2025年9月12日，日本新宿區(qū)宣布，對12名經(jīng)營者、共22處設(shè)施下達“業(yè)務(wù)停止命令”，期限30天。

這是自2018年《住宅宿事業(yè)法》（民宿新法）實施以來，東京23區(qū)里首例由區(qū)政府發(fā)出的“民宿停業(yè)令”。

那這些民宿為何會被叫停呢？

今年4月與6月，該批業(yè)者未依法提交“定期報告”；

7月，曾接獲區(qū)政府“業(yè)務(wù)改善命令”，但仍拒不整改；

若30天內(nèi)仍偷偷營業(yè)，將直接升級為“業(yè)務(wù)廢止”（牌照吊銷）。

新宿可謂是東京民宿重鎮(zhèn)，據(jù)了解日本全國合法民宿約3.4萬件，新宿區(qū)獨占3272件，約占1/10。

疫情后入境客回流，相關(guān)投訴呈“火箭式”上升：

2021

年度：

70

2022

年度：

60

2023

年度：

299

2024

年度：

561

件（翻倍爆表）

噪音、亂扔垃圾、違規(guī)吸煙成為“鄰里三大恨”。

所以這次，東京新宿區(qū)區(qū)長吉住健一就在記者會上直言：“管理混亂還能賺錢，若變成‘常態(tài)’就太荒唐了！”并對12名經(jīng)營者、共22處設(shè)施下達“業(yè)務(wù)停止命令”。

那除了新宿區(qū)的這次“業(yè)務(wù)停止命令”以外，放眼日本民宿歷史，還有沒有別的案例呢？

原來在2018年，京都市就曾對“無照民宿”發(fā)出全國首份停業(yè)命令；

而這次新宿區(qū)則是針對“持照但不守法”業(yè)者首開先例，為全東京敲響警鐘。

“民宿≠無人區(qū)”，想靠一間房賺快錢、卻無視規(guī)則的時代，正式終結(jié)。

據(jù)了解，僅2025年，今年1-7月，日本政府已收到194件針對合法民宿的正式投訴，無證“黑宿”更是多到數(shù)不清。

行李箱午夜拖行聲、樓道里的啤酒瓶、可燃垃圾被扔在“不可燃”口……等等，案例數(shù)不勝數(shù)。

日本民眾對于民宿的容忍度似乎真的已經(jīng)到了極限！

日本民宿千千萬，大阪市就是全日本的“民宿之都”，全國九成的民宿都擠在這座城市里。

截至去年12月，其中41%的民宿，都是我們中國人開的。

就連日本新聞中也曾報道過，中國系移民中介和房地產(chǎn)公司的玩法。

“先拿經(jīng)營管理簽→買幾套一戶建→委托代運營做民宿→年流水幾千萬日元→續(xù)簽穩(wěn)了?！?/b>

大阪市政府稱，雖然今年7月成立了專項項目組，專門討論大阪市內(nèi)的“特區(qū)民宿”事項。大阪“特區(qū)民宿”將會朝停止申請這個方向做調(diào)整。

專項項目組對衛(wèi)生管理，地域住民和游客之間的矛盾等各方面進行了討論以及探討了解決之策。

可這期間，每月依舊還是有200多份要求政府認證開業(yè)的民宿申請遞交到政府的窗口，工作人員忙得像陀螺似的，申請時間依然需要2個月才能知道結(jié)果。

但在這樣的一種情況下，阿拉蕾問了自己在大阪認識的很多做代運營公司的日本朋友。

它們說目前自己都在撤退：

1.世博后客流斷崖，預(yù)計入住率從85%會跌到55%；

2.180天封頂+深夜禁入住，收入直接腰斬；

3.牌照吊銷=經(jīng)營計劃失敗，入管局可判定“事業(yè)不持續(xù)”，簽證續(xù)簽秒拒。

一句話：靠民宿“養(yǎng)簽證”的紅利期已經(jīng)結(jié)束。

大阪做代運營公司很多公司，早在5、6月的時候就開始把精力主要轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)的整棟買賣和整棟租賃管理上了。

未來投資的鐵律早已重新撰寫：

核心地段（梅田、難波、本町等）優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)>短線民宿；

租售比、空置率、抗災(zāi)等級，重新成為硬指標；

長期持有、細水長流，才配得上日本“永住”或“高度人才”積分。

那么如果在大阪長期持有物件，這方面的稅收又是多少呢？

阿拉蕾詢問了自己在日本的擔(dān)當稅理士，給大家總結(jié)了一下，大家可以做一個參考。

1.取得階段（買入時）

不動產(chǎn)取得稅（ふどうさんしゅとくぜい）

購房后半年～1年左右由地方政府征收，通常為固定資產(chǎn)評價額的 3–4%。

注冊許可稅（とうきめんきょぜい）

辦理產(chǎn)權(quán)登記時繳納，通常是固定資產(chǎn)評價額的 2%（所有權(quán)保存/轉(zhuǎn)移登記）。

印花稅（いんかぜい）

簽署購房合同時根據(jù)合同金額貼印花，幾千到幾萬日元不等。

2.持有階段（每年固定）

固定資產(chǎn)稅（こていしさんぜい）

大阪市會根據(jù)公寓的固定資產(chǎn)評價額征收，稅率 1.4%（可能有附加都市計劃稅0.3%）。

都市計劃稅（としけいかくぜい）

若在指定都市計劃區(qū)內(nèi)，額外加征 0.3%。

3.出租階段（運營收入）

所得稅（國稅）

租金收入減去必要經(jīng)費（管理費、修繕費、貸款利息、折舊費等）后的凈所得，要并入個人所得稅（累進稅率 5%–45%）。

住民稅（地方稅）

上述所得還需繳納地方居民稅，約 10% 左右。

個人事業(yè)稅（事業(yè)稅）

如果出租規(guī)模較大（目安：獨棟5棟或房間10室以上），可能被認定為“事業(yè)所得”，需額外繳納 3–5%。

4.出售階段（將來賣出時）

資本利得稅（譲渡所得稅）

出售價– 購入價（＋相關(guān)費用）后的差額為課稅對象。

持有≤5年：短期稅率 39.63%（所得稅30%＋住民稅9%＋復(fù)興特別所得稅0.63%）。

持有 >5年：長期稅率 20.315%。

5.其他相關(guān)費用

消費稅（しょうひぜい）

住宅租金免稅，不需要向租客收。但如果出租的是“事務(wù)所用房產(chǎn)”，則要加收10%并申報。

管理費、修繕費

若公寓是分戶所有，還要繳納管理組合的管理費、修繕基金，這不是稅，但屬于固定支出。

9月初，成竹創(chuàng)始人壹號剛剛結(jié)束新一輪的日本考察，東京市場有何變化？大阪民宿爆火為啥還不建議買？日本當?shù)厝巳绾慰捶績r暴漲？真實交易量到底怎樣？

日本哪些房子已經(jīng)開始跌了？哪些還在猛漲？最不賺錢的是哪些？哪些經(jīng)管簽、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定虧錢？

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