本學(xué)術(shù)研究發(fā)表原載于《建筑》2025年第 10 期

建筑雜志社成立于1954年，是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部唯一直屬期刊出版單位（司局級(jí)）。負(fù)責(zé)《建筑》（創(chuàng)刊于1954年，朱德同志題寫(xiě)刊名）《城鄉(xiāng)建設(shè)》（創(chuàng)刊于1956年，鄧小平同志題寫(xiě)刊名）兩刊的出版任務(wù)。兩刊是共和國(guó)建設(shè)事業(yè)的記錄者、見(jiàn)證者、傳播者， 是全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)宣傳報(bào)道主平臺(tái)、主渠道、主陣地，具有前瞻性、權(quán)威性、指導(dǎo)性、引領(lǐng)性。

《建筑》被中國(guó)知網(wǎng)、萬(wàn)方數(shù)據(jù)知識(shí)服務(wù)平臺(tái)等數(shù)據(jù)庫(kù)收錄，曾被原國(guó)家新聞出版總署確定為第一批“中國(guó)期刊方陣”，被評(píng)為“雙效期刊”；曾連續(xù)兩屆被原中華人民共和國(guó)建設(shè)部評(píng)為“建筑部?jī)?yōu)秀期刊一等獎(jiǎng)”，屬于中國(guó)一級(jí)期刊。

瑞貝庭公寓酒店：

物理空間重構(gòu) + 運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新

實(shí)現(xiàn)存量建筑功能與品質(zhì)躍升

■ 作者： 莊松成

·城家首席執(zhí)行官、華住集團(tuán)高級(jí)副總裁

摘 要

■ “舊樓改造 + 多元業(yè)態(tài)融合”的創(chuàng)新模式，打造好房子標(biāo)桿

■創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)：數(shù)字化、科技化賦能高效運(yùn)營(yíng)

■ 將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為好房子的對(duì)策建議

關(guān)鍵詞：

中國(guó)好房子|運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新

前言：在中國(guó)城市化進(jìn)入存量?jī)?yōu)化時(shí)期與好房子建設(shè)背景下，如何激活巨量閑置存量資產(chǎn)并同步提升居住品質(zhì)，成為住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的核心命題。《2025 年中國(guó)城市建設(shè)藍(lán)皮書(shū)》顯示，全國(guó)重點(diǎn)城市商辦類(lèi)閑置物業(yè)規(guī)模已逾 3.2 億m2，資源錯(cuò)配與空間浪費(fèi)問(wèn)題凸顯。與此同時(shí)，新市民、青年人等群體對(duì)“住有所居、住有宜居”的迫切需求，與高品質(zhì)租賃住房供給不足的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出。

建設(shè)好房子，不僅在于物理空間的堅(jiān)固耐用與功能完善，更強(qiáng)調(diào)安全性、舒適性、便捷性、健康性、智慧化以及人文關(guān)懷等多維度的綜合提升。如何通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制有效激活龐大的存量閑置或低效資產(chǎn)，并將其轉(zhuǎn)化為符合好房子標(biāo)準(zhǔn)的住宿房，成為破解城市空間效能與居住品質(zhì)雙重困境的關(guān)鍵路徑。

01

“舊樓改造 + 多元業(yè)態(tài)融合”創(chuàng)新模式

打造好房子標(biāo)桿

華住集團(tuán)旗下城家酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城家”）通過(guò)“空間重構(gòu)—技術(shù)賦能—運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新—生態(tài)融合”的全鏈條“深度改造”，將低效商業(yè)物業(yè)高效轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)住宿產(chǎn)品，旗下兩大公寓酒店品牌：瑞貝庭公寓酒店與城家公寓酒店不僅實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)的價(jià)值躍升與居住品質(zhì)的顯著升級(jí)，更在推動(dòng)租賃住房標(biāo)準(zhǔn)化、智能化、綠色化及社區(qū)化方面，為行業(yè)提供了可復(fù)制、可推廣的“中國(guó)方案”，對(duì)構(gòu)建多層次、高品質(zhì)住房供給體系具有重要實(shí)踐價(jià)值。

上海蘇河瑞貝庭公寓酒店

商改租的品質(zhì)躍遷與社區(qū)營(yíng)造典范

項(xiàng)目背景與定位：項(xiàng)目位于上海市普陀區(qū)光新板塊核心區(qū)位，原為某綜合體項(xiàng)目的閑置辦公樓。經(jīng)精準(zhǔn)捕捉區(qū)域旺盛的中高端商旅長(zhǎng)租需求缺口，城家將其改造為353 間（40～68?m2 多元化戶型）的公寓酒店，定位為滿足商務(wù)精英及長(zhǎng)居客群的高品質(zhì)生活空間。

