現(xiàn)在的房產(chǎn)中介賣房，和以前不太一樣了，他們專門找那些低價(jià)房源來吸引客戶，本來市場(chǎng)就不景氣，再加上有的業(yè)主著急出售，所以價(jià)格低到讓人瞠目的水平。

現(xiàn)在利率也低，房價(jià)也低，正是買房的好時(shí)機(jī)，這種銷售策略也沒毛病，但不管開發(fā)商怎么催、中介怎么勸，購房者就是不為所動(dòng)。

畢竟前幾年追高買房的人還套著，誰也不想當(dāng)接盤俠。

當(dāng)市場(chǎng)陷入觀望僵局的時(shí)候，國家真的出手了，從住建部的政策部署到各地密集出臺(tái)的新規(guī)，2025年的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了不一樣的苗頭，兩大變局正在改變市場(chǎng)格局。

第一個(gè)變局，是供需兩端的，不再盲目加供應(yīng)，轉(zhuǎn)而盤活存量土地。

之前很多城市不管有沒有人買，都在拍地建新房，結(jié)果庫存越來越多?，F(xiàn)在國家明確說了，去化周期超過36個(gè)月的城市，直接暫停供地。

就算是18到36個(gè)月之間的，也得先把舊地盤活才能加新的，2025年全國住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量直接降了20%，二線城市降了30%。

在廣東，已經(jīng)發(fā)了近2000億專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地，全國算下來有4600多宗閑置土地要被盤活。

廣州專項(xiàng)借款加房票安置”特別有意思，政府收購存量房當(dāng)安置房，既消化了庫存，拆遷戶也能選到合適的房子，比過去硬建安置房靠譜多了。

深圳允許城市更新項(xiàng)目里的保障房轉(zhuǎn)成商品房，既保證了保障房數(shù)量，又不讓開發(fā)商砸手里賠錢。

第二個(gè)變局：房企不再看數(shù)量，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向服務(wù)

前幾年房企都瘋了似的拿地?cái)U(kuò)張，負(fù)債率高得嚇人，一遇到銷售下滑就爆雷。

現(xiàn)在國家逼著行業(yè)自檢，出險(xiǎn)房企要么債務(wù)重組，要么司法重整。

最近好幾家大房企通過債轉(zhuǎn)股、賣資產(chǎn)削債，杠桿降下來后居然慢慢活過來了，而且新增出險(xiǎn)的房企越來越少，市場(chǎng)總算不用天天擔(dān)心爛尾樓了。

開發(fā)商開始研究怎么造好房子了，過去大家比誰蓋得快、蓋得多，現(xiàn)在得比誰的房子更舒服、更智能。

上海放寬了陽臺(tái)計(jì)容規(guī)則，陽臺(tái)面積已經(jīng)不計(jì)入公攤了，成都規(guī)范了附屬空間計(jì)算，花同樣的錢能買到更實(shí)用的房子。

深圳1月份還出現(xiàn)了日光盤，但跟以前搶剛需房不一樣，這次賣的是帶綠色科技系統(tǒng)的改善房，說明大家不是不買房，是不想買將就的房子。

可能有人會(huì)問，限購松綁不是刺激買房嗎，怎么算調(diào)整？你看深圳的操作就懂了，非核心區(qū)比如鹽田、大鵬確實(shí)放開了套數(shù)限制，但核心區(qū)該限還限。

而且取消了首二套利率差異，不是鼓勵(lì)炒房，是給真有需求的人減負(fù)，上海給多孩家庭把公積金貸款額度提到216萬，北京二套房首付降成30%，都是瞄準(zhǔn)剛需和改善族，不是讓投機(jī)者回來。

以前大家買房只看漲跌，現(xiàn)在開始算租金回報(bào)率了，現(xiàn)在一二線城市好多房子租金回報(bào)率回到 2%-3%，接近房貸利率，比買國債還劃算。

房價(jià)收入比也下來了，有些城市已經(jīng)跟國際同類城市差不多了，這時(shí)候買房，更像買個(gè)住的地方，而不是賭升值，心態(tài)自然就穩(wěn)了。

其實(shí)這兩大變局指向同一個(gè)方向，樓市正在從靠漲價(jià)賺錢轉(zhuǎn)向靠服務(wù)和品質(zhì)賺錢。

住建部說現(xiàn)在城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定期，城市發(fā)展要存量提質(zhì)，房地產(chǎn)也得跟著變。

以前是有沒有的問題，現(xiàn)在是好不好的問題 。