有料。

金九銀十殺到，房企們的好貨也拿出來(lái)了。

保利、越秀、珠實(shí)、華潤(rùn)都決定在這個(gè)國(guó)慶前過招，還殺到了同一個(gè)價(jià)位段！

現(xiàn)在的廣州，新盤要不夠全能，要不得有絕活。畢竟，如果不能整個(gè)好活，那就會(huì)局部壞死。

比如說(shuō)，剛剛開盤的保利辰園湖境，在起售價(jià)800萬(wàn)+的板塊，直接干到了329萬(wàn)起。

這可是世界大觀啊，剛需價(jià)住上改善豪宅社區(qū)了。

另一邊，天河都薈和嘉悅云啟，學(xué)鐵商全能，地鐵也近，商場(chǎng)隔著一條馬路，九年制學(xué)校也靠自己建，配套拉滿。

除了卷配套，為了這次金九銀十，各家都攢了全力要在性價(jià)比上給買家拉滿。

打響頭炮的保利辰園湖境、中鼎書院、黃埔潤(rùn)府，吹風(fēng)價(jià)還是具有很強(qiáng)欺騙性，開盤往往會(huì)有一個(gè)很給力的價(jià)格。

保利辰園湖境，吹風(fēng)價(jià)350萬(wàn)起，實(shí)開329萬(wàn)起，94折；

中鼎書院三期，吹風(fēng)價(jià)450萬(wàn)起，實(shí)開400萬(wàn)起，88折；

華潤(rùn)黃埔潤(rùn)府，吹風(fēng)價(jià)400萬(wàn)起，實(shí)開325萬(wàn)起，81折。

老黃埔3.7萬(wàn)起，世界大觀4.4萬(wàn)起，房企們真是拼了。

計(jì)劃金九銀十買房的朋友們，可以添加微信咨詢。預(yù)算800萬(wàn)以上的朋友們，提前掃碼加微信，等等我們的改善豪宅專欄。

我們最近跑一線市場(chǎng)，也給大家反饋下幾個(gè)點(diǎn)。

最核心的是一根甘蔗兩頭甜，現(xiàn)在的市場(chǎng)剛需和豪宅都笑了，中間的改善客群比較難受。

首先，我們做300-500萬(wàn)預(yù)算的市區(qū)新盤整理，是觀察到這個(gè)預(yù)算的很多客群是硬需求，明確要買房的，現(xiàn)在市場(chǎng)開發(fā)商都在爭(zhēng)取的客群。

預(yù)算更高的改善客群也在尋求向下求穩(wěn)，想有個(gè)更安全的落地，300-500萬(wàn)就相對(duì)甜點(diǎn)。

今年的成交數(shù)據(jù)，500萬(wàn)以下的成交套數(shù)占比達(dá)到80%，33422套；成交金額也去到76億，占比50%。

其次，海珠西、琶洲、天河?xùn)|、白鵝潭價(jià)格下探，把戶型做得更小，實(shí)際上也把各自板塊的總價(jià)門檻拉下來(lái)了。

350萬(wàn)的海珠西、300萬(wàn)的天河?xùn)|、310萬(wàn)的白鵝潭，改善地段，剛需價(jià)格。

以前300-500萬(wàn)預(yù)算只能南沙，增城，現(xiàn)在可以核心區(qū)。

今年全市成交套均價(jià)377萬(wàn)，中心四區(qū)+番禺黃埔套均價(jià)515萬(wàn)，而同樣的數(shù)據(jù)在2023、2024年分別是608萬(wàn)、560萬(wàn)，一年少了8-10%。

換句話說(shuō)，現(xiàn)在300-500萬(wàn)總價(jià)已經(jīng)可以沖到市區(qū)CBD的學(xué)鐵商好房，新規(guī)更高使用率+更好的配套+更高的交標(biāo)，以及更卷的價(jià)格。

從土地端來(lái)看，今年是比較明顯的在控制供應(yīng)量和入市節(jié)奏，新盤也不會(huì)一起出來(lái)，像五一、金九銀十這種房企硬碰硬，拼性價(jià)比的節(jié)奏點(diǎn)，大家可以把握一下。

我們分開幾個(gè)盤單獨(dú)聊一聊合適的客群。

保利辰園湖境

戶型：塔樓75、86、89、105，板樓126

價(jià)格：4.4-5.3萬(wàn)，總價(jià)329萬(wàn)起，首付50萬(wàn)

特點(diǎn)：低密湖景板樓+天河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校

適配客群：自駕通勤，看重環(huán)境和氛圍圈層 天河珠江新城、金融城的高管老板

詳細(xì)解析及資料→世界大觀，掀桌子了

保利辰園湖境開盤價(jià)格4.4萬(wàn)起，挺有誠(chéng)意的，效果也很不錯(cuò)，幾個(gè)戶型基本都賣剩一些特殊樓層。

每個(gè)戶型都好賣的原因之一是等級(jí)森嚴(yán)。其中最去化最快的的還是400萬(wàn)89平三房?jī)尚l(wèi)，直接售罄了。市場(chǎng)對(duì)兩衛(wèi)戶型是很剛需的，雖然75平也賣得好但相對(duì)89平慢了點(diǎn)，新規(guī)影響還是有的。

