從主題樂(lè)園到外灘酒店，境外資本出手了。

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領(lǐng)域 | 主題樂(lè)園、酒店業(yè)

01

這兩天，我注意到韓國(guó)的知名私募投資基金安博凱（MBK Partners）正式完成了對(duì)原蘇州華誼兄弟電影世界的全資收購(gòu)。

這一項(xiàng)目位于蘇州陽(yáng)澄湖半島國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)核心地帶，占地690畝，未來(lái)將更名為海合安蘇州陽(yáng)澄半島樂(lè)園，并計(jì)劃追加投資一億元，宣布打造長(zhǎng)三角首個(gè)真正意義上的湖濱沉浸式文娛旅游目的地。

原蘇州華誼兄弟電影世界

另?yè)?jù)蘇州工業(yè)園區(qū)官方平臺(tái)數(shù)據(jù)，在2025年暑期試運(yùn)營(yíng)期間，該樂(lè)園接待游客超過(guò)35萬(wàn)人次，單日最高客流突破2萬(wàn)，一躍成為某頭部短視頻平臺(tái)暑期全國(guó)熱門景區(qū)榜單的�？汀�

事實(shí)上，這并不是MBK在中國(guó)市場(chǎng)的第一次出手，這是一家非常擅長(zhǎng)抄底的私募基金。

早在2021年，安博凱便以大幅溢價(jià)完成了對(duì)神州租車的私有化。

彼時(shí)，神州租車受瑞幸風(fēng)波、疫情沖擊和重資產(chǎn)拖累，市值大幅縮水，但安博凱依然提出全面收購(gòu)要約，堅(jiān)定推進(jìn)交易。

而真正讓安博凱在中國(guó)文旅市場(chǎng)聲名大噪的，是同年對(duì)海昌海洋公園旗下四家主題樂(lè)園的整體收購(gòu)。

根據(jù)股份購(gòu)買協(xié)議，安博凱收購(gòu)上述4家海洋主題公園100%股權(quán)，并將收購(gòu)鄭州在建項(xiàng)目的66%股權(quán)，總交易金額約65億元人民幣。成為近年來(lái)極為罕見(jiàn)的外資文旅整合案例。

回顧安博凱的投資路徑，這家公司偏好具有現(xiàn)金流潛力和改造空間的泛旅游類資產(chǎn)。

2009年，還曾投資日本環(huán)球影城，并持有長(zhǎng)達(dá)八年，退出時(shí)有業(yè)內(nèi)人士估算，其項(xiàng)目估值曾一度高達(dá)45億美元，最終實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目收益倍增，并以約20倍市盈率順利退出。

與此同時(shí)，隨著國(guó)內(nèi)文旅資產(chǎn)估值走低，這些年不乏外資入局。

去年年初，新加坡金鷹集團(tuán)收購(gòu)了位于上海外灘的上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店，并將其更名為上海外灘瑞吉酒店。

有外媒披露這筆交易對(duì)價(jià)在2-2.3億美金之間成交，市場(chǎng)普遍認(rèn)為是極為少見(jiàn)的外資買入內(nèi)地核心城市高端酒店資產(chǎn)。

外灘萬(wàn)達(dá)瑞華曾是萬(wàn)達(dá)酒店最豪華三家酒店之一

幾個(gè)月后，美國(guó)Tishman Speyer管理的基金又接手了上海五角場(chǎng)的智選假日酒店，交易金額3.6億元人民幣，交由輝盛國(guó)際打造成服務(wù)式公寓產(chǎn)品。

除此之外，曾在恒大危機(jī)中廣受關(guān)注的海上威尼斯項(xiàng)目，也曾引來(lái)外資興趣。

英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》等媒體綜合報(bào)道顯示，。

這一項(xiàng)目據(jù)稱投入超300億元人民幣，曾被恒大抵押給橡樹(shù)資本作為10億美元融資擔(dān)保的一部分。

然而，隨著恒大無(wú)力兌付，橡樹(shù)依據(jù)合同主張控制權(quán)，但項(xiàng)目交割至今遲遲未能落地。

無(wú)論如何，從主題樂(lè)園到酒店，再到文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，外資正在實(shí)地丈量有價(jià)值的中國(guó)文旅資產(chǎn)未來(lái)。

02

就在蘇州陽(yáng)澄半島項(xiàng)目交割的同時(shí)，一紙政策悄悄落地。

九月初，國(guó)家發(fā)展改革委、商務(wù)部、央行等九部委聯(lián)合發(fā)布文件，提出要進(jìn)一步優(yōu)化外商投資環(huán)境。

其中兩條變化引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，一是放寬外資醫(yī)療機(jī)構(gòu)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)，二是取消了“資本項(xiàng)目外匯收入不得用于購(gòu)買非自用住宅”的規(guī)定。

表面上看，這是為了提振樓市，幫助地方庫(kù)存出清，放在更大圖景里，這背后是一個(gè)清晰的信號(hào)——

中國(guó)正在通過(guò)制度調(diào)整，為境外資本重新打開(kāi)中國(guó)資產(chǎn)配置的通道。

說(shuō)白了，如果連住宅都可以放開(kāi)，文旅資產(chǎn)的邊界自然也在逐步松動(dòng)。

值得一提的是，在過(guò)去的十年里，文旅類項(xiàng)目在金融體系中的角色一直很模糊。

它既不像純地產(chǎn)可以快速變現(xiàn)，又不像制造業(yè)擁有持續(xù)現(xiàn)金流，大部分時(shí)候游走在地產(chǎn)、文創(chuàng)、運(yùn)營(yíng)三者之間，政策邊界極不清晰，資本評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也極不統(tǒng)一。

