“926”的住宅新規(guī)對產品力快速迭代的推動力，基本算是行業(yè)共識

這份文件里，對很多產品規(guī)范做了相當大的調整

比如，建筑的立面飾面將不再計入容積率；

再比如，半計容的陽臺面積上限大幅提升

這些都讓產品創(chuàng)新在空間上的操作更加從容

如果是160㎡的戶型，陽臺的面積可以較以前翻一倍建造

鼓勵做多陽臺、鼓勵親近自然、鼓勵靈活多變的戶型設計、鼓勵創(chuàng)新……

這些調整背后，傳遞出的信號非常明確：房子，終究是為生活服務的

開發(fā)商們不再執(zhí)著于制造房價上漲的預期，而是把精力投入到那些居住者能真實感受到的細節(jié)上

這才會出現(xiàn)更舒適的尺度、更便捷的動線、更愉悅的體驗

回顧這兩年在政策逐步優(yōu)化過程中，各大開發(fā)商開始集體卷產品力的戰(zhàn)略也是清晰可見

各種產品創(chuàng)新里最受歡迎的莫過于“送面積”

比如全屋飄窗、空中庭院、私享電梯廳……

還有很多人性化的定制空間也被作為產品亮點大量開發(fā)

比如儲藏室、家政間、工作陽臺等等

但如果你仔細看看現(xiàn)在這些好評如潮、被稱為產品力革新的設計點

再回顧一下10年前、甚至20年前的住宅設計

你就會發(fā)現(xiàn)，這些所謂的產品創(chuàng)意，其實都是“老江湖”

只是后來因為規(guī)范逐漸收緊，這批“神來之筆”才漸漸退出市場

今天順著這條送面積這根線，我們這次就一起回顧當初的那些“偉大創(chuàng)新”

看完，估計你也會和我一樣，忍不住感慨：

以前的業(yè)主，吃得真好

01、偷面積也分好用與否

贈送面積的大小會直接影響到得房率，也就影響了一套房的最真實的“居住空間”

所以贈送面積越大，在出售的時候吸引力越大

但是，有些面積，送了不如不送

比如過窄、過高的飄窗，最后只能用來堆雜物

再說眼下得房率最高、“偷面積”偷得最狠的方式—四代宅

懸挑的空中花園，面積幾乎和客廳一樣大；但也一直被吐槽受天氣影響特別大，不好用

但你知道嗎？

這種大面積送空中花園的做法，早就出現(xiàn)過，甚至比現(xiàn)在的四代宅更實用

這就是2010年前后最流行的“N+1”帶空中花園戶型

比如2009年金地未未來這個經典設計，空中露臺比客廳還大

由于整個空間沒有懸挑突出建筑主體，結構也更安全

這樣的贈送花園，后續(xù)改造難度低，砌面墻就能創(chuàng)造一個標準居室

就算單純作為露臺使用，抗風雨能力也明顯強于現(xiàn)在外挑過大的四代宅露臺

隱私性也更好，不用擔心和鄰居突然間的尷尬對視

這樣的空間在2015年后變得少見的原因主要還是政策收緊

比如在上海，超過8㎡以上的陽臺就得全部計入面積；此后上海陽臺的面積基本都不會超過這個數(shù)值

直到上周五（9月26日）新規(guī)出來才有所改變

參考一下其他更早放開面積約束的城市

你會發(fā)現(xiàn)，這種不挑出主體結構的空中花園（空中院館）正在回歸

圖源：仁和春天置業(yè)

成都仁恒春天·29號院的空中院館內收在整體戶型當中，將半室外的清新空氣和景觀都帶入了客廳

深入整個戶型，綠意越發(fā)能惠及生活

除了室內的陽臺或是飄窗，室外“公攤”變成“私享”也是一個非常好用的贈送空間

業(yè)主會有種公攤的錢也算是花在自己身上的欣慰感

之前有些設計真就把公攤壓縮到了極致

比如兩梯兩戶無前室設計

電梯廳、樓梯前室全部被私享，作為私人玄關或開放式陽臺使用，得房率極高

不過相比于前面的設計，這個戶型創(chuàng)新算是遺珠，幾乎無回歸可能性

因為消防規(guī)定出于安全考慮，對疏散出口的連通性做出了更高要求

要求兩個疏散通道必須通過公共區(qū)域相連

02 、大層高才是住宅的隱奢產品

層高其實一直是那個容易被忽略的住宅“短板”

普遍維持在2.8米，最高也不過3米左右，勉強夠用，卻難言舒適

反觀別墅類產品，層高往往從3.3米起步；部分復式或挑空廳設計，甚至能做到4米以上

之前的大層高設計也確實只停留在別墅圈子里，所以總讓人感覺大層高設計仿佛消失在市場上一樣

但，最近大層高設計正悄然下沉到普通高層住宅中

大層高為何如此重要？

首先，是視覺與體感的雙重舒適

改善型戶型若仍停留在低層高階段，很難稱得上真正“改善”，就算面積再大，始終有點壓迫感

但現(xiàn)在有了一些個案，開始著重拉大層高

比如長沙的青熙中心，高層產品做到了3.6米層高+大橫廳設計

初看或許不覺得驚艷，但若我們將層高壓縮回3米

同樣的面積下，垂直尺度帶來的壓抑感立刻顯現(xiàn)

