作品聲明：內(nèi)容取材于網(wǎng)絡(luò)

近日，萬達(dá)集團(tuán)再被曝出新增兩則股權(quán)凍結(jié)信息，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額合計超94億元，王健林斷臂求生，三年賣了109座萬達(dá)廣場，但還是無法彌補(bǔ)萬達(dá)集團(tuán)欠下的巨額債務(wù)窟窿。

與此同時，王思聰位于上海的豪宅也被曝出降價出售，可見當(dāng)?shù)娜兆硬缓眠^，當(dāng)兒子的也得勒緊褲腰帶，然而，“腰斬”之后再“腰斬”，淪為“白菜價”的豪宅還是無人問津。

到底是王公子的要價太高了？還是上海的樓市真的遭不住了？

一件過時的奢侈品

我們先來看看這套房子本身，它坐落在淮海中路的凱德茂名公館，是稀有的底層復(fù)式，面積足有406平米，還帶一個60平米的私家花園。2015年，王思聰以6300萬元的價格將其收入囊中，隨后又砸下兩千多萬進(jìn)行裝修。

算下來，總計初始成本高達(dá)8500萬元，當(dāng)年的設(shè)計，走的是十年前最流行的極簡奢華風(fēng)，6米挑高的門廳、5個衛(wèi)生間、超大的衣帽間，處處彰顯著主人的不凡品味和財力。

可問題是，時代變了。

這種極度個人化的設(shè)計，在今天的新貴買家看來，已經(jīng)顯得“不夠?qū)嵱谩?，甚至有些“布局老氣”。與旁邊熱賣的上海壹號院等新盤一比，產(chǎn)品力上的代差顯而易見。

如果說設(shè)計理念的過時還可以通過改造來彌補(bǔ)，那它目前的物理狀態(tài)，則直接勸退了大部分看房者。由于長期無人打理，曾經(jīng)的私家花園已是雜草叢生，室內(nèi)積灰嚴(yán)重，枯枝遍地，整個空間彌漫著一種“空樓”的冷清感。

這里缺乏最寶貴的“煙火氣”，它不再是一個拎包入住的夢想之家，而變成了一個需要投入巨大時間和金錢去翻新、去重塑的“項目”。對于那些尋求頂級居住體驗的買家而言，這無疑是巨大的減分項。

看得見房子看不見的坑

就算有買家能忍受它的“過時”，接下來要面對的，是一個更現(xiàn)實、更致命的障礙——看不見的成本。這套房產(chǎn)最大的“硬傷”，在于它的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，它并非登記在個人名下，而是公司產(chǎn)權(quán)。

這意味著什么？意味著交易過程將產(chǎn)生一筆驚人的稅費(fèi)。

根據(jù)規(guī)定，公司產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)交易，買家需要額外承擔(dān)高昂的土地增值稅和企業(yè)所得稅。這筆錢到底有多少？估算下來，根據(jù)最終成交價的不同，可能在600萬到1200萬元之間。

我們來算一筆賬，假設(shè)房子最終以6100萬成交，買家除了房款，還得再掏出上千萬的稅。這樣一來，實際的總成本就可能超過7000萬。這個價格，在同一個小區(qū)已經(jīng)可以買到產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)，何必來接這個盤？

這還沒完，除了上述大頭，還有增值稅、契稅、中介費(fèi)等一系列費(fèi)用。七七八八加起來，總交易成本能占到房價的10%到15%。標(biāo)價上的數(shù)字，極具欺騙性。

這種復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，徹底打消了潛在買家“撿漏”的心態(tài)。大家來看房，或許帶著一絲好奇，但一算這筆經(jīng)濟(jì)賬，都清醒了。這根本不是撿漏，而是高成本“接盤”。

冰火兩重天的錯位

把這套豪宅的困境，放到整個上海樓市的大背景下看，會更加清晰。當(dāng)下的上海市場，正處于一種極端分化的“冰火兩重天”格局。

火的一面，是塔尖上的頂級豪宅市場。某外灘樓盤，備案單價創(chuàng)下了32.68萬元/平米的歷史紀(jì)錄。金陵華庭項目，單日熱銷超過90億元。像萬科高福里這類競品，雖然總價更高，但憑借更好的地段、更新的產(chǎn)品（全屋智能、會所泳池），照樣開盤即售罄。

