shù)據(jù)，是否熱銷(xiāo)的標(biāo)準(zhǔn)，還得以網(wǎng)簽為準(zhǔn)。

現(xiàn)在，一個(gè)月時(shí)間，它的首批網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已基本定型，檢驗(yàn)的時(shí)刻到了。

截至10月25日，龍湖宸翰供應(yīng)551套，網(wǎng)簽47套，簽約面積5025.45平米，成交均價(jià)4.13萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額2.08億元。

此外，它還有17套房源處于已預(yù)定狀態(tài)。

這組數(shù)據(jù)基本能夠說(shuō)明，龍湖宸翰開(kāi)盤(pán)時(shí)的官宣數(shù)據(jù)，或許有水分，但也不是很離譜。

不過(guò)，在花姐看來(lái)，相比網(wǎng)簽套數(shù)，研究龍湖宸翰的成交金額，或許更有意義。畢竟，它現(xiàn)在代表著順義主城區(qū)樓市的價(jià)格錨點(diǎn)。

與4.37萬(wàn)元/平米的預(yù)售均價(jià)相比，龍湖宸翰的成交均價(jià)，只打了約95折。

相比當(dāng)下很多新盤(pán)動(dòng)輒9折甚至更低的折扣，它的價(jià)格很堅(jiān)挺，很對(duì)得起所在的位置，以及超高的贈(zèng)送面積。

但，這只是用來(lái)和自身對(duì)比的結(jié)果。

如果把范圍稍微擴(kuò)大一下，它則拉低了順義主城區(qū)的新盤(pán)價(jià)格。

參照物則是北邊一路之隔的龍湖御湖鏡二期。于2023年9月20日首次取證，358套房源，目前期房和現(xiàn)房加一起網(wǎng)簽345套，成交均價(jià)4.315萬(wàn)元/平。

兩廂比較，龍湖宸翰的成家均價(jià)，比龍湖御湖鏡二期便宜了1750元/平米。

好在，后者目前已基本售罄，不會(huì)迎來(lái)價(jià)格戰(zhàn)的全面沖突。

但對(duì)已買(mǎi)了龍湖御湖鏡二期的業(yè)主而言，面對(duì)龍湖宸翰的這個(gè)成交價(jià)格，以及超級(jí)贈(zèng)送尺度，心理上的背刺感，恐怕短期內(nèi)很難平復(fù)。

龍湖的“私心”

龍湖宸翰的開(kāi)盤(pán)策略，顯然經(jīng)過(guò)了深思熟慮。

9月13日，它取得預(yù)售證，17棟住宅樓、551套房源一次性全部入市，另有459個(gè)車(chē)位。

但開(kāi)盤(pán)首推的只有4-5#、8-9#、12-13#/15-16#中的114套房源，為97/115/138/平三個(gè)段位。

4#西邊戶15套165平戶型，并沒(méi)有在開(kāi)盤(pán)序列中。十一過(guò)后，則又加推了2#和17#，為115和97平戶型。

在花姐看來(lái)，龍湖宸翰開(kāi)盤(pán)沒(méi)有樓王戶型，背后不免夾帶著龍湖的“私心”。

盡管龍湖御湖鏡二期所剩房源不多，但仍有數(shù)十套169樓王戶型可售。從產(chǎn)品力上，幾乎被龍湖宸翰165戶型碾壓。

如何讓自己的嫡子順利收尾，龍湖最好的方式，就是讓連庶子都算不上的龍湖宸翰165平戶型，暫時(shí)不賣(mài)。

從這個(gè)角度看，花姐認(rèn)為，龍湖宸翰165平戶型短期內(nèi)出售的可能性，似乎不是很大。

龍湖宸翰的贈(zèng)送尺度，實(shí)在太大了。它是順義首個(gè)擁有花池的項(xiàng)目，贈(zèng)送手段包括了內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+挑空陽(yáng)臺(tái)+飄窗+設(shè)備平臺(tái)+花池。

這些，都是在北京樓市整體陽(yáng)臺(tái)收緊的背景下，實(shí)現(xiàn)的。

這讓它擁有目前同區(qū)域內(nèi)，無(wú)人能及的實(shí)際得房率——92.21%至100.32%。

具體來(lái)看：97平在96.26%至100.32%；118平在91.95%至99.72%；138平在94.68%至96%；165平在92.21%至92.58%。

而通過(guò)目前的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，也證實(shí)了龍湖宸翰的得房率越高，賣(mài)得越好：

1、位于位于15#-17#的97平戶型，網(wǎng)簽了24套，另有6套顯示已預(yù)訂，網(wǎng)簽均價(jià)約4.1萬(wàn)元/平米；

2、位于5#、8#、9#、13#的115平戶型，網(wǎng)簽了20套，另有8套顯示已預(yù)訂，網(wǎng)簽均價(jià)約4.14萬(wàn)元/平米；

