文：澤平宏觀團隊

經(jīng)過四十年的高速增長，以及近十年的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和增速換擋，中國經(jīng)濟正步入L型的一橫，站在新周期的起點上。

未來中國經(jīng)濟的增長速度、動力引擎和周期特征將與過去完全不同，這是一個新經(jīng)濟周期、新全球化周期、新科技周期、新人口周期和新地產(chǎn)周期，我們唯一所需要做的是順勢而為，積極擁抱新周期。

筆者在2014年提出“新5%比舊8%好”，2015年預測“經(jīng)濟L型”，2017年提出“新周期”，2019年提出“新基建”。十年后，這些預判均被驗證。

基于新周期的中國宏觀經(jīng)濟分析框架是一個系統(tǒng)性分析，旨在洞察國際形勢、經(jīng)濟發(fā)展、人口、科技、地產(chǎn)等的深刻改變與全新未來，它是一個舊秩序瓦解、新秩序重建的成長過程。

一輪完整的中國經(jīng)濟新周期大致跨度30年左右，分為三個階段，即新經(jīng)濟增長動力的萌芽崛起期、成長壯大期、成熟發(fā)展期。第一個十年，舊的增長動力開始式微，新的增長動力開始萌芽崛起，但尚未能取代舊動力，過去的平衡被打破，處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的陣痛期和調(diào)整期；第二個十年，新的增長動力快速成長壯大，新增長動力逐步取代舊增長動力成為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的主力軍，經(jīng)濟呈現(xiàn)新氣象；第三個十年，新的增長動力步入成熟發(fā)展期，經(jīng)濟周期和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)步入穩(wěn)定發(fā)展階段。

現(xiàn)在我們尚處在新周期第一個十年的后半段，站在新周期的起點。

展望未來，我們需要用新周期的理論框架和視角，解釋當下，推演未來，才能在混沌之中撥云見日。

中國經(jīng)濟新周期由五大周期組成：

新經(jīng)濟周期：中國經(jīng)濟從總量到結(jié)構(gòu)均發(fā)生深刻變革，經(jīng)濟增速換擋，從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，從要素驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動，新5%比舊8%好。三大紅利變成了三大挑戰(zhàn)——人口紅利變成老齡化少子化，全球化紅利變成逆全球化，改革紅利變成進入深水區(qū)。未來經(jīng)濟增長將更多地依靠全要素生產(chǎn)率、工程師紅利以及自主創(chuàng)新。新5%比舊8%好，現(xiàn)在經(jīng)濟L型的一橫已經(jīng)出現(xiàn)，這是中國經(jīng)濟的新周期、新常態(tài)。

新全球化周期：從全球化到逆全球化，貿(mào)易戰(zhàn)、地緣沖突、價值鏈重構(gòu)將長期持續(xù)存在，企業(yè)從出口到出海是大勢所趨，解決卡脖子技術(shù)和自主創(chuàng)新是國家戰(zhàn)略。全球化帶來的利益分配不均問題日益凸顯，發(fā)達國家內(nèi)部矛盾激化，催生了民粹主義與貿(mào)易保護主義，導致逆全球化趨勢抬頭、貿(mào)易摩擦加劇，從而引發(fā)一系列深刻改變。

新科技周期：第四次科技革命浪潮已至，中國從跟跑者變?yōu)椴⑿姓摺⑸踔敛糠诸I域的全球引領者，新基建、新質(zhì)生產(chǎn)力挑大梁成為新引擎。與前幾次革命中國處于技術(shù)跟隨地位不同，在此輪革命中中國創(chuàng)新能力顯著提升，全球創(chuàng)新指數(shù)首次進入前十；憑借強大的基礎設施、完整的產(chǎn)業(yè)鏈和龐大的工程師紅利，中國在技術(shù)的創(chuàng)新和商業(yè)化應用上展現(xiàn)出獨特競爭力，正從全球科技的積極參與者轉(zhuǎn)變?yōu)殛P鍵引領者。

新人口周期：從人口紅利邁向老齡化少子化和工程師紅利。目前人口結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)變：人口結(jié)構(gòu)從金字塔形漸變?yōu)榈菇鹱炙?，總?cè)丝谶B續(xù)三年負增長，勞動年齡人口占比下降，老齡化、少子化、不婚化加劇，未富先老問題突出。同時，中國的人力資本質(zhì)量實現(xiàn)了歷史性跨越，工程師規(guī)模近2000萬人，形成龐大高素質(zhì)勞動力體系，支撐創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展。