而現(xiàn)在，一旦外資路徑被打通，中國(guó)文旅資產(chǎn)估值邏輯就會(huì)變得更簡(jiǎn)單、更具資產(chǎn)化特征，能穩(wěn)定產(chǎn)出現(xiàn)金流的項(xiàng)目，會(huì)被當(dāng)成運(yùn)營(yíng)性資產(chǎn)來(lái)估值，那些具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的景區(qū)、樂(lè)園、酒店群就有了成為投資標(biāo)的的機(jī)會(huì)。

旅界此前曾報(bào)道，今年上半年1-6月，，而據(jù)國(guó)家移民管理局最新數(shù)據(jù)，1-8月，外國(guó)人來(lái)華人次已經(jīng)升至2500萬(wàn)，中國(guó)文旅市場(chǎng)紅利正在逐步顯現(xiàn)。

資本看的則是預(yù)期，也正是在這個(gè)背景下，像韓國(guó)安博凱這樣的外資基金會(huì)開(kāi)始頻頻出手。

從它們的投資動(dòng)作來(lái)看，外資對(duì)中國(guó)文旅資產(chǎn)的判斷是清晰的，既然估值已經(jīng)觸底，現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目就成了香餑餑。

但從外資的市場(chǎng)動(dòng)作來(lái)看，他們?cè)谥袊?guó)文旅市場(chǎng)掃貨模式謹(jǐn)慎而又精明。

以安博凱收購(gòu)海昌海洋公園為例，它沒(méi)有全盤收下，而是精挑細(xì)選，只拿了四家已成型運(yùn)營(yíng)的園區(qū)，并慎重控股鄭州在建項(xiàng)目的部分股權(quán)。

收購(gòu)蘇州華誼兄弟電影世界同理，那些全國(guó)各地的華誼兄弟電影小鎮(zhèn)并未入安博凱法眼，只是精挑細(xì)選了蘇州項(xiàng)目。

和中國(guó)文旅地產(chǎn)、五星酒店狂飆突進(jìn)時(shí)代不同，外資非常清楚抄底不意味著閉眼瞎買，能賺錢的資產(chǎn)也要有能跑得動(dòng)的模型。

外資并不是來(lái)聽(tīng)故事的，他們?cè)趯?shí)地調(diào)研后畫(huà)紅線，財(cái)務(wù)模型里的現(xiàn)金流要真實(shí)，酒店評(píng)估里的坪效要靠譜，管理團(tuán)隊(duì)要配合得上改造計(jì)劃。

所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)他們買的項(xiàng)目有一些共性，要么有強(qiáng)位置，要么有強(qiáng)流量，要么改造潛力極大，可以通過(guò)品牌升級(jí)、功能重塑或主題化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)坪效躍遷。

現(xiàn)在的中國(guó)文旅市場(chǎng)，恰恰正處于這樣一個(gè)過(guò)渡階段。

一方面，過(guò)去十年大水漫灌所留下的高成本項(xiàng)目正在退潮，另一方面，供給收縮和需求回暖之間，開(kāi)始出現(xiàn)了新的錯(cuò)位機(jī)會(huì)。

對(duì)長(zhǎng)期資本而言，真正值得下注的窗口期，往往是在最沉默的時(shí)候。

03

早在今年安博凱出手前，中國(guó)文旅資本市場(chǎng)已經(jīng)泛起多次波瀾。

今年以來(lái)，、，祥源控股通過(guò)認(rèn)購(gòu)新股方式，攜程控股大樂(lè)之野，新東方投資松贊。

這些收購(gòu)案例共同勾勒出一個(gè)趨勢(shì)，未來(lái)被低估的中國(guó)文旅資產(chǎn)會(huì)越來(lái)越多地進(jìn)入資本搶食視野。

而當(dāng)外資真正跨入中國(guó)文旅賽道以后，行業(yè)版圖也不會(huì)原地靜止。

我們要觀察的不僅是他們買了什么，更是他們?nèi)绾胃�、如何重�?gòu)這個(gè)既是資產(chǎn)也是場(chǎng)景的行業(yè)。

這些資本與經(jīng)營(yíng)結(jié)合的姿態(tài)，絕非簡(jiǎn)單買票后甩手，而是要在治理層、平臺(tái)層面入局，重構(gòu)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與擴(kuò)張路徑，這樣才能實(shí)現(xiàn)他們所期待的“低買高賣”。

那么，在這個(gè)過(guò)程中，有一些變量就會(huì)變得特別重要。

比方說(shuō)，那些有能力把游客多留一小時(shí)、多花一筆錢的資產(chǎn)，會(huì)是真正資本會(huì)敬重的項(xiàng)目模型，也是未來(lái)資產(chǎn)市場(chǎng)的香餑餑。

當(dāng)很多人看低中國(guó)文旅資產(chǎn)時(shí)，無(wú)論外資還是民營(yíng)、國(guó)企，懂行的已經(jīng)在悄悄謀劃賺錢藍(lán)圖了。

未來(lái)五年里，我們可能看到更多國(guó)內(nèi)文旅底層資產(chǎn)被資本不斷重新切割、重塑、包裝與整合，也可能看到不同資本陣營(yíng)各自跑出標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制的文旅資產(chǎn)模板。

對(duì)于地方政府和項(xiàng)目方而言，外資入局則意味著規(guī)則重構(gòu)，若能拿出更清晰的合作制度、稅收政策激勵(lì)、落地機(jī)制保障，就可能在這波資金洪流中拿到主動(dòng)權(quán)。

要知道一個(gè)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境永遠(yuǎn)比講故事更容易被資本推動(dòng)。

今日話題：你如何看待外資悄悄抄底中國(guó)文旅資產(chǎn) ？歡迎在下方留言框與旅界君互動(dòng)。

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