開發(fā)區(qū)造城的西安，各大開發(fā)區(qū)在前幾年成為樓市主力軍。

而如今，隨著主城區(qū)城市更新的推進(jìn)，主城區(qū)城市更新地塊的供應(yīng)，帶領(lǐng)主城價(jià)值開始回歸。

今年以來(lái)，從土地出讓的角度來(lái)講，很明顯主城區(qū)的幾大重點(diǎn)城市更新片區(qū)成為主力軍，也成為品牌房企進(jìn)駐的熱點(diǎn)板塊。

北有團(tuán)結(jié)片區(qū)，東有幸福林帶，西有西電片區(qū)……主城區(qū)買房，接下來(lái)緊盯這三大片區(qū)！

01

三大片區(qū)，誰(shuí)更厲害？

這三大片區(qū)雖然都位于主城區(qū)，但由于幾大片區(qū)的前身不同，因此也決定了其城市更新的難度和速度，也決定了其如今的價(jià)值。

如果要從官方重視程度、投資力度等角度來(lái)講，三大片區(qū)中毫無(wú)疑問(wèn)排在首位的是幸福林帶片區(qū)。

全球最大的地下空間利用工程之一、全國(guó)最大的城市林帶工程、陜西省重點(diǎn)工程，也是西安市最大的市政工程、生態(tài)工程和民生工程，被譽(yù)為“世紀(jì)工程”……這段表述，已經(jīng)決定了幸福林帶片區(qū)的地位。

當(dāng)然，由于幸福林帶片區(qū)分布著分布著昆侖、黃河、華山、秦川、東方、西光，以及后來(lái)的陜汽、幸福制藥等工業(yè)企業(yè)，這也注定這個(gè)片區(qū)的更新難度。

也許正是由于其重要性、難度，因此才有了如今幸福林帶片區(qū)的基礎(chǔ)、價(jià)值爆發(fā)。

長(zhǎng)約5.85公里、平均寬度210米的幸福林帶，不僅僅成為城市綠廊，立體的交通、文化場(chǎng)館的布局、地下商業(yè)的規(guī)劃，已經(jīng)使其成為集生態(tài)、公共服務(wù)、交通、商業(yè)、體育等于一體的空間。

再加上3條地鐵線路（1號(hào)線、6號(hào)線、8號(hào)線），多所名校的分校（后宰門小學(xué)、愛知中學(xué)、交大附中），以及龍湖天街、銀泰中心等大型商業(yè)，使得幸福林帶片區(qū)資源聚集度排在四大片區(qū)首位。

地處2.5環(huán)至3環(huán)之間的團(tuán)結(jié)片區(qū)，相對(duì)來(lái)講應(yīng)該是三大片區(qū)中更新難度最小的，因?yàn)檫@個(gè)片區(qū)此前主要是由城中村、專業(yè)市場(chǎng)等構(gòu)成。

因此我們可以看到，團(tuán)結(jié)片區(qū)的更新速度是三大片區(qū)中最快的。從2020年拆遷啟動(dòng)，到2024年路網(wǎng)、學(xué)校、商業(yè)、地鐵等兌現(xiàn)，再到2025年開發(fā)用地集中出讓，一切僅用5年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)。

除了地鐵10號(hào)線、龍湖未央天街、地鐵4號(hào)線等之外，正在補(bǔ)基礎(chǔ)教育短板的未央?yún)^(qū)，將引進(jìn)的高新一中、愛知中學(xué)等名校資源均布局在團(tuán)結(jié)片區(qū)，由此可見未央?yún)^(qū)對(duì)這個(gè)片區(qū)的重視度。

目前，高新一中教育聯(lián)合體成員西安團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校2024年9月已經(jīng)投入使用開學(xué)，愛知中學(xué)未央校區(qū)這個(gè)月則已經(jīng)開建，接下來(lái)不排除未央?yún)^(qū)還會(huì)將更多的資源導(dǎo)入這個(gè)片區(qū)。