新地產(chǎn)周期：從大開發(fā)時代到存量時代，后房地產(chǎn)時代市場從普漲轉(zhuǎn)向大分化，土地財政面臨轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。大開發(fā)時代，是城鎮(zhèn)化快速推進、人口紅利釋放和土地財政等因素共同驅(qū)動，房價呈現(xiàn)普漲。但隨著20-50歲主力購房人群規(guī)模見頂、住房總量從短缺走向基本平衡，行業(yè)高增長階段宣告結(jié)束。未來后房地產(chǎn)時代的主要特征是大分化：一、二線城市以價換量筑底，三四線面臨長期去庫存。

舊周期開始瓦解，新周期正在重建。我們正站在新周期的起點，每個企業(yè)、每個人唯一所需要做的就是順勢而為，用新周期的視角看清當下、把握未來。

沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春。時代的車輪滾滾向前，不戀過往，不畏將來。悲觀者正確，樂觀者前行，未來終將屬于長期樂觀主義者。

1 新經(jīng)濟周期：中國經(jīng)濟從總量到結(jié)構(gòu)均發(fā)生深刻變革，經(jīng)濟增速換擋，從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，從要素驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動，新5%比舊8%好

過去40年，中國抓住市場化改革紅利、人口紅利、全球化紅利，依靠大量 勞動 力、資本等要素投入，實現(xiàn)經(jīng)濟高速增長。通過市場化改革、超前 布局大規(guī)?；A設施、重視教育、實施積極的產(chǎn)業(yè)政策，躍升為世界第二大經(jīng)濟體，取得了舉世矚目的偉大成就。

2024年中國GDP規(guī)模達134.9萬億元，成為世界第二大經(jīng)濟體，約占全球17%，而1990年這一份額僅為 ? 1.28% 。中國GDP復合增速達8.3%，創(chuàng)造了全球大型經(jīng)濟體增長的奇跡。

近年中國經(jīng)濟的三大紅利變成了三大挑戰(zhàn)：人口紅利變成老齡化少子化，全球化紅利變成逆全球化，改革紅利變成進入深水區(qū)。

中國經(jīng)濟從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，從要素驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動，新基建、新質(zhì)生產(chǎn)力挑大梁成為新引擎。

2010年，筆者參與國務院發(fā)展研究中心的研究課題“如何跨越中等收入陷阱”。課題組研究了幾十個國家、幾百年的經(jīng)濟發(fā)展歷史，歷時一年，得出一個重要結(jié)論：中國經(jīng)濟正處于“增長階段轉(zhuǎn)換”的關鍵時間窗口。

筆者測算，如果中國能夠轉(zhuǎn)型成功，按照5%左右的速度再增長10年左右，大約在2033年前后中國將跨越中等收入陷阱、跨入發(fā)達國家俱樂部，發(fā)展質(zhì)量明顯提高。

作者在2014年提出“新5%比舊8%好”：未來通過改革構(gòu)筑的5%比現(xiàn)在通過刺激維持的8%要好，增長模式從速度效益型升級到質(zhì)量效益型，產(chǎn)業(yè)升級了，步入繁榮、穩(wěn)定、可持續(xù)的新常態(tài)。（19大報告明確提出“我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”，淡化經(jīng)濟增速，強調(diào)發(fā)展質(zhì)量，表明新時代的新發(fā)展理念。）

歷史不會重演，但總押著相似的韻腳?，F(xiàn)在經(jīng)濟L型的一橫已經(jīng)出現(xiàn)，這是中國經(jīng)濟的新周期、新常態(tài)。

一輪完整的中國經(jīng)濟新周期大致跨度30年左右，分為三個階段，即新經(jīng)濟增長動力的萌芽崛起期、成長壯大期、成熟發(fā)展期。第一個十年，舊的增長動力開始式微，新的增長動力開始萌芽崛起，但尚未能取代舊動力，過去的平衡被打破，處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的陣痛期和調(diào)整期；第二個十年，新的增長動力快速成長壯大，新增長動力逐步取代舊增長動力成為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的主力軍，經(jīng)濟呈現(xiàn)新氣象；第三個十年，新的增長動力步入成熟發(fā)展期，經(jīng)濟周期和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)步入穩(wěn)定發(fā)展階段。