板樓126平也很搶手，650-700萬(wàn)左右的最低門檻湖居板樓，只能選保利。

保利辰園湖境的相對(duì)弱點(diǎn)可能是地鐵，有段距離需要接駁。而在環(huán)境和氛圍幾張牌，保利辰園湖境都能拿高分。

珠江天河都薈二期

戶型：塔樓72、85、105、123平，板樓105、144平

價(jià)格：吹風(fēng)4.6萬(wàn)+，吹風(fēng)325萬(wàn)起，首付50萬(wàn)

特點(diǎn)：學(xué)鐵商完備+低密社區(qū)+廣百?gòu)V場(chǎng)，天河最全能的剛改盤

適配客群：天河智慧城周邊工作的高新科技客戶；珠江新城、金融城、琶洲上班的剛改客和家庭客。

詳細(xì)解析及資料→天河，開打

關(guān)注的朋友很多，放眼整個(gè)天河?xùn)|，只有它能同時(shí)做到學(xué)鐵商+低密社區(qū)這兩點(diǎn)，而且周邊有山有水的城市界面也不錯(cuò)。

二期地塊首開樓棟還是絕版超新規(guī)戶型，71平有兩衛(wèi)！更靠近廣百?gòu)V場(chǎng)、天河智慧城地鐵站、幼兒園，內(nèi)部花園更大。

平時(shí)靠天河地鐵通勤的話，可以多考慮天河都薈。

越秀貝好家嘉悅云啟

戶型：84、99、110、126

價(jià)格：吹風(fēng)4.6-5.3萬(wàn)，吹風(fēng)386萬(wàn)起，首付58萬(wàn)

特點(diǎn)：嘉禾地鐵口+云門NEW PARK+配建九年制學(xué)校，

適配客群：白云、嘉禾周邊地緣板塊+3號(hào)線通勤客戶

詳細(xì)解析及資料→吹風(fēng)386萬(wàn)起，嘉禾望崗要?dú)⒋┌自疲?/p>

嘉悅云啟從基本面來(lái)說(shuō)是一個(gè)好項(xiàng)目，學(xué)校自己配建，又在嘉禾地鐵口，旁邊是云門new park。

這也是白云剛改會(huì)著重考慮的一個(gè)項(xiàng)目。大家在意更多的可能是價(jià)格，開盤能給到多少優(yōu)惠。

白云市場(chǎng)會(huì)相對(duì)內(nèi)生，相比更貴的白云新城核心區(qū)，以及尚未發(fā)育完成的白云湖，300-500萬(wàn)的嘉禾望崗有更成熟的居住氛圍和配套。

敏捷萬(wàn)博金湖壹號(hào)

戶型：98、116、120、132、148，新規(guī)

價(jià)格：吹風(fēng)3.8-4.2萬(wàn)/平，吹風(fēng)370萬(wàn)起

特點(diǎn)：市廣路地鐵站+湖居+規(guī)劃九年制學(xué)校+祈福繽紛匯

適配客群：喜歡湖居環(huán)境的萬(wàn)博客，周邊富豪山莊、祈福的地緣二套或置換客。

詳細(xì)解析及資料→又出牌！萬(wàn)博下一個(gè)C位，在金山湖！

泛萬(wàn)博板塊比較少見的湖居大盤，旁邊也規(guī)劃了新的九年制學(xué)校。

戶型做得不錯(cuò)，比如說(shuō)116平的湖景4房，單邊位，全屋南北通透，南向采光面更達(dá)約16米。

客廳旁的臥室，有獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)還和主臥分開，可以做到三代同堂互不打擾了。

金湖壹號(hào)很大程度上取決于價(jià)格，性價(jià)比高的話是能吸引到旁邊20多年樓齡的客戶，來(lái)買個(gè)二套或是置換大戶型的，是居住品質(zhì)的全面提升。

建鑫如意芳華

戶型：86、88、106、108

特點(diǎn)：石圍塘地鐵站+白鵝潭小戶型+荔灣區(qū)府旁

適配客群：荔灣客戶、區(qū)府及相關(guān)公務(wù)員和周邊拆遷村民

缺小戶型的白鵝潭終于補(bǔ)貨了，處于石圍塘、區(qū)府的輻射板塊。

之前錯(cuò)過荔灣小戶型，又喜歡白鵝潭萬(wàn)象城配套的客戶，可以考慮一下。

戶型也不錯(cuò)，86平標(biāo)準(zhǔn)南向豎廳三房?jī)尚l(wèi)，寬景陽(yáng)臺(tái)和入戶玄關(guān)，會(huì)有額外加分。

關(guān)于老黃埔部分，我們就不展開了，可以直接加群↓