跟第六批土拍的火爆全國不同，今天第七批土拍靜悄悄。

第六批太搶眼了，全國地王，樓板價超過20萬。

第七批市區(qū)就兩塊地，一個普陀真如一個楊浦濱江。兩個地方新房扎堆，多一個不多少一個不少的。

好在兩塊地都溢價成交，而且價格都創(chuàng)新高，給冰冷的市場一絲溫暖。

不過環(huán)二對這兩個項(xiàng)目并不樂觀，上海的新房已經(jīng)漲不動了。

我們先講清楚市場背景，再看看兩個項(xiàng)目具體情況。

土拍大漲、新房大漲，是2024年以來的大趨勢。

尤其是2025年，需求側(cè)基本沒什么利好，全靠土拍漲價、新房漲價撐著市場熱度。

之前上海主城區(qū)新房就10萬出頭，2024年初瞬間飆到12萬以上。

2025年5、6、7三個月，主城區(qū)新房均價都超過13萬，比2020年同期漲了21.42%。

地王就不說了，每隔兩個月就來一次。

不管怎樣，這些消息刺激了部分人的神經(jīng)：現(xiàn)在不買，后面是不是更貴了？

最近大家突然發(fā)現(xiàn)，新房好像沒你說的那么貴啊。

去年9月份中建拿了大寧地王，說要賣到16萬，市場一片沸騰。

最近價格出來了，14.68萬，也挺貴了，但是比預(yù)期還是低了不少。

今年2月份金茂拿了虹口瑞虹新城地塊，樓板價高達(dá)11.75萬元/㎡，聲稱做金茂最頂級的產(chǎn)品系，單價超過18萬。

瑞虹新城7、8期業(yè)主群當(dāng)晚就high了，這下房價穩(wěn)住了。

現(xiàn)在價格出來了，16.6萬，也挺貴了，但是比預(yù)期還是低了不少。

相愛相殺的外灘潤府價格更低，給了14.78萬，也低于預(yù)期。

這里面有一些營銷套路，剛開始把價格吹得高一些，開盤時給個驚喜價，容易賣爆。

但是也有一些預(yù)期下調(diào)成分，你看徐匯濱江說20萬，基本就給了20萬，因?yàn)轭A(yù)期穩(wěn)住了。

短短半年，新房市場預(yù)期就下調(diào)不少，后面想象空間沒那么大了。

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為什么新房預(yù)期下調(diào)？因?yàn)槎址繘]跟上啊。

原計劃是新房漲起來，二手房也有了漲價空間，大家一焦慮一窩蜂出手，二手房止跌回穩(wěn)。

沒想到二手房不買單，這半年了不漲反跌。

去年9月份中建在靜安區(qū)大寧拿了地王，那個時候金茂府小三房還能賣到14萬以上。

中建心想我是新房，提高一下品質(zhì)，賣個16萬確實(shí)有可能。

大寧金茂府近期成交，數(shù)據(jù)來源：房見

沒想到剛拿完地，金茂府就降到12萬多。

今年8月份直接戳破12萬，11.5萬左右的成交批量出現(xiàn)。

中建哪來的勇氣要16萬？14.68萬去化都有壓力。

好在新房癌挺多的，新房又少，首次開盤套數(shù)搞少點(diǎn)，看看能不能取得奇跡。

截至目前，上海新房供應(yīng)套數(shù)25475套，遠(yuǎn)低于正常水平。

正常情況上海一年賣8萬套新房，你算算這差距。

最近次新房補(bǔ)跌的非常多，浦東一直很堅(jiān)挺，最近也頂不住了。

唐鎮(zhèn)標(biāo)桿小區(qū)最高到過10萬，去年一直8萬朝上，今年陸續(xù)跌到7萬多。

新房8萬出頭，已經(jīng)比二手房貴了。

浦東另一個中產(chǎn)基地北蔡最近也跌了，凱利海華府最近兩房成交總價862萬。

這套房子買入價836萬，到現(xiàn)在接近破發(fā)。

今年6月份保利高價拿了東外灘地王（區(qū)C090101單元01C5-02地塊），可售部分樓板價突破10萬，號稱要賣到14萬以上。

現(xiàn)在隔壁標(biāo)桿，東外灘第一豪宅翡麗甲第跌破14萬，而且還沒止跌。

如果再降一降，你看看保利的新房出來敢賣14萬嗎。

上海哪些房子還要暴跌？

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新房、二手房本來就一個價格體系，強(qiáng)行的雙軌制行不通的。