現(xiàn)在我們尚處在新周期第一個十年的后半段，站在新周期的起點。

所以我們看到，近年來國家提出“高質(zhì)量發(fā)展”“新質(zhì)生產(chǎn)力”“發(fā)展和安全并重”“加快構(gòu)建內(nèi)循環(huán)”等重要判斷。

新舊周期轉(zhuǎn)換的過程伴隨著舊時代的落幕、舊秩序的瓦解、舊產(chǎn)業(yè)的衰落，社會產(chǎn)生迷茫和不適，但也孕育新周期、新模式、新產(chǎn)業(yè)。當我們看清這一規(guī)律，用新周期的視角審視過去、當下與未來，就能理解當前正在發(fā)生的事情。

2 新全球化周期：從全球化到逆全球化，貿(mào)易戰(zhàn)、地緣沖突、價值鏈重構(gòu)將長期持續(xù)存在，企業(yè)從出口到出海是大勢所趨，解決卡脖子技術(shù)和自主創(chuàng)新是國家戰(zhàn)略

自20世紀80年代以來，全球化浪潮如火如荼，但利益分配不均，醞釀逆全球化的力量。20世紀80年代以來全球化進程不斷加快，大量經(jīng)濟體乘上全球化浪潮實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)躍升，提高全球經(jīng)濟和生產(chǎn)效率，但全球化的紅利并不是完全均等地分配給每一個群體。

在過去幾十年的全球化過程中，雖然美國作為整體是受益的，但利益分配并不均衡，受益的主要是在全球具有比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，以硅谷為代表的科技產(chǎn)業(yè)和以華爾街為代表的金融產(chǎn)業(yè)，這符合國際分工理論。但是，美國大量的中低端制造業(yè)在競爭力上不如新興經(jīng)濟體，出現(xiàn)了持續(xù)的產(chǎn)業(yè)外遷和空心化現(xiàn)象，導致美國的藍領工人是全球化的主要受損部門，代表性區(qū)域是中部鐵銹州。

在這樣的大背景下，美國收入差距擴大和階層撕裂不斷孕育民粹主義。2010年以來美國民粹主義指數(shù)快速崛起，已接近1930年代的最高水平。反全球化、反建制、反精英，極端化、情緒化、對立化思潮興起。

過去40年，我們享受的全球化紅利成為“世界工廠”，造就了全球出口份額第一。如今全球化紅利變成逆全球化挑戰(zhàn)，那么最好的應對就是出海。全球供應鏈重構(gòu)，美國掀起“中國+1”，這也是中國企業(yè)扎根全球的重要窗口，從出口到出海，從紅海走向藍海，大航海時代正在到來。

中國企業(yè)出?？臻g巨大。90年代日本盡管經(jīng)歷“失去的三十年”，但日企加速出海布局，海外收入成為日本企業(yè)現(xiàn)金流的重要支撐，1993年日本GNI持續(xù)高于GDP，1994財年到2022年財年，海外收入占GDP的比重從3%上升到近10%。日本制造業(yè)、高科技和五大商社聯(lián)合出海，造就了很多大牛股。相比于日本眾多企業(yè)海外營收占比分別為70%-80%，中國很多龍頭企業(yè)海外營收占比僅10%-30%，中國企業(yè)出海至少有5倍以上空間。

中國企業(yè)攜手出海，一定能誕生世界級企業(yè)和品牌，從“產(chǎn)品出?！弊呦颉捌放瞥龊！保瑥摹爸袊圃臁弊呦颉爸袊窃臁?。從生產(chǎn)組織能力，品牌能力，到技術(shù)實力，中國企業(yè)具備了出海條件。現(xiàn)在中國企業(yè)已經(jīng)不是低端的代表，而是高技術(shù)、高品質(zhì)和高質(zhì)量的代表。目前已經(jīng)有很多成功出海的案例，比如海爾、海信、聯(lián)想、美的、名創(chuàng)優(yōu)品、SHEIN 、TikTok等。中國企業(yè)出海不是出口，一定要攜手共進，全球化就是本土化，真正帶動當?shù)鼐蜆I(yè)稅收經(jīng)濟發(fā)展，因地制宜地做好產(chǎn)品迭代，商業(yè)模式迭代、管理迭代，融入全球話語體系。

