案情回顧

在某民間借貸糾紛執(zhí)行案件中，申請執(zhí)行人張某與被執(zhí)行人李某因債務履行問題訴至法院。法院經(jīng)審理作出生效判決，確認李某應向張某償還借款本息，但因李某未履行義務，張某向法院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，法院依法查封了李某名下的一處商業(yè)房產(chǎn)，并裁定對該房產(chǎn)進行司法拍賣。

案外人王某得知后，向執(zhí)行法院提出書面異議。

王某主張，其與李某在法院查封涉案房產(chǎn)前兩個月已簽訂《房屋租賃合同》，約定租期十年，租金以李某拖欠王某的勞務費用及投資收益抵償，一次性付清。王某據(jù)此要求法院確認其享有“買賣不破租賃”的權利，并在房產(chǎn)拍賣時享有優(yōu)先購買權，請求帶租約拍賣或阻止向買受人移交占有。

執(zhí)行法院對王某的異議進行了審查，并作出裁定。王某不服，向上一級法院申請復議。

案件結果

法院經(jīng)審查認為，王某雖提交了租賃合同，但其所稱的“以租抵債”實質(zhì)是以房屋使用權抵償債務的履行方式，并非典型的租賃關系。王某未能提供充分證據(jù)證明其債權真實合法，亦未證明在法院查封前已實際占有、使用涉案房屋。

因此，法院認定王某對執(zhí)行標的物不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，最終裁定駁回王某的異議請求。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、“買賣不破租賃”原則

“買賣不破租賃”是我國法律為保護承租人權益而設立的，《中華人民共和國民法典》第七百二十五條明確規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力�！痹撘�(guī)定使得原本屬于債權的租賃權具有了對抗第三人的物權化效力，是對合同相對性原則的突破，其立法本意在于維護租賃關系的穩(wěn)定，保障承租人的居住或經(jīng)營權益。

然而，租賃權的這種特殊保護并非沒有邊界。根據(jù)《民法典》第七百零三條對租賃合同的定義，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這表明，典型的租賃關系核心特征是以租金換取使用權，雙方具有建立租賃關系的真實合意。

二、以租抵債的“租賃權”能否阻卻強制執(zhí)行？

本案中涉及的“以租抵債”則與典型租賃關系存在本質(zhì)區(qū)別。其實質(zhì)是債務人無力清償金錢債務，遂以房屋使用權抵償欠款，更接近于以物抵債的一種變形，或者說是債的履行方式。在這種情況下，雙方的真實意圖可能并非建立長期的租賃關系，而是解決既存?zhèn)鶆諉栴}。

正是基于這種特殊性，人民法院在審查“以租抵債”能否阻卻強制執(zhí)行時采取更為審慎的態(tài)度�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，承租人主張阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行不動產(chǎn)的，需同時滿足“人民法院查封前已簽訂合法有效的書面租賃合同”與“查封前已占有使用該不動產(chǎn)”兩個要件。該規(guī)定的目的正是為了防止被執(zhí)行人與案外人惡意串通，虛構租賃關系阻礙執(zhí)行。

在司法實踐中，對于“以租抵債”情形下租賃權對抗效力的審查，法院通常會從多個維度進行綜合判斷。首先會重點審查基礎債權的真實性、合法性及數(shù)額合理性，如果基礎債權本身存在瑕疵或無法證實，那么所謂的“以租抵債”就失去了合法基礎。其次會嚴格審查占有使用的事實，必須證明在查封前已實際、合法地占有使用房屋，如辦理交接手續(xù)、實際入住、生產(chǎn)經(jīng)營等，僅有一紙合同而無占有事實，不足以對抗強制執(zhí)行。此外還會考察租賃條件是否符合市場正常交易習慣，若租金明顯低于市場價格或簽訂時間臨近查封日且無法合理解釋，可能被推定為惡意阻礙執(zhí)行。

本案中，王某主張的“以租抵債”未能通過上述審查標準的檢驗。其既未充分證明基礎債權的有效成立，也未提供證據(jù)證實在查封前已實際占有房屋，因此其所謂的“租賃權”不具備阻卻執(zhí)行的效力。

三、執(zhí)行程序中如何審查案外人提出的租賃權異議？

當案外人以其享有租賃權為由提出執(zhí)行異議時，執(zhí)行法院的審查遵循嚴格的程序。首先進行形式審查，判斷異議人提交的租賃合同、租金支付憑證、占有證據(jù)等材料是否在形式上完整，簽訂時間是否早于查封日期。

對于形式無瑕疵的異議，法院會進一步實質(zhì)審查租賃關系的真實性，包括調(diào)查租金支付方式、占有使用的持續(xù)性、合同條款是否符合常理等。

在這個過程中，法院需要精細權衡申請執(zhí)行人的債權實現(xiàn)利益與案外人的租賃權保障利益，若租賃權真實合法成立在先，則應依法保護；若存在虛構或惡意，則不能犧牲執(zhí)行債權人的合法權益。

律師寄語

基于上述分析，北京澤達律師事務所再次提醒：

對于意圖通過“以租抵債”獲得房屋使用權的債權人而言，必須確保基礎債權真實、合法、明確，并以書面合同固定雙方合意。更為關鍵的是，應及時完成租賃物的實際占有接管，并保留完備的占有證據(jù)鏈，如交接清單、物業(yè)備案、費用繳納記錄等，以備不時之需。切不可滿足于一紙協(xié)議，而忽視占有這一核心要件。

對于申請執(zhí)行人而言，若發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行財產(chǎn)上存在可疑的長期租約或“以租抵債”安排，應積極向法院提供線索，主張審查租賃關系的真實性，防止執(zhí)行財產(chǎn)價值被不當貶損。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業(yè)律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現(xiàn)領