“好房子”改造核心要素實(shí)踐主要有：

空間重構(gòu)與舒適性：利用層高優(yōu)勢(shì)優(yōu)化空間布局，突破原寫(xiě)字樓窄面寬限制，使空間利用率提升40%。全屋采用定制化精裝修，集成智能家電系統(tǒng)與立體收納解決方案，極大提升居住便利性與空間舒適度。

場(chǎng)景化公區(qū)與人文關(guān)懷：打造“垂直村落”式共享公區(qū)，集高品質(zhì)健身房、中西融合餐廳、影音娛樂(lè)室功能等于一體，串聯(lián)形成“生活服務(wù)生態(tài)圈”。

安全健康與智能化：采用環(huán)�？稍偕牧�，嚴(yán)格保障室內(nèi)環(huán)境健康。智能設(shè)備和技術(shù)應(yīng)用構(gòu)建安全、私密、便捷的居住環(huán)境。分層分級(jí)的清潔服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化的平衡。

綠色可持續(xù)：KBD 光電集成化解決方案、分段式節(jié)能光源以及 CAS 的能耗管理系統(tǒng)等技術(shù)，響應(yīng)“雙碳”目標(biāo)。

▲商改租資產(chǎn)盤(pán)活項(xiàng)目—上海蘇河瑞貝庭公寓酒店實(shí)景圖

城家公寓酒店北京三元橋燕莎使館店

輕改造的效率典范

項(xiàng)目背景與定位：項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)使館區(qū)，通過(guò)輕量化、高效率改造將傳統(tǒng)公寓升級(jí)為“公寓 + 酒店”融合業(yè)態(tài)，在酒店基礎(chǔ)上簡(jiǎn)配廚房設(shè)備、專(zhuān)業(yè)洗烘設(shè)施及儲(chǔ)物空間等滿足“多日”住宿需求的公寓配套，服務(wù)于高比例商務(wù)客群（＞ 50%）及游客（約 40%）。

“好房子”改造核心要素實(shí)踐主要有：

成本效益與普惠性：項(xiàng)目前身為老舊物業(yè)，城家以單間僅 9.5 萬(wàn)元的低改造成本（較傳統(tǒng)酒店改造節(jié)約 20%），依托華住易購(gòu)供應(yīng)鏈平臺(tái)（集采降本 5%～10%）和 100% 模組化家具，實(shí)現(xiàn)“相同品質(zhì)價(jià)格更低，相同價(jià)格品質(zhì)更高”，體現(xiàn)了高品質(zhì)

居住的普惠可達(dá)性。

智慧運(yùn)營(yíng)與便捷性：深度應(yīng)用自主研發(fā)的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)租賃全鏈條數(shù)字化。模塊化設(shè)計(jì)支持長(zhǎng)短租客房靈活快速切換，滿足多元化、動(dòng)態(tài)化的居住需求。

健康環(huán)境與適應(yīng)性：精準(zhǔn)服務(wù)細(xì)分客群對(duì)健康環(huán)境的高要求。

口碑和可復(fù)制性：項(xiàng)目以其硬件配置與服務(wù)品質(zhì)的雙重優(yōu)勢(shì)得到客戶廣泛好評(píng)，其成功經(jīng)驗(yàn)已高效復(fù)制至蘇州觀前街（文旅場(chǎng)景）及武漢、深圳、天津等城市，驗(yàn)證了模式在不同區(qū)域、場(chǎng)景下的適應(yīng)性與生命力。

02

創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)：

數(shù)字化、科技化賦能高效運(yùn)營(yíng)

城家將上述閑置低效的存量物業(yè)轉(zhuǎn)化為有溫度、有品質(zhì)、有活力的“好房子”，均取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，其背后是一套以數(shù)字化為引擎、深度融合資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)服務(wù)的全鏈條資產(chǎn)盤(pán)活與品質(zhì)構(gòu)建能力體系。

精準(zhǔn)診斷與科學(xué)規(guī)劃能力：

城家依托不動(dòng)產(chǎn)投資決策系統(tǒng)，構(gòu)建多維度（區(qū)位、客群、競(jìng)爭(zhēng)）深度分析模型，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的精準(zhǔn)預(yù)判與產(chǎn)品定位的精確匹配（如上海蘇河項(xiàng)目對(duì)中高端長(zhǎng)租需求的捕捉，幫助項(xiàng)目制定長(zhǎng)短租配比）。

空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)創(chuàng)新能力：針對(duì)存量物業(yè)的結(jié)構(gòu)痛點(diǎn)（如層高、面寬），運(yùn)用創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法和標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化理念，最大化空間效能與居住舒適度，顯著提升坪效。

▲公寓酒店改造更新案例—城家北京三元橋燕莎使館公寓酒店實(shí)景

高效供應(yīng)鏈整合與精益建造能力

規(guī)模化集采與成本控制：深度整合華住集團(tuán)供應(yīng)鏈資源，即華住易購(gòu)平臺(tái)。實(shí)現(xiàn)建材設(shè)備集采成本降低5%-10%。