在新全球化周期下，解決卡脖子技術(shù)和自主創(chuàng)新不僅是企業(yè)參與國際競爭的核心支撐，更是國家戰(zhàn)略安全與產(chǎn)業(yè)升級的必然要求。當前，全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)加速，美國推動“中國+1”戰(zhàn)略、技術(shù)封鎖升級，倒逼我國必須加快關鍵核心技術(shù)攻關，突破高端芯片、工業(yè)母機、基礎軟件等領域的“卡脖子”難題。唯有實現(xiàn)核心技術(shù)自主可控，才能在全球價值鏈重構(gòu)中占據(jù)主動，推動中國企業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向技術(shù)引領，真正形成參與國際競爭的新優(yōu)勢。

3 新科技周期：第四次科技革命浪潮已至，中國從跟跑者變?yōu)椴⑿姓?、甚至部分領域的全球引領者，新基建、新質(zhì)生產(chǎn)力挑大梁成為新引擎

我們正處在第四次科技革命的快速發(fā)展期，本輪技術(shù)以指數(shù)級速度擴散，核心驅(qū)動力發(fā)生了質(zhì)變，人工智能、新能源、無人駕駛、固態(tài)電池、商業(yè)航天等領域涌現(xiàn)新機遇，對全球經(jīng)濟、社會和生活進行系統(tǒng)性重塑的顛覆性變革。

第三次革命的核心是計算機與互聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)了信息的數(shù)字化與連接；而第四次革命的核心驅(qū)動力，是以人工智能為“大腦”，以物聯(lián)網(wǎng)為“神經(jīng)”，以大數(shù)據(jù)為“血液”，深度融合5G、生物科技、新材料、新能源等技術(shù)簇，實現(xiàn)物理世界、數(shù)字世界與生物世界的萬物智聯(lián)與虛實共生。

與前幾次科技革命數(shù)十年計的滲透周期不同，第四次科技革命的技術(shù)以指數(shù)級速度擴散；AI大模型從GPT-3（2020）到GPT-5（2025）僅用5年即實現(xiàn)商業(yè)化，遠快于互聯(lián)網(wǎng)的滲透速度。

第四次科技革命將向更深層次發(fā)展，技術(shù)融合與產(chǎn)業(yè)變革將呈現(xiàn)新的特征：人工智能從算法革命到AI超級應用，AI應用領域會涌現(xiàn)更多新趨勢，人形機器人率先在工業(yè)領域大規(guī)模落地，AI Agent熱潮興起，AI科研進入快速落地；無人駕駛的商業(yè)化奇點已至；固態(tài)電池產(chǎn)業(yè)化進程提速，硫化物路線主導；商業(yè)航天，太空經(jīng)濟，潛力無限。

中國在本輪科技革命中實現(xiàn)了從“跟跑者”到“并行者”的角色轉(zhuǎn)變，并在人工智能、新能源、數(shù)字經(jīng)濟等部分領域成為全球創(chuàng)新的引領者，新基建、新質(zhì)生產(chǎn)力開始挑大梁成為中國經(jīng)濟新引擎。

中國創(chuàng)新能力系統(tǒng)性提升，研發(fā)投入強度持續(xù)提高，2024年研發(fā)經(jīng)費投入占GDP比重達2.68%，投入總量位居全球第二；在創(chuàng)新質(zhì)量方面，世界知識產(chǎn)權(quán)組織2025年全球創(chuàng)新指數(shù)顯示，中國首次進入前十（第10位），在"知識與技術(shù)產(chǎn)出"維度排名全球第二。

中國在多個戰(zhàn)略領域形成局部領先優(yōu)勢。數(shù)字經(jīng)濟方面，中國建成全球最大的5G網(wǎng)絡，基站數(shù)量達419.1萬個，占全球總量60%以上；人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，核心產(chǎn)業(yè)規(guī)模達5080億元，應用場景覆蓋制造業(yè)、醫(yī)療、金融等主要領域；中國已在全球光伏、風電、動力電池和新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)主導地位，新能源技術(shù)的突破尤為顯著，中國光伏組件產(chǎn)能占全球80%，動力電池市場份額達60%。

