部分小區(qū)因早期車位規(guī)劃不足，決定采用搖號方式分配地面停車位。物業(yè)以業(yè)主不繳物業(yè)費為由，拒絕其參與小區(qū)車位搖號，這種行為有效嗎？

案件回顧

由于車位緊張，陳女士所在的小區(qū)自2015年開始，采取搖號方式管理地面車位。物業(yè)公司分別于2021年至2024年間四次發(fā)布搖號通知，均將“按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費（截至本年度）”列為報名必備條件。

陳女士因未按期繳納物業(yè)費被拒絕參與搖號，于是將物業(yè)公司訴至法院，她認為此限制條件侵害了業(yè)主權(quán)益，要求確認該限制條件的行為無效，并要求支付額外產(chǎn)生的車位租賃費2800元。

物業(yè)公司則表示，限制條件符合臨時管理規(guī)約約定，且面向全體業(yè)主。目的在于核實報名人員身份，了解業(yè)主真實需求，保障車位資源優(yōu)先供給本小區(qū)業(yè)主。同時，陳女士房屋長期出租，名下另有地下車位且存在轉(zhuǎn)租行為，實際沒有地面車位使用需求，所以不存在2800元車位租賃費的事實。

法院審理

法院經(jīng)查明，截至2024年8月物業(yè)公司最后一次發(fā)布通知時，該小區(qū)業(yè)主委員會未選舉成功，公共區(qū)域未完成移交，地面車位搖號由物業(yè)公司自行組織，且物業(yè)公司未就搖號限制條件履行多數(shù)業(yè)主同意程序。

法院審理后認為，小區(qū)內(nèi)地面停車位的租賃使用等事項應(yīng)屬業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。物業(yè)公司未經(jīng)法定程序，以繳納物業(yè)費為由限制業(yè)主參與搖號，違反了公平自愿原則，侵犯了業(yè)主對共有部分的合法權(quán)益，故該限制條件的行為無效。

關(guān)于租賃費索賠，因陳女士未能提供充分證據(jù)證明費用實際發(fā)生，且搖號的隨機性決定該費用非必然直接損失，法院對該訴求未予支持。

綜上，法院最終判決物業(yè)公司以繳納物業(yè)費作為參與小區(qū)車位搖號條件的行為無效，駁回陳女士的其他訴訟請求。

法官說法

物業(yè)管理承載小區(qū)公共服務(wù)職能，事關(guān)業(yè)主切身利益。本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會同意徑行發(fā)布針對全體小區(qū)業(yè)主關(guān)于地面車位搖號的通知，且該通知中直接將繳納物業(yè)費與租用小區(qū)車位資格綁定，明顯限制了業(yè)主權(quán)利，有違公平自愿，法院因此對該行為進行了否定性評價。

法官提示，物業(yè)公司在日常管理與服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主對小區(qū)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利，構(gòu)建并落實常態(tài)化業(yè)主溝通機制，推進物業(yè)管理服務(wù)更加符合群眾期待。

小區(qū)業(yè)主也應(yīng)避免無理由拒繳物業(yè)費、私自侵占公共部分等問題，增強主人翁意識和參與意識，與物業(yè)單位多溝通、同努力，逐步構(gòu)建和諧、安全、舒適的居住環(huán)境。

信息來源：京法網(wǎng)事、天津高法