地處西安城西的西電片區(qū)，由于涉及到央企西電系多家企業(yè)的搬遷等，因此更新難度比較大。

直至今年上半年，西電片區(qū)的城市更新規(guī)劃方案才公示，隨后開發(fā)用地才開始出讓。

在三大片區(qū)中，西電片區(qū)是距離城市核心區(qū)最近的，并且重點(diǎn)在一環(huán)和二環(huán)中間，城市煙火氣息更為濃厚。

目前，西電片區(qū)已經(jīng)擁有地鐵1號(hào)線、8號(hào)線等資源，后續(xù)隨著西二環(huán)、大慶路沿線的商業(yè)地塊出讓開發(fā)，以及規(guī)劃的教育配套等陸續(xù)落地，這個(gè)片區(qū)的價(jià)值也將迎來(lái)發(fā)現(xiàn)！

02

哪些房企已經(jīng)進(jìn)駐？

接下來(lái)，我們來(lái)關(guān)注一下三大片區(qū)中的房企進(jìn)駐情況，以及區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)情況。

幸福林帶片區(qū)，在前幾年的時(shí)候已經(jīng)有龍湖、融創(chuàng)等品牌房企進(jìn)駐，這兩年則先后迎來(lái)了中建六局&中建絲路、銀泰、星火、中國(guó)金茂&貝好家、匯興、陜建九建等房企進(jìn)駐。

這個(gè)片區(qū)的土地供應(yīng)有一個(gè)特點(diǎn)，那就是大部分采用產(chǎn)業(yè)配套住宅用地出讓，要么就是開發(fā)商需要配套建設(shè)學(xué)校，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講要想拿地有一定的門檻。這樣做的好處是，產(chǎn)業(yè)、配套與住宅同步建設(shè)，避免了配套遲遲無(wú)法兌現(xiàn)。

因此我們可以看到，龍湖、銀泰給幸福林帶片區(qū)帶來(lái)了商業(yè)配套，中建六局&中建絲路、星火帶著產(chǎn)業(yè)，中國(guó)金茂&貝好家、陜建九建則帶著學(xué)校。

團(tuán)結(jié)片區(qū)是今年才開始集中供地的，在此前未央?yún)^(qū)已經(jīng)將骨干路網(wǎng)、商業(yè)、學(xué)校等配套兌現(xiàn)。因此在土地出讓的時(shí)候，采用的是住宅用地+周邊路網(wǎng)代建的形式進(jìn)行出讓。

今年以來(lái)，綠城、保億、招商蛇口、龍翔等房企先后在此拿地。其中，綠城的項(xiàng)目綠汀芳菲在本周日即將迎來(lái)售樓部開放。這個(gè)片區(qū)已經(jīng)亮相或者產(chǎn)品信息已出的項(xiàng)目，戶型面積段基本以首置、首改面積段為主。

西電片區(qū)，今年才開始供地，7月份的時(shí)候首批次4宗地成交，全部位于二環(huán)內(nèi)，中天西北、秦寶投資、陜西中祿尊程在此拿地，這3家企業(yè)均為民企。由于這幾家企業(yè)才拿地不久，因此其產(chǎn)品信息尚未出。

綜合來(lái)講，地處主城區(qū)的三大城市更新片區(qū)，住宅項(xiàng)目開發(fā)基本都是以首置、首改為主，幾大片區(qū)的商品住宅面積段、售價(jià)也比較接近。

由于三大片區(qū)分處城東、城北、城西，客群剛好覆蓋不同的區(qū)域，適合不同的客群置業(yè)。

當(dāng)然，站在目前的樓市大環(huán)境之下，即使是主城區(qū)的項(xiàng)目也面臨著樓市大環(huán)境的壓力，再加上幾大城市更新片區(qū)每個(gè)區(qū)域都是集中供地，多個(gè)項(xiàng)目接下來(lái)同時(shí)在售，板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也將比較激烈。

接下來(lái)，就看誰(shuí)能拿出更高品質(zhì)、更高性價(jià)比的產(chǎn)品了！這既是對(duì)產(chǎn)品的考驗(yàn)，也是對(duì)成本控制的考驗(yàn)。如何將有限的成本預(yù)算花在刀刃上，這是使得思考的。