上海這幾年悄咪咪的干了件大事——

正在通過(guò)城市更新，全力打造全中國(guó)的第一富人區(qū)！

最近五年，上海正在進(jìn)行史無(wú)前例的大規(guī)模舊改，大量的老式石庫(kù)門(mén)里弄搖身一變，成為以風(fēng)貌別墅和大平層為主的豪宅區(qū)。

其中，舊改力度最大、舊改面積最大的無(wú)疑是黃浦區(qū)。

黃浦區(qū)內(nèi)，力度最大的地方，就是黃浦的中部地區(qū)：

從新天地開(kāi)始向東，以豫園和老西門(mén)所在的老城廂片區(qū)為核心，進(jìn)行了成片的舊改開(kāi)發(fā)。

經(jīng)過(guò)近幾年的全面開(kāi)發(fā)、片區(qū)內(nèi)大量的豪宅上市之后，“中黃浦”+陸家嘴濱江，已經(jīng)有了全國(guó)第一富人區(qū)的氣勢(shì)：

從新天地開(kāi)始，一路向東到老西門(mén)、豫園，直到外灘和董家渡，再加上江對(duì)面已經(jīng)基本建成的陸家嘴濱江，全部成為了連片開(kāi)發(fā)的豪宅區(qū)。

新天地核心區(qū)隨著地塊出讓?zhuān)壳皟H剩大韓民國(guó)臨時(shí)政府地塊還沒(méi)有出讓?zhuān)渌貕K基本都是名花有主。

這片區(qū)域整體約10平方公里：

東西寬度約五公里、南北寬度約兩公里。

這十平方公里土地，擁有全國(guó)最高密度的頂級(jí)豪宅，套均3000萬(wàn)起、單價(jià)超過(guò)15萬(wàn)的豪宅社區(qū)，幾乎每100米就有一個(gè)。

可以說(shuō)，這10平方公里就是未來(lái)全中國(guó)最富貴的10平方公里，是全國(guó)富人最集中、夫人數(shù)量最多最密集的第一富人區(qū)。

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黃浦這個(gè)超級(jí)富人區(qū)的建設(shè)，對(duì)于上海豪宅市場(chǎng)格局的影響是極大的：

上海豪宅格局正式從原來(lái)的群雄割據(jù)時(shí)代，進(jìn)入到今天的一超多強(qiáng)時(shí)代。

上海豪宅市場(chǎng)的格局可以視為以2020年為分界點(diǎn)。

2020年上海全面舊改之前，上海的豪宅市場(chǎng)其實(shí)能講富人區(qū)的地方并不多——

因?yàn)榇蟛糠值暮勒际橇闵⒎植荚诟鱾€(gè)板塊，只有新天地和陸家嘴濱江稱(chēng)得上比較成片的豪宅區(qū)。

就連董家渡和徐匯濱江，也是最近這些年開(kāi)發(fā)力度變大之后，才有了富人區(qū)的感覺(jué)。

那個(gè)時(shí)代可以視為“單盤(pán)價(jià)值時(shí)代”：

因?yàn)槌善_(kāi)發(fā)的區(qū)域比較少，地段的排序并不是買(mǎi)豪宅的第一要素，因?yàn)闆](méi)有絕對(duì)的領(lǐng)軍者。

且由于限價(jià)市場(chǎng)下，上海很長(zhǎng)一段時(shí)間里都缺少品質(zhì)過(guò)硬、起步面積足夠大圈層純粹的豪宅社區(qū)：

因此那個(gè)時(shí)代只要你項(xiàng)目位置不算太差，品質(zhì)是按照豪宅標(biāo)準(zhǔn)打造（配置高、面積足夠大），就可以稱(chēng)之為豪宅。

當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)力在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下是沒(méi)有明確的集中性的，大家主要基于自己的工作生活半徑、對(duì)地段的喜好度去選房；

也因此當(dāng)時(shí)各個(gè)地段都有頂級(jí)豪宅，大家的價(jià)格體系也拉不開(kāi)太大的差距。

喜歡梧桐區(qū)的會(huì)去買(mǎi)湖南路四代金剛，去看淮海路的天璽；

喜歡品質(zhì)好、面積大的可能會(huì)選擇古北壹號(hào)或者云錦東方；

喜歡傳統(tǒng)核心區(qū)的會(huì)去買(mǎi)嘉天匯，也可能會(huì)因?yàn)榍閼讶ベI(mǎi)新華路；

普陀地緣改善居民可能會(huì)選擇華府樟園、楊浦選擇翡麗甲第、莘莊選擇天薈。

喜歡產(chǎn)品創(chuàng)新的會(huì)去看中鷹黑森林，喜歡江景的會(huì)去陸家嘴。

但是2020年之后，上海全面舊改，市中心豪宅井噴，上海樓市的豪宅市場(chǎng)格局就全面變化了：

成片開(kāi)發(fā)的富人區(qū)成為了地段梯隊(duì)的第一梯隊(duì)，新的頂級(jí)豪宅地段觀念正在重新形成；

那些曾經(jīng)活躍的區(qū)域型豪宅，價(jià)值出現(xiàn)了斷崖式下跌。

房子不會(huì)賣(mài)，價(jià)格不好談

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就和中產(chǎn)社區(qū)一樣，整片開(kāi)發(fā)、圈層統(tǒng)一、配套匹配中產(chǎn)需求的地方，成為了中產(chǎn)們的優(yōu)先選擇，比如大寧、古美、天山、長(zhǎng)風(fēng)都是中產(chǎn)社區(qū)中的佼佼者。