只有個別新房癌只買新房，很多客戶新房、二手房都要看，至少次新房要看看。

現(xiàn)在新房自己也遇到了價格瓶頸，豪宅價格上不去了。

豪宅一路拔高，現(xiàn)在徐匯濱江批了19.5萬，上海壹號院最后一批給了19.8萬，還怎么漲？

再漲就觸到了翠湖天地的價格上限，很難批出來。

翠湖天地就是價格風(fēng)向標(biāo)，它漲了，后面兄弟們陸續(xù)調(diào)價。

兄弟們漲個差不多，接近翠湖了，翠湖再調(diào)價，給大家留出空間。

現(xiàn)在看來翠湖下一期得2027年上市，這一兩年價格上限很難打破了。

后面出的豪宅，最貴可能也就20萬左右，直接導(dǎo)致下游樓盤沒了空間。

你想想，萬科高福里只給20萬的話，北外灘綠城會給20嗎？

天花板動不了，新房整體很難再漲了。

更大的壓力來自二手房——2026年二手房開始解禁了。

2021年以來的新房都在限售期，優(yōu)質(zhì)房源一個都沒流入二手市場。

買好房子的客戶只能看新房，二手房最新的也就金茂府之類。

明年開始仁恒海上源、保利瓏譽(yù)、鴻印里、御江廷等一大批地標(biāo)項(xiàng)目來了，不少投資客跑路，不排除有破發(fā)可能。

新房還怎么漲？

越來越多的新房價格低于預(yù)期、二手房不斷降價、新房備案價觸達(dá)天花板、2026年海量次新房入市。

新房還怎么漲？

有了這個背景，是不是今天真如、楊浦濱江的高價地塊沒那么樂觀了。

為什么開發(fā)商還愿意去搶？

一方面是沒辦法，總得拿地，不拿上海去拿縣城嗎？不拿市區(qū)去郊區(qū)嗎？

一方面是之前市區(qū)新房賣得還不錯，容易說服領(lǐng)導(dǎo)投錢。

其實(shí)這兩個區(qū)域很一般。

楊浦濱江看起來漲了不少，其實(shí)早就拉不動了。

2022年金隅外灘東岸開盤價11.5萬，最近的保利·外灘序bund88均價12.7萬，漲幅也就10%。

2022年龍光天境為首的愛國路三兄弟9.9萬，最近中海云邸北區(qū)10.8萬，漲幅也是10%。

南區(qū)有濱江溢價，確實(shí)貴一點(diǎn)。

這是因?yàn)闂钇譃I江預(yù)期早就拉滿了，字節(jié)、美團(tuán)、B站幾個互聯(lián)網(wǎng)公司炒作了幾百次。

再炒作下去就炒糊了。

真如更牛掰，幾年一分不漲，2022年新俞里就10.78萬，現(xiàn)在10.78萬的品尊國際還在售，隨時可以去定房。

品尊國際二手房9萬多就能買到，中海臻如府還能到10萬多，但是地段比今天的土拍好太多了。

拿地方又是上海城建，產(chǎn)品上帶不來太多溢價，那么多媒體鼓吹要賣11萬，做什么春秋大夢。

普陀的習(xí)慣是紅利吃盡，后面基本都漲不動，你看今年市區(qū)大漲，桃浦也是一分不漲。

新房漲價潮結(jié)束，吃到紅利的主要還是徐匯濱江、黃浦區(qū)全境、瑞虹新城、大寧這些強(qiáng)勢區(qū)域。

現(xiàn)在想想紅利是什么？無非是這幾個區(qū)域自身發(fā)展就快，市場相對健康，導(dǎo)致二手房上漲。

新房一直沒提價，出現(xiàn)了巨大的一二手倒掛，復(fù)興瓏御、百匯園、云錦東方、中糧瑞虹、靜安天悅等等，都是打新客戶的終極夢想。

現(xiàn)在新房提價，無非是抹平倒掛。

現(xiàn)在倒掛陸續(xù)消失，新房還怎么漲。

比如浦東唐鎮(zhèn)，2022年二手房10萬，新房浦發(fā)唐城、華僑城純水岸才7萬，新房出現(xiàn)巨大的上漲空間。

現(xiàn)在二手房降到7萬多，新房漲到8萬出頭，還怎么漲？

今年地王不少，后面可能還會有，有些地方預(yù)期拔得很高。

現(xiàn)在塵埃落定，新房漲價結(jié)束，一些跟漲的、不該漲的板塊陸續(xù)回落。

是時候重啟需求側(cè)救市了。