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最近來咨詢老司機(jī)的客戶中，許多是問我手上的房子該不該留，這本來是一個(gè)非常個(gè)性化的問題，同樣的房子，不同的人選擇應(yīng)該不一樣。

但他們的問題也有一些高度類似的地方，比如老破小或者老破大比較多，今天老司機(jī)就淺淺的聊一下這個(gè)話題。

必須要事先聲明，每個(gè)人的情況不同，處理的方式也應(yīng)該不同，并不是看了老司機(jī)這篇文章，就依樣畫葫蘆去操作，如果錯(cuò)了自己負(fù)責(zé)哈。

真正要放心，還是建議來當(dāng)面我，或者加入老司機(jī)的年度VIP，相關(guān)服務(wù)見文末小標(biāo)簽。

這次以舊換新大家也看到了，老破大沒人收，120平以上的老破大未來的出路，除了等拆遷，就是無人問津。

老破小稍好一點(diǎn)，可以等著被收走，雖然寧波這次只收500套，但可能后面還有幾個(gè)批次，運(yùn)氣好還是有機(jī)會(huì)被收走的。

老破小、老破大為什么跌的這么慘，甚至跌破了地價(jià)，最主要的原因是喪失了適用性。居住體驗(yàn)極差，無論是出售還是出租，都乏人問津。

那以前老破小、老破大為什么值錢？因?yàn)槟菚r(shí)住房整體還沒有過剩，就像現(xiàn)在的香港，再老再破也賣得掉，香港到現(xiàn)在住宅仍然短缺。

但內(nèi)地就不一樣了，經(jīng)過25年高歌猛進(jìn)的建設(shè)，多數(shù)城市的房子都已經(jīng)飽和甚至明顯過剩了，特別是2015年以來的這輪建設(shè)高峰，開發(fā)的住宅占到總量的40%左右，短短5年時(shí)間，住房就從供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)變成了供過于求。

供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，老破小和老破大是最大的受害者，瞬間它們發(fā)現(xiàn)，自己沒人要了。

此前老破小、老破大還有另一個(gè)價(jià)值基礎(chǔ)，那就是拆遷。典型如黃鸝新村，雖然同類小區(qū)跌的一塌糊涂，但黃鸝新村因?yàn)橛胁疬w預(yù)期，一直對(duì)市場(chǎng)保持著溢價(jià)。

但拆遷的前景越來越不妙了，今年寧波土地運(yùn)營(yíng)虧損了數(shù)十億，全國(guó)100個(gè)大中城市虧損了7000億。拆遷成了虧本買賣，今后肯定會(huì)少干、甚至不干了。

沒人使用又拆遷無望，老破小、老破大的價(jià)值，只能由租金來標(biāo)定了。

雖然跌了很多，看上去也很便宜，但很多老破小、老破大的租金回報(bào)還是很低的，不到2%，極端的不到1.5%。

還有人不知道租金回報(bào)率怎么算，很簡(jiǎn)單，一年的租金除以這套房子的市場(chǎng)價(jià)。假設(shè)某套房子現(xiàn)在能賣100萬，租金一年2萬，其回報(bào)率就是2%。

老司機(jī)以前也談到過，2%是不夠的，就算沒有貸款的房子，回報(bào)率也要超過2.3%才有價(jià)值；如果有貸款，這個(gè)回報(bào)率要到3.5%才有利可圖。

大家可以去算一下，自己手上的老破小、老破大能不能達(dá)到這樣的回報(bào)率。

也有房東擔(dān)心，現(xiàn)在這么便宜賣了，將來萬一漲了怎么辦？

我們可以推演一下，就算將來房?jī)r(jià)漲了，老破小、老破大會(huì)跟著漲嗎，會(huì)超額上漲嗎？

前面老司機(jī)也說了，老破小、老破大之所以跌的厲害，核心原因是住宅過剩了，它們因?yàn)槔吓f落伍而被率先淘汰了。

所以，房?jī)r(jià)上漲了老破小、老破大就會(huì)有人住嗎？答案是不會(huì)。只要供過于求的形勢(shì)沒變，它們始終是沒人要的，因此就算其他房子漲了，它們也沒有漲價(jià)的理由。

明白了這個(gè)道理，就不會(huì)對(duì)老破小、老破大的漲價(jià)再抱有任何僥幸的期待。當(dāng)然，如果你要賭一把拆遷，或者征收，老司機(jī)是無法辯駁的。

具體來說，什么樣的老破小、老破大是不能留的呢？

首先是超過120平又沒電梯的，想都不要想，趕緊拋掉。如果有電梯能租出去，情況又略好一點(diǎn)，但也要看租金回報(bào)，能不能達(dá)到上面老司機(jī)提到的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

其次是3樓以上沒電梯的，3樓真的是極限了，再往上愿意住的人會(huì)越來越少，除非加裝電梯，但看起來加裝的難度相當(dāng)大。

還有就是價(jià)格偏高，租金回報(bào)率很低的，趕緊走，大概率還會(huì)跌不少，一直跌到租金回報(bào)超過2%才可能會(huì)放緩。

很多人對(duì)于房子有一種偏愛，哪怕再不合理也愿意一直拿著，因?yàn)榉孔拥陌踩惺瞧渌顿Y品比不了的。老司機(jī)也認(rèn)為，投資房產(chǎn)的確要更安全。

但房子不等于住宅，其實(shí)很多人的結(jié)構(gòu)是不合理的，全部都是住宅，租金回報(bào)全部都很低，全部都不抗跌。

可以考慮去做一些置換，比如把老破小、老破大賣了，換成租金更高的商鋪或公寓。同樣一百萬的房子，一個(gè)年租2萬，一個(gè)年租5萬，10年下來，差距還是很大的。

以上只是老司機(jī)對(duì)于老破小、老破大的一個(gè)普遍性看法，還是那句話，是走是留，還得看每個(gè)人的具體情況、以及房子的具體情況才能定奪。如果您有這方面困擾，歡迎文末掃碼咨詢老司機(jī)。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，2018年創(chuàng)建了《房產(chǎn)老司機(jī)》自媒體平臺(tái)，是寧波目前收費(fèi)最高，業(yè)務(wù)量最大的獨(dú)立咨詢師。我們的主要業(yè)務(wù)是高端不動(dòng)產(chǎn)（豪宅）交易，主要服務(wù)于年度VIP會(huì)員，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽了解詳情。

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