空間的氣度，往往就藏在這幾十公分的差距里

其次，大層高真正打開了立體收納的可能性

這一點對中小戶型其實更為重要，如今流行通頂衣柜、整墻收納系統(tǒng)，本質上都是在“向上要空間”

但如果層高受限，所謂垂直收納，天花板依舊很低

圖源：住范兒-真實人家

但是當層高達到3.5米甚至3.6米，整個戶型的使用邏輯都將發(fā)生質變

比如聯(lián)發(fā)項目在3.5米層高下的場景創(chuàng)新

局部地臺搭建、爬架書屋、松弛感滿滿的上下鋪……

聯(lián)發(fā)垂直收納系統(tǒng)示意圖

空間的想象力，終究需要真實的物理尺度來支撐

以后買房可真的不能只看平面戶型圖了，剖面也得默認被放到產品說明書里

其實大層高并非新事物，為何如今變得愈發(fā)重要？

歸根結底，是需求端發(fā)生了根本變化

2012年版《住宅設計規(guī)范》中，層高“宜為2.8米”

這一標準既出于經濟性考量，也契合了開發(fā)商控制成本的需要；于是，2.8米成為行業(yè)默認值

但近年來，隨著中央空調、地暖逐漸普及，2.8米層高完成裝修后，凈高僅剩2.5米左右

不僅感覺壓抑，空氣流通效率也大幅下降

人們對居住品質的追求，正在倒逼層高回歸理性、回歸“好用”

轉機出現(xiàn)在2022年

新版《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中，已將層高底線調整為3米

至于在3米之上，開發(fā)商愿意做到多少，則取決于其產品決心與創(chuàng)新能力

層高，這個曾經被妥協(xié)的指標，正在重新成為好房子的重要標尺

03、這些“消失的寶藏空間”才是真的懂生活

不知道還有多少人記得，大概在2010年左右，哪怕是80㎡小戶型，也常常能看到一個如今近乎絕跡的空間—獨立儲藏室

戶型再緊湊，總能擠出1-2平米，專門收納換季電器、行李箱、孩子的舊玩具

那些“用不著又舍不得扔”的大件雜物有了去處，整個家自然顯得整潔清爽

那時候的戶型，似乎更懂得真實的生活需要“藏與露”的平衡

同樣令人懷念的，還有明確規(guī)劃的家政間

萬科當年在這塊做得尤其成熟

與之配套的，往往還有工作陽臺

其包含了帶搓衣板的洗手池、專門的拖把池、合理的清潔工具儲物柜……

這些看似不起眼的設置，對小戶型來說性價比極高，讓家務活有了踏實落地的空間

那為什么這些實用的設計，后來漸漸消失了？

首要原因是面積計算規(guī)則的收緊,還是陽臺半計容的面積限制

其次，是實打實的成本問題

獨立儲藏間需要多砌墻體，家政間更要布置獨立的上下水系統(tǒng)

限價背景下，這些“看不見”的投入，往往會被優(yōu)先砍掉

此外，科技和生活方式的變遷也不可忽視

掃地機器人、洗碗機等智能家電的普及，以及開發(fā)商精裝交付時已成標配的整體收納系統(tǒng)，都在一定程度上減少了對傳統(tǒng)家政空間的需求

招商序入戶整體收納系統(tǒng)

但真正經歷過居家、家務生活的人都會明白

再智能的電器，也替代不了一個專屬于家務的獨立空間

它不是面積的簡單堆砌，而是對生活動線、功能分區(qū)的尊重

04、凹窗曾是廚房的“神來之筆”

