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關(guān)注樓市這么多年，一個(gè)很深的感觸就是，短短四五年，北京樓市的開(kāi)發(fā)商只剩央國(guó)企撐場(chǎng)了。

是啊，除了龍湖、懋源、融創(chuàng)等少數(shù)民企還有在售項(xiàng)目，往日的民企如旭輝、鴻坤、世茂等基本消失了。

取而代之的，是大型國(guó)央企（中海、保利、華潤(rùn)、招商、建發(fā)）、中建系（如中建智地、中建玖合、中建壹品）和北京本地國(guó)資系（如海開(kāi)、興創(chuàng)、北京城建）的崛起。

縱觀北京、深圳、上海三大一線城市，我可以說(shuō)，真的只有北京樓市的開(kāi)發(fā)商如此純粹。

比如下圖是深圳9月銷(xiāo)售排行榜，可以看到鴻榮源、京基、宏發(fā)、信義、中洲、卓越等民企，占據(jù)了深圳樓市半壁江山。

那么上海呢？上海更不用說(shuō)，作為中國(guó)第一大城市，上海樓市體量幾乎等同于北京+深圳，因此 大的央企國(guó)企，比如保利、金茂、招商等等，上海有；

活躍的民營(yíng)房企，如融創(chuàng)、嘉里建設(shè)、大華等，也是異常剽悍，上海壹號(hào)院、大華靜安年華等作品，煊赫上海灘。

特別是今年，上海居然還出現(xiàn)了很多民營(yíng)新面孔。

▲今年1-9月，上海土拍有多個(gè)民企或外企參與，這跟北京樓市往往由國(guó)央企“爭(zhēng)搶”形成了鮮明對(duì)比。

在這些民企新面孔中，有做鋼結(jié)構(gòu) 建筑設(shè)計(jì)、研發(fā)、制造、施工一體化業(yè)務(wù)的長(zhǎng)江精工，很多國(guó)家級(jí)大型公共建筑，比如國(guó)家體育場(chǎng)“鳥(niǎo)巢”、北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海環(huán)球金融中心、及沙特國(guó)王塔等標(biāo)志性大工程，都是長(zhǎng)江精工承建；

還有消費(fèi)科技公司新易騰，這是一家 智能終端產(chǎn)品服務(wù)商， 與華為、蘋(píng)果等國(guó)際品牌都有深度合作，由于手里資金充裕，它選擇與浙江本土民營(yíng)房企宇誠(chéng)集團(tuán)合作進(jìn)軍上海樓市；

還有前段時(shí)間拿下20萬(wàn)每平米地王的祺祥旺宇，它的母公司是全球最大的車(chē)身沖壓件模具制造商之一的屹豐集團(tuán)， 迄今為止已在全國(guó)12個(gè)城市建有18個(gè)制造工廠。想想近幾年新能源汽車(chē)有多火，就知道祺祥旺宇這家民企有多豪。

還有來(lái)自內(nèi)蒙的“煤老板”伊泰集團(tuán)，這家總資產(chǎn)近千億的民企早已進(jìn)軍上海樓市，今年上半年接手了原來(lái)恒大的北外灘江景地塊；來(lái)自新加坡的星獅、慶隆，與國(guó)貿(mào)、金茂等央國(guó)企合作，給上海帶來(lái)了全新的國(guó)際化視野......

02

如果說(shuō)，北京缺少民企，主要是民企抵御不了地產(chǎn)行業(yè)周期長(zhǎng)、投資大的高壓，只能選擇及時(shí)退場(chǎng)——那情有可原。

只是，為什么單單是北京？

要回答這個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得，應(yīng)該要從土拍溢價(jià)率來(lái)尋找原因。

為什么？土拍溢價(jià)代表著房企爭(zhēng)地的熱烈程度，土拍溢價(jià)越高，房企拿地?zé)崆樵礁摺７粗嗳弧?/strong>

對(duì)于民企來(lái)說(shuō)，保證資金安全、追逐利潤(rùn)才是根本，所以民營(yíng)房企往往只會(huì)去拿大家都看好的地，所以土拍溢價(jià)率低的城市，很少有民企。

比如近幾年流行的托底，我只見(jiàn)到地方城投和國(guó)央企托底的，從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)民企托底——明知需要托底的地，風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)低，民企怎么拿？