工業(yè)化、模塊化建造技術(shù)：大規(guī)模應(yīng)用預(yù)制內(nèi)裝、模組化家具，大幅縮短改造周期（壓縮至行業(yè)平均70%），降低現(xiàn)場(chǎng)污染與干擾，保障品質(zhì)穩(wěn)定性和交付效率。

綠色低碳技術(shù)集成：主動(dòng)應(yīng)用智能燈光、光伏等綠色技術(shù)，將可持續(xù)發(fā)展理念融入建造環(huán)節(jié)。

數(shù)字化驅(qū)動(dòng)的高效運(yùn)營(yíng)與收益管理能力

搭建全流程數(shù)字化平臺(tái)：覆蓋從招租、簽約、支付、服務(wù)到退租的全生命周期，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理的精細(xì)化、透明化。

構(gòu)建動(dòng)態(tài)收益管理模型：基于大數(shù)據(jù)分析，靈活調(diào)整長(zhǎng)短租比例、價(jià)格策略，最大化資產(chǎn)收益。復(fù)合業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)有效平滑需求波動(dòng)，提升整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力與收益穩(wěn)定性。

依托數(shù)字化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化，同時(shí)滿足不同客群的個(gè)性化需求，提升租住體驗(yàn)與滿意度。

社區(qū)生態(tài)構(gòu)建與可持續(xù)發(fā)展能力

社區(qū)營(yíng)造理念：超越單一居住功能，在項(xiàng)目中精心打造融合社交、休閑、健康、服務(wù)等多功能的“第三空間”，增強(qiáng)社區(qū)歸屬感。

職住平衡與城市功能融合：引入共享辦公空間、社區(qū)市集等業(yè)態(tài)，連接居住與工作、生活需求，提升項(xiàng)目活力及其與城市功能的協(xié)同性。

與城市更新戰(zhàn)略協(xié)同：“商改租”模式有效消化商業(yè)空置房屋，增加保障性租賃房源供給，與政府主導(dǎo)的城市更新形成良性互動(dòng)，優(yōu)化職住平衡。

03

將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為“好房子”

的對(duì)策建議

將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為好房子不僅是物理空間升級(jí)，更是通過(guò)科技賦能、模式創(chuàng)新與人文關(guān)懷，實(shí)現(xiàn)城市空間價(jià)值、居住方式及發(fā)展邏輯的系統(tǒng)性重構(gòu)。

落實(shí)推進(jìn)中，一要錨定國(guó)家戰(zhàn)略與市場(chǎng)需求：精準(zhǔn)對(duì)接新市民、青年人對(duì)安全、舒適、便捷、智能、綠色的居住核心訴求。二要構(gòu)建“數(shù)字化驅(qū)動(dòng)、全鏈條閉環(huán)”能力體系：覆蓋精準(zhǔn)診斷、科學(xué)規(guī)劃、高效建造、智慧運(yùn)營(yíng)、生態(tài)構(gòu)建等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，形成堅(jiān)實(shí)執(zhí)行保障。三要探索“輕量高效、多元融合、綠色可持續(xù)”實(shí)施路徑：以模塊化、工業(yè)化降本增效，以業(yè)態(tài)復(fù)合與社區(qū)營(yíng)造激活空間價(jià)值，以技術(shù)應(yīng)用踐行綠色發(fā)展。四要實(shí)現(xiàn)多方共贏價(jià)值創(chuàng)造：為業(yè)主盤(pán)活資產(chǎn)創(chuàng)造價(jià)值，為持有方開(kāi)辟增值通道并延長(zhǎng)資產(chǎn)生命周期，為租戶提供高品質(zhì)可負(fù)擔(dān)居住產(chǎn)品，為城市消化空置房、優(yōu)化空間、增加租賃供給，為行業(yè)樹(shù)立標(biāo)桿范式。

從資產(chǎn)價(jià)值看，其通過(guò)專(zhuān)業(yè)化改造運(yùn)營(yíng)激活閑置低效物業(yè)，提升資產(chǎn)流動(dòng)性與估值。對(duì)投資人而言，政策與市場(chǎng)需求雙重驅(qū)動(dòng)下回報(bào)穩(wěn)定：標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)降本增效保障現(xiàn)金流，模式可復(fù)制性與政策紅利支撐長(zhǎng)期增值，有效平衡風(fēng)險(xiǎn)收益。

隨著城市更新與租賃政策深化，有效的存量轉(zhuǎn)化有望成為宜居智慧城市建設(shè)及實(shí)現(xiàn)“人民美好生活向往”的重要引擎。

內(nèi)容來(lái)源：原載于《建筑》2025年 第 10 期

原創(chuàng)作者：莊松成

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內(nèi)容復(fù)核：建筑雜志社

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