中美技術(shù)競爭態(tài)勢上，中國的優(yōu)勢體現(xiàn)在領先的能源系統(tǒng)、基建、制造能力，產(chǎn)業(yè)鏈完整強大，成本低。電力供應是美國計算能力擴展的最嚴重約束，中國電力供應充足、成本低；建設與設備成本，運營維護成本均較美國低廉。

4 新人口周期：從人口紅利邁向老齡化少子化和工程師紅利

人口紅利是過去中國經(jīng)濟保持高速增長的一個重要因素。1978年改革開放后，中國依靠龐大且年輕的勞動力以及與之相關的巨大統(tǒng)一市場，快速成長為世界第二經(jīng)濟體。

1962-1975年第二輪嬰兒潮人口是改革開放40年的主力勞動力。在人口結(jié)構(gòu)上，1949–1970年代為典型金字塔結(jié)構(gòu)，人口結(jié)構(gòu)為年輕型，出生率高、死亡率快速下降，人口快速增長；1980–2010年，向長方形過渡（成年型），出生率下降，人口增速放緩，勞動人口占比上升。

當前人口紅利正漸行漸遠，勞動年齡人口下降，老齡化、少子化、不婚化加劇，面臨“未富先老”局面；中國從典型的“金字塔”逐漸演變?yōu)椤伴L方形”，未來還將進一步向“倒金字塔”發(fā)展。2010年至今人口金字塔為長方形結(jié)構(gòu)，老年型，老齡化加速，少子化明顯，人口總量負增長； 聯(lián)合國預測至2050年，人口結(jié)構(gòu)將變?yōu)榈菇鹱炙巍?/p>

1）總?cè)丝谶B續(xù)三年負增長，2022年總?cè)丝?41175萬人、同比減少85萬人，人口總量開始見頂回落，進入負增長時期；2024年中國總?cè)丝诓蛔?4.1億，已經(jīng)連續(xù)三年負增長。

2）勞動規(guī)模持續(xù)萎縮、占比大幅下降，未富先老：中國勞動年齡人口比例及規(guī)模分別在2010、2013年見頂，2010-2023年15-64歲的勞動年齡人口規(guī)模從10億降至9.6億，占比從74.5%降至68.3%，預計到2050年降至約58%。在長期低生育率背景下，中國15-64歲勞動年齡人口比例及規(guī)模分別在2010年、2013年見頂，而日本、美國、英國的勞動年齡人口比例分別在1991、2009、2013年見頂，當時的人均收入遠高于中國。

3）老齡化速度和規(guī)模前所未有：2021年開始進入深度老齡化，2024年65歲及以上老年人口占比上升至15.6%，預計在2032年左右進入占比超20%的超級老齡化社會。2021年中國65歲及以上人口占比達14.2%，進入深度老齡化社會,2024年為15.6%。

4）少子化：出生人口在2016年達1786萬、創(chuàng)2000年以來峰值；但2017年開始，出生人口連續(xù)七年下滑，2023降至902萬人，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。

5）不婚化：年輕人對組建家庭、養(yǎng)兒育女的意愿逐漸下降，對婚姻的依賴不如以往強烈，單身經(jīng)濟盛行。2013-2022年，我國結(jié)婚登記對數(shù)從1346.9萬對的歷史高點持續(xù)下滑至683.5萬對，降幅49.3%，2023年結(jié)婚登記對數(shù)768.2萬對，同比增長12.4%。

與此同時，人口素質(zhì)的提升、人才紅利、工程師紅利為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供了新動力。研發(fā)人員總量已躍居全球第一，高等教育毛入學率達60.8%，接受高等教育人口累計2.4億人，科學家與工程師隊伍規(guī)模近2000萬人，形成全球最龐大的高素質(zhì)勞動力供給體系，為創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展提供核心支撐。

1）高等教育進入普及化階段：2025年高等教育毛入學率達60.8%，較2012年（30%）實現(xiàn)翻倍，累計向社會輸送5500萬高素質(zhì)人才，接受高等教育人口占比達17%（約2.4億人），為人才紅利奠定基礎。