3、位于4#東邊戶和12#的138平戶型，網(wǎng)簽了3套，另有2套顯示已預(yù)定，網(wǎng)簽均價(jià)約4.2萬(wàn)元/平米。

真正的股東

作為操盤(pán)者，在龍湖宸翰身上，龍湖可謂煞費(fèi)苦心。

不過(guò)，它并非龍湖宸翰的股東，沒(méi)有任何持股。

今年2月26日，順義國(guó)資委旗下大龍空戶+順義新城發(fā)展聯(lián)合體，以26億元底價(jià)，競(jìng)得東風(fēng)商場(chǎng)片區(qū)SY00-0201-093（住宅）、096（住宅）、086（幼兒園）地塊。

其中096地塊即龍湖宸翰，占地面積3.6萬(wàn)平米，地上建面6.47萬(wàn)平米，容積率1.8，實(shí)際樓面價(jià)約2.01萬(wàn)元/平米。

3月19日，它的項(xiàng)目公司北京興竺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱興竺地產(chǎn)）成立，注冊(cè)資本13億元，法人張?jiān)迄i。

到了6月15日，興竺地產(chǎn)發(fā)生了股權(quán)變動(dòng)。

北京宏琨城市開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司（下稱宏琨城開(kāi)）買(mǎi)入其70%股權(quán)，順義國(guó)資的持股比例將至30%，法人和董事長(zhǎng)變?yōu)閺垱_。

宏琨城開(kāi)成立于2025年5月8日，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，法人張沖。直接股東為淮安浦申企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、上海駿瞻企業(yè)管理有限公司。

二者在宏琨城開(kāi)身上的持股比例，并沒(méi)有公開(kāi)。但穿透股權(quán)，淮安浦申最終為中央?yún)R金旗下子公司，上海駿瞻則為中化集團(tuán)控股子公司。

因此，龍湖宸翰的真正股東中，中央?yún)R金和中化集團(tuán)為最終的控股股東，順義國(guó)資則為小股東。

而就在興竺地產(chǎn)發(fā)生股權(quán)變更的前夜，龍湖旗下龍智造，宣布將為096地塊提供代建服務(wù)，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)代理等。

可以說(shuō)，通過(guò)龍湖宸翰的開(kāi)發(fā)模式，一方面緩解了地方國(guó)企的資金壓力，形成與金融機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)的樣本；另一方面也讓龍湖這樣的房企，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的路上，走得更遠(yuǎn)。

誰(shuí)最受傷？

雖然在價(jià)格上，龍湖宸翰沒(méi)有和龍湖御湖鏡二期正面沖突，但在采光上，卻實(shí)實(shí)在在擋住了后者。

7月25日，龍湖宸翰的設(shè)計(jì)方案反饋意見(jiàn)公示，共14條群眾反饋中，有3條是重復(fù)的。

剩下的11條，大致分為四類(lèi)：樓間距比；非機(jī)動(dòng)停車(chē)場(chǎng)地排布；贈(zèng)送面積是否過(guò)大；樹(shù)木侵占消防回車(chē)場(chǎng)。（詳見(jiàn)《新盤(pán)來(lái)了，有人吶喊“為民做主”》）

這其中，最關(guān)鍵的是關(guān)于樓間距比，居然達(dá)到了7條。甚至有群眾居然在意見(jiàn)中，喊出了“為民做主”的口號(hào)，共出現(xiàn)過(guò)三次。

核心是，有群眾反映龍湖宸翰的1#、3#、4#，擋住了龍湖御湖鏡二期的17#和21#。

真實(shí)的情況是，龍湖宸翰的3#和4#作為塔樓，其中3#和龍湖御湖鏡二期17#之間，為1.14，低于1.2的最低標(biāo)準(zhǔn)0.06；4#和龍湖御湖鏡二期21#的樓間距比1.6，屬于正常范疇。

而龍湖宸翰的1#是一棟板樓，和龍湖御湖鏡二期17#之間樓間距比，為1.5，低于1.7最低標(biāo)準(zhǔn)0.2。（詳見(jiàn)《龍湖擋住了龍湖》）

購(gòu)買(mǎi)一套房子，日照和采光問(wèn)題，確實(shí)是一件大事。

但不幸的是，對(duì)龍湖御湖鏡二期的業(yè)主而言，他們確實(shí)承擔(dān)了來(lái)自龍湖宸翰的背刺。

這不僅包括了房?jī)r(jià)，還體現(xiàn)在贈(zèng)送面積和采光上。