2020年之后，隨著黃浦的成片開(kāi)發(fā)，富人區(qū)的概念逐漸成為了豪宅市場(chǎng)新的選房主流：

買(mǎi)豪宅優(yōu)先選擇黃浦、選擇徐匯濱江、選擇陸家嘴這種成片開(kāi)發(fā)的區(qū)域，之前那些零散分布在各地的豪宅，成為了買(mǎi)房的第二梯隊(duì)。

這個(gè)觀念變化，直接帶來(lái)的結(jié)果就是購(gòu)買(mǎi)力的流失，很多曾經(jīng)的豪宅王者價(jià)格斷崖式下跌：

比如嘉天匯從25萬(wàn)跌到17萬(wàn)，嘉御庭從22萬(wàn)跌到16萬(wàn)。

而隨著黃浦+陸家嘴濱江這個(gè)第一富人區(qū)的持續(xù)開(kāi)發(fā)，這種購(gòu)買(mǎi)力向心的趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯：

就和一百年前住在梧桐區(qū)里是富人的象征一般，富人買(mǎi)房?jī)?yōu)先會(huì)選擇這個(gè)第一富人區(qū)，其他地方都是第二線的選擇：

地段的排序，變了。

隨著這個(gè)過(guò)程的持續(xù)，部分零星分布的單體豪宅，買(mǎi)入就十分危險(xiǎn)了：

價(jià)值是長(zhǎng)期看跌的，隨著地段價(jià)值下降、房齡變老，可能真的會(huì)成為無(wú)人接盤(pán)的“老豪大”。

對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，35歲危機(jī)可能會(huì)更加明顯：

因?yàn)槟愕拿娣e本身就很大，富豪購(gòu)買(mǎi)力都拋棄你之后，大部分中產(chǎn)們又買(mǎi)不起你。

那么你的單價(jià)恐怕不僅僅是從25萬(wàn)跌到20萬(wàn)這么簡(jiǎn)單，可能實(shí)際上是總價(jià)從5000萬(wàn)降到2000萬(wàn)，卻依然賣(mài)不掉。

從開(kāi)發(fā)進(jìn)度上看，目前整體黃浦豪宅的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，還是集中在新天地和新天地東拓的部分。

新天地板塊自然不用多說(shuō)，地段價(jià)值已經(jīng)站穩(wěn)第一梯隊(duì)。

而黃浦正在開(kāi)發(fā)的新天地東拓片區(qū)，之前其實(shí)市場(chǎng)上并不太認(rèn)可。

一方面，因?yàn)闆](méi)有瑞安沒(méi)有太平湖，就不是新天地；

另一方面，露香園一期做的實(shí)在是一般性，扛不起來(lái)這個(gè)區(qū)域的價(jià)值。

好在上海壹號(hào)院的開(kāi)發(fā)，逐漸讓板塊的價(jià)值站穩(wěn)；

瑞安也正式拿了新天地地塊的股權(quán)，未來(lái)打造翠湖天地七期，正式讓新天地東拓這個(gè)概念站穩(wěn)了。

北側(cè)的金陵華庭已經(jīng)正式站上了20萬(wàn)的臺(tái)階，隔壁的余慶里也已經(jīng)被華潤(rùn)拿下，未來(lái)也會(huì)打造超高層+風(fēng)貌別墅的產(chǎn)品。

不過(guò)，由于風(fēng)貌別墅產(chǎn)品的審批嚴(yán)格，目前黃浦東側(cè)的豫園片區(qū)和復(fù)興東路以南的片區(qū)，目前整體的舊改進(jìn)度還比較緩慢。

復(fù)星的福佑地塊遲遲沒(méi)有入市，福佑南側(cè)地塊尚未完全出讓。

喬家路地塊目前仍然維持在之前老城廂的面貌，入市估計(jì)還要一段時(shí)間（下圖）；

上海壹號(hào)院南側(cè)的文廟周邊地塊的舊改，尚未完全提上日程。

從現(xiàn)狀來(lái)看，這個(gè)未來(lái)的全國(guó)第一富人區(qū)離全面落地還要很長(zhǎng)時(shí)間，保守估計(jì)得15年以上。

因此，短期內(nèi)倒也不必?fù)?dān)心很多被淘汰的豪宅快速下跌，肯定是一個(gè)逐漸降落的過(guò)程。

這也給了大家一個(gè)處置豪宅的周期：

一些注定被拋棄的豪宅，是時(shí)候重新整合資產(chǎn)，選擇能夠在未來(lái)跑贏周期的項(xiàng)目了。

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