所以想通了這個(gè)道理，看看下面的這張表，一切都豁然開(kāi)朗了。

▲北京作為一個(gè)一線城市，土拍溢價(jià)率居然比不上重慶、濟(jì)南，更遠(yuǎn)低于上海、成都、杭州、蘇州、深圳了。

所以從這里就能看出很多城市的內(nèi)情和細(xì)節(jié)。比如杭州地賣(mài)的最多，溢價(jià)率最高，為什么？

因?yàn)楹贾菔侵袊?guó)唯一放開(kāi)限價(jià)后，部分新房房?jī)r(jià)還在漲的城市，在這種環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商能賺錢(qián)，買(mǎi)房人也能賺錢(qián)，所以杭州的地賣(mài)的最多，所以杭州的民營(yíng)房企（濱江、興耀、金帝、建杭、江山萬(wàn)里等）都很活躍。

▲杭州放開(kāi)限價(jià)后，漲幅最大的是錢(qián)江世紀(jì)城板塊，板塊內(nèi)奧映鳴翠平均售價(jià)在8.7萬(wàn)元/平方米，而此前，該板塊的限價(jià)為47000元/平方米，價(jià)格漲幅達(dá)到85.06%。如此大的漲幅，房源卻均售罄，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)杭州的購(gòu)買(mǎi)力非常有信心。

再比如上海，雖然上海上半年賣(mài)的地比北京多了一倍（無(wú)論面積還是宗數(shù)），但上海賣(mài)地總價(jià)卻比北京低，這說(shuō)明上海的土地單價(jià)很低——不要以為土拍單價(jià)低就以為宗地位置不好，事實(shí)上據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，上海今年上半年出讓的宗地，有三分之一位于內(nèi)環(huán)線。

我們知道，北京近一年出讓的土地，也是越來(lái)越趨近城市核心區(qū)了，比如海淀的朱房村、功德寺雙子星，朝陽(yáng)的太陽(yáng)宮地塊，通州的運(yùn)河地塊——但是這么多核心地塊，北京土拍的溢價(jià)率卻很低，說(shuō)明土拍的初始定價(jià)是比較高的。

上海則明顯相反。上海上半年有三分之一賣(mài)的是內(nèi)環(huán)線，近兩年甚至還有數(shù)十個(gè)2000萬(wàn)的日光盤(pán)，這些項(xiàng)目的位置也都是核心區(qū)。但上海土拍的溢價(jià)率高、整體平均單價(jià)低，我們不難推定，上海土拍初始定價(jià)是比較低的，讓了部分利潤(rùn)給開(kāi)發(fā)商去爭(zhēng)搶?zhuān)@才有了土拍的高溢價(jià)。

由此，北京雖然賣(mài)地總數(shù)不多，但溢價(jià)率在幾個(gè)一二線城市里是最低的，說(shuō)明土拍起始價(jià)就貴，給開(kāi)發(fā)商留的利潤(rùn)空間很小，在這樣的情況下，又有哪些民企愿意飛蛾撲火呢？

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坦白說(shuō)，土拍起始價(jià)的定價(jià)，對(duì)樓市有重大影響。

比如開(kāi)發(fā)商拿了高價(jià)土地，為了不虧本和后續(xù)順?shù)N，首開(kāi)通常會(huì)定一個(gè)超出市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格。但在當(dāng)下的弱市環(huán)境里，高價(jià)開(kāi)盤(pán)往往會(huì)高開(kāi)低走，進(jìn)而讓購(gòu)房人更加確認(rèn)樓市弱勢(shì)，從而形成惡性循環(huán)。

對(duì)此我想起曾經(jīng)的指導(dǎo)價(jià)。2023年，豐臺(tái)西四環(huán)郭公莊雙子星土拍，兩宗宅地期房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)居然高達(dá)9.2萬(wàn)/㎡，且允許浮動(dòng)8%，即最高為99360元/。這個(gè)價(jià)格很明顯不是為了幫助開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，而是為了賣(mài)地而設(shè)的。

由此，這么高的指導(dǎo)價(jià)，也只有財(cái)力雄厚的大央企敢接了。

事實(shí)上，不只是XX，還有很多城市，仍存在“高土拍樓面價(jià)支撐樓市”的牛市思維。

在這個(gè)思維下，土拍起始價(jià)是很難降的，降也是三五千五六千的降，在當(dāng)下一日千里的大環(huán)境下，這點(diǎn)降幅可謂微不足道。

對(duì)此，我有個(gè)粉絲總結(jié)說(shuō)，現(xiàn)在很多城市的行為非常迷惑：

①通過(guò)勾地、城投賣(mài)地，非市場(chǎng)方式高位托底和增加供應(yīng)量；

②市場(chǎng)下行期間，調(diào)整控規(guī)政策，導(dǎo)致原有資產(chǎn)價(jià)值下滑；

③原有的拿地承諾遲遲無(wú)法兌現(xiàn)，優(yōu)先兌現(xiàn)新地塊配套；

面對(duì)這種情況，賺錢(qián)為先的民企，自然只能提桶跑路。