這些案例說明，市場的錢并沒有消失，而是變得極其挑剔，精準(zhǔn)地流向了那些具有稀缺性、創(chuàng)新性和確定性的“最好中的最好”。

而冰的另一面，則是疲軟的中低端市場。二手房價格指數(shù)同比下跌，部分區(qū)域跌幅甚至超過10%。整個上海的二手房庫存高企，去化周期長達(dá)18.4個月，在一線城市中位列最長。

王思聰?shù)倪@套豪宅，就尷尬地卡在了中間。它既不屬于被資金瘋搶的“稀缺新品”，其復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)和高昂的持有成本（每月物業(yè)費(fèi)6000元），也無法滿足投資客對回報率的要求。上海住宅普遍1.2%-1.5%的租金回報率，進(jìn)一步削弱了它的投資吸引力。

它就像一個精準(zhǔn)踏空所有熱點(diǎn)的“個例”，在市場的夾縫中動彈不得。那個“只要是內(nèi)環(huán)豪宅就閉眼買”的時代，真的過去了。

一個時代的遠(yuǎn)去

房產(chǎn)的命運(yùn)，往往是其主人選擇的折射，這套豪宅的拋售，并非一次孤立的商業(yè)行為，背后牽動的是王思聰個人策略的重大轉(zhuǎn)變。

種種跡象表明，他的生活重心和資產(chǎn)配置，正在發(fā)生“去國內(nèi)化”的遷移。他名下的布加迪、勞斯萊斯、賓利等豪車，被發(fā)現(xiàn)掛上了東京車牌。他本人也被曝已辦理日本移民，與網(wǎng)紅女友在東京生活。

甚至有傳聞稱，他已在東京潮流地標(biāo)表參道，購入了一套價值15億日元的大平層。將上海的豪宅掛牌變現(xiàn)，似乎成了順理成章的選擇。這背后，或許有其娛樂項目投資面臨資金壓力，急需現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的考量。

從首次掛牌的1.2億，到后來的9800萬、8000萬，再到如今的5200萬至6100萬區(qū)間，價格一路腰斬還多，比他當(dāng)年的總成本還要虧損超過2000萬。如此決絕的降價，更印證了其變現(xiàn)的迫切。

將他的個人選擇放到更大的時代背景下，則更具深意。近年來，國內(nèi)加強(qiáng)對高凈值人群的稅務(wù)監(jiān)管，而高凈值人群增加海外資產(chǎn)配置的趨勢也愈發(fā)明顯。王思聰?shù)男袨?，恰好是這個大趨勢下的一個生動注腳。

當(dāng)布加迪掛上了東京車牌，上海的這套豪宅，也就必然要被換成流動的現(xiàn)金。它的命運(yùn)，最終成為了主人告別一個階段、開啟新生活的標(biāo)志。

結(jié)語

塵埃落定之前，這套豪宅的未來仍是未知數(shù)，但無論它最終能否售出，其曲折的經(jīng)歷都已經(jīng)為我們提供了一個絕佳的觀察樣本。它戳破了“內(nèi)環(huán)豪宅永不敗”的舊神話，也為所有房地產(chǎn)投資者敲響了警鐘。

在一個日益分化和理性的市場中，只有那些真正符合時代需求、交易結(jié)構(gòu)清晰的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能穿越周期，保持其價值。而那些帶有舊時代烙印、充滿瑕疵的“符號”，終將被市場無情地拋棄，靜靜地在角落里，裝滿灰塵，不是嗎？

信息來源：
觀察者網(wǎng)2025-09-08《萬達(dá)再被凍結(jié)94億股權(quán)，王健林重出江湖做文旅？》
房天下2025-09-12《上海豪宅市場深度調(diào)整：從王思聰豪宅縮水看高端樓市變局》