不知道你注意到沒有，之前的廚房都有一個窄長的窗戶

高度不大，剛好能卡在上方吊柜和料理臺面之間

這就是廚房凹窗

在保障操作臺面充足采光的同時，絲毫不影響上方的完整收納

更能為潮濕的用水空間提供難得的通風換氣條件

堪稱小空間里的效率大師

而今，這個實用性設計很難再見到的原因有兩點

第一，“住宅立面的公建化”趨勢

以上海為代表，新建住宅普遍追求簡潔、平整，所以大面積的玻璃幕墻越來越常見

比如保利世博天悅，采用的整體幕墻系統(tǒng)才實現(xiàn)了如此開闊的景觀視野

功能性的廚房凹窗因會打破立面的整體感，現(xiàn)下不得不為“顏值”讓路

第二，節(jié)能設計標準的制約

這種窄長窗由于窗框所占比例較大，其保溫隔熱性能天然存在短板，被視為高耗能構件

在節(jié)能減排的硬性要求下，開發(fā)商自然會減少使用

加之這種非標窗型大多需要定制，成本高，進一步降低了它在住宅項目中的規(guī)模化建造可行性

一個兼具采光、收納、通風的巧思，最終在立面審美和節(jié)能規(guī)范的雙重壓力下，漸漸退出了歷史舞臺

現(xiàn)在僅能在少數(shù)低多層住宅、別墅、疊墅的北邊廚房才能看見了

不得不令人感慨

05、1.5衛(wèi)設計&入戶衛(wèi)生間的超常實用性

在回顧過去那些偉大的創(chuàng)新時，有一個空間我愿意稱之為實用之王—1.5衛(wèi)設計

它指的是在保留一個完整衛(wèi)生間的基礎上，增設一個僅包含馬桶與洗手臺的“半衛(wèi)”

別看只多了0.5，實際體驗的提升卻真的不小

半衛(wèi)設計針對不同戶型，優(yōu)點也不相同

對小戶型來說，在有限面積內多出一個如廁功能區(qū)

華發(fā)公園首府戶型圖

可以極大緩解早晚高峰期的使用沖突

還可避免了因頻繁洗浴，導致整個衛(wèi)生間長期潮濕難打理的問題

對改善型大戶型來說，半衛(wèi)可專用于待客

既維護了家庭成員的隱私，也降低了一個完整衛(wèi)生間的建造成本

例如成都花樣年，就曾通過此類設計，巧妙平衡了空間效率與居住尊嚴

成都花樣年戶型圖

既然如此好用，為什么1.5衛(wèi)在國內一直不溫不火？

這一設計最初源于美國，旨在解決主臥隱私問題；后來在日本、東南亞的小戶型中流行，用于緩解多代同堂的如廁壓力

但它始終未能成為主流，核心原因在于成本制約

兩套獨立的排水系統(tǒng)，意味著更多的管道、更復雜的施工，以及更大的防水面積

這一切都指向更高的開發(fā)成本

所以能經?？匆娭挥幸粋€衛(wèi)生間的小三房設計

之前也有朋友在留言區(qū)吐槽，三個臥室，一個衛(wèi)生間，真的很難用

而今天，我們重新討論1.5衛(wèi)，其實反映出住宅設計正在回歸“真實生活場景”

當人們越來越重視隱私、健康與效率，這類曾被成本壓倒的人性化設計很有可能將會迎來它的復興時刻

另一種值得關注的衛(wèi)生間相關設計——“入戶門接衛(wèi)生間”的動線

疫情之后，人們對“回家先洗手”的需求顯著提升

而像金地嘉悅灣這樣，將半衛(wèi)設置在玄關附近，實現(xiàn)“進門即凈手”

無疑切中了健康生活的隱性剛需

但這個設計不流行，還是礙于戶型設計中優(yōu)先客餐廳體驗的要求

大多數(shù)戶型還是普遍將入戶空間讓渡給視野更開闊的客餐廳

06、海納生活冗余的地下室贈送倉庫

在過往的住宅設計中還存在這么一個空間，真的很有生活感

利用地下車庫那些無法劃定為車位的邊邊角角，或是設備用房上方的閑置夾層，為業(yè)主打造出獨立的私家倉庫

家里那些占地兒卻使用頻率很低的大件就可以收納于此

然而，這樣的貼心設計在過去幾年的限價背景下曾一度淡出市場

原因很現(xiàn)實

哪怕只是改造邊角空間，也需要額外的墻體建造、照明通風、安防監(jiān)控、消防安全等投入

在“活下去”成為首要目標的限價階段，此類提升體驗但難以顯性溢價的“隱形價值點”自然被大量舍棄

如今，我們之所以能在部分改善型項目中重新看到它的回歸

也是因為居住價值成為強調核心

寶華紫薇花園地下儲藏間實景圖

例如寶華紫薇花園那樣不僅增加地下倉庫，還做得明亮整潔、甚至配有定制門牌

當價格限制有所松動，開發(fā)商開始從單純的“成本控制”轉向“價值競爭”

自然會絞盡腦汁通過提供更多附加服務來贏得客戶

這樣的設計也會越來越多

07

看到這里，不知道你發(fā)現(xiàn)沒有

那些曾經的偉大創(chuàng)新，之所以能穿越時間，得到認可

是因為他們都有一個共同的特征：

總能精準回應生活中那些具體而微的困擾

那些曾因成本限制或規(guī)范收緊而暫時隱退的巧思，其實從未被真正遺忘

更像是在等待市場與需求的再次同頻

如今，當住宅逐漸褪去金融屬性，回歸承載日常與情感的本來角色

在當下產品力為王的時代，人們越來越愿意為真切的生活體驗與更從容的居住感受付費

當“家”的舒適與尊嚴被反復提及，加之政策端的利好和限制放寬

這些經典設計的回歸便按下了加速鍵

我們始終相信

那些真正洞察生活、尊重人性的設計，終將穿越周期，重新成為市場的主流選擇

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6254篇原創(chuàng)文章