在剛剛閉幕的二十屆四中全會上，“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”首次被正式寫入會議公報。

這一表述意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)正式進入由“規(guī)模擴張”向“品質(zhì)提升”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段。而行業(yè)的邏輯也經(jīng)歷著從“有房住”到“住好房”的轉(zhuǎn)變。

關(guān)于“好房子”，實際上已經(jīng)有很多企業(yè)或主動或被動地早已開始實踐。

不過，在“好房子”的理論與實踐在同步推進的同時，市場上也不時有擔(dān)心的聲音出現(xiàn)，即“好房子”是否對二手房造成了巨大的沖擊。

環(huán)環(huán)覺得，當(dāng)我們在談?wù)摗百I新還是買舊”的時候，其實這早已不是簡單的個人偏好問題，而是一場由城市能級所左右的“選擇題”。

以北京為例，其城市空間是典型的圈層式發(fā)展格局，形成了“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”的空間布局。在土地供應(yīng)方面，2025年中心城區(qū)(含核心區(qū))土地供應(yīng)規(guī)模約占25%，平原新城（含城市副中心）約占60%，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)約占15%。

這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了北京的新房主要分布在五環(huán)外的平原新城。

北京核心區(qū)土地供應(yīng)的稀缺使得新房“一房難求”。比如，海淀區(qū)在2025年上半年供應(yīng)了超4000套新房，仍供不應(yīng)求，北五環(huán)新盤頻現(xiàn)“日光”盛況。

這樣的局面使得5-10年房齡的次新房成為了市場的寵兒。

這類房源的區(qū)位優(yōu)勢不可替代，北京最優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、商業(yè)和交通等齊聚于此，配套設(shè)施的完善和通勤成本的節(jié)約對于快節(jié)奏的京城而言價值巨大。

也正因為如此，五環(huán)外的新房雖然在產(chǎn)品設(shè)計和社區(qū)環(huán)境方面具有哦一定優(yōu)勢，但其所存在的多重局限性，則很難對核心區(qū)的二手房形成實質(zhì)性沖擊。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年9月，北京新房成交46萬平米，環(huán)比增長21%，同比增長22%；二手房成交1.6萬套，環(huán)比增長19%，同比增長19%。

從新房的去化速度來看，市場上呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢。

《中國房地產(chǎn)》曾經(jīng)在報道過，海淀區(qū)的和樾望雲(yún)在今年上半年實現(xiàn)了87.33億元的成交金額和8.3萬平方米的成交面積，是2025年上半年北京樓市銷售金額和銷售面積的“雙冠軍”；和樾玉鳴、頤海澐頌項目也分別銷售了58.35億元和54.35億元。而大興區(qū)西紅門的某項目開盤后千余套房子只賣了個零頭，成交額只有3.25億元。

這種去化速度的分化則進一步強化了核心區(qū)二手房的稀缺性價值。

所以，在北京這樣的一線城市，兩個市場相對獨立，新房和二手房成交量同步增長，交相輝映，不存在彼此取代的問題。

在中小城市，情形則完全相反，新房的供應(yīng)增加會通過多重機制對二手房市場造成沖擊。

在多數(shù)中小城市，“扁平化”是最顯著的特征。整個建成區(qū)面積不大，從城東到城西不過十幾分鐘車程，通勤和配套的差異被無限縮小，新房和二手房在功能上高度相似。

這時，新房的優(yōu)勢就被無限放大：更合理的戶型設(shè)計、更完善的社區(qū)配套、沒有二手房的稅費和裝修折舊，甚至價格可能更具吸引力。

根據(jù)58安居客研究院的數(shù)據(jù)，2025年8月，一二手房市場重合度為11.9%，且呈現(xiàn)“城市能級越低，重合度越高”的特征。

在三四線城市，新房和二手房市場的重合度達到了16.5%，明顯高于一線城市的8.6%。

這種情況下，新房對二手房的“擠壓”是必然的，本質(zhì)上是“產(chǎn)品力”的直接較量。

說到底，無論在大城市還是中小城市，購房者的底層邏輯從未變過——追逐“性價比”。只不過，大城市的“性價比”錨定的是“區(qū)位和配套”，所以二手房更吃香；中小城市的“性價比”聚焦的是“產(chǎn)品本身”，所以新房更受青睞。

當(dāng)然，城市能級只是“基礎(chǔ)盤”，真正影響新房與二手房關(guān)系的，還有兩個關(guān)鍵變量。

第一個是二手房的“房齡與品質(zhì)”。如果一座中小城市的二手房普遍房齡超過20年，戶型老舊、沒有電梯，甚至社區(qū)環(huán)境臟亂，那新房對二手房的沖擊會異常猛烈，購房者幾乎沒有猶豫的空間。但如果當(dāng)?shù)赜胁簧俅涡露址浚魁g在5年以內(nèi)，社區(qū)品質(zhì)高、物業(yè)完善，甚至比部分新房的設(shè)計更合理，那么新房與二手房的競爭會相對均衡。

第二個是“政策與人口流動”。人口是房地產(chǎn)市場的“活水”，政策則是“風(fēng)向標(biāo)”。對于人口持續(xù)流入的大城市，核心區(qū)的二手房需求永遠是旺盛的，即便新房供應(yīng)增加，也不會影響核心區(qū)二手房的價值，反而可能因為人口增多，進一步推高優(yōu)質(zhì)二手房的價格。但對于人口持續(xù)流出的中小城市，因為整體需求不足，會導(dǎo)致新房賣不動，二手房更難成交，最終形成“新房二手房一起降溫”的局面，而非單純的“新房擠壓二手房”。

這時，市場的核心矛盾已經(jīng)不是“新與舊”，而是“供與求”。

可見，“好房子”沖擊二手房是個過于寬泛的命題，放在具體的城市和場景中，有著不同的答案。