2）研發(fā)人員總量全球領先：2021年國內(nèi)研發(fā)人員數(shù)量達571.63萬人，較2012年（324.68萬人）增長76.1%，年均增速6.6%；2024年全社會研發(fā)投入超3.6萬億元，研發(fā)投入強度2.68%，超過歐盟平均水平，創(chuàng)新活力持續(xù)釋放。

3）工程師隊伍全球最大：16歲至59歲勞動年齡人口平均受教育年限達11.21年，比2023年提高0.16年。中國已經(jīng)建成世界上規(guī)模最大的工程教育體系，工程師總量從2000年的521.0萬人增加到2020年的1765.3萬人，年均增速為6.3%。

5 新房地產(chǎn)周期：從大開發(fā)時代到存量時代，后房地產(chǎn)時代市場從普漲轉(zhuǎn)向大分化，土地財政面臨轉(zhuǎn)型

筆者十多年前提出房地產(chǎn)標準分析框架：房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。

2003年-2013年為房地產(chǎn)高速發(fā)展階段。1998年，國務院發(fā)布《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，正式終結(jié)福利分房制度，全面啟動住房市場化改革；2003年-2013年為房地產(chǎn)高速發(fā)展階段，2003年，房地產(chǎn)被正式定位為“支柱產(chǎn)業(yè)”，政策支持力度加大，人口紅利、城鎮(zhèn)化、土地財政三因素推動，地產(chǎn)銷售面積、銷售額、投資增速均保持兩位數(shù)增長，需求爆發(fā)、房價單邊上漲、高杠桿高周轉(zhuǎn)；2014年，全國商品房銷售面積首次出現(xiàn)負增長，庫存壓力上升，房價漲幅趨緩；2015–2017年，棚改貨幣化造成三四線城市“小陽春”。2018以后，總量見頂、結(jié)構(gòu)分化、存量運營；2021年Q3以來，市場全面轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)進入深度調(diào)整期。

當前房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，后房地產(chǎn)時代大分化，一、二線城市以價換量筑底，三四線步入較長時期去庫存。從需求看，中國的人口紅利是1962到1976年這一波嬰兒潮，20歲到50歲的人是買房主力人群，其規(guī)模于2013年達峰值；供給看，1978-2023年，中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增加至3.7億套，套戶比從0.8增至1.07，中國的住房供給已從短缺走向總體平衡。需求峰值已過，高增長時代落幕。2024年我國城鎮(zhèn)化率67.0%，未來城鎮(zhèn)化還有較大空間，但速度會放緩。這些都標志著中國房地產(chǎn)市場正告別高增長階段，步入后房地產(chǎn)時代。未來房地產(chǎn)一二線城市人口流入的區(qū)域還存在保值的可能，而其他的三四線城市將伴隨著人口流出而步入漫長的去庫存和出清。

后房地產(chǎn)時代，簡單取消限制性措施已不能實現(xiàn)樓市企穩(wěn)，政策應從被動放開轉(zhuǎn)向主動提振。 后房地產(chǎn)時代，供求關系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)政策的重點從防過熱轉(zhuǎn)向防過冷，行業(yè)發(fā)展模式從“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)型“高質(zhì)量、高科技、高能級”，抓住改善型需求、養(yǎng)老地產(chǎn)的新機遇。短期看，三招可救地產(chǎn)：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。

2）降低利率和稅費，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。對于生育家庭，給與住房生育補貼。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

綜上，總的判斷：經(jīng)過四十年的高速增長，以及近十年的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和增速換擋，中國經(jīng)濟正站在新周期的起點上。

未來中國經(jīng)濟的增長速度、動力引擎和周期特征將與過去完全不同，這是一個新經(jīng)濟周期、新全球化周期、新科技周期、新人口周期和新地產(chǎn)周期，我們唯一所需要做的是順勢而為，積極擁抱新周期。

一輪完整的中國經(jīng)濟新周期大致跨度30年左右，分為三個階段，即新經(jīng)濟增長動力的萌芽崛起期、成長壯大期、成熟發(fā)展期。現(xiàn)在我們尚處在新周期第一個十年的后半段，站在新周期的起點。

未來我們需要用新周期的理論框架和視角，解釋當下，推演未來