就在今天，上海七批次土拍正式開槌，五塊地成交111.16億元，延續(xù)了新政的高熱度。

最高熱度的是中鐵置業(yè)殺出重圍，溢價(jià)率28.08%擊敗8家對(duì)手，總價(jià)27.36億元、樓板價(jià)92225元/m2，拿下楊浦濱江地塊。

最大體量的是建發(fā)重返美蘭湖，總價(jià)約23.23億摘得寶山組合地塊，樓板價(jià)2.1萬/m2。

最讓人意外的是兩家民企搶鏡，新易騰2.7億、長(zhǎng)江精工5.46億分別拿地，成為大黑馬。

最穩(wěn)健的是本地國企上海城建，總價(jià)52.4億元拿下真如地塊，樓板價(jià)79324元/㎡。

今天總爺就和大家聊聊，這場(chǎng)土拍大戲究竟如何上演。

01

最高熱度：中鐵置業(yè)，搶下楊浦板塊地王

今天最熱門的一塊地，毫無懸念是楊浦濱江地塊。

這塊地是濱江九宮格最后一塊限高24米的宅地，隔壁是熱銷紅盤外灘序BUND98，從位置角度看極為出色。

同時(shí)容積率只有1.8，地塊前方是限高12米的風(fēng)貌區(qū)，不僅視野直面濱江天際線，還能打造洋房+別墅的低密組合。

無論是從市場(chǎng)影響力、還是資金流轉(zhuǎn)速度，這塊地都值得房企投入，因此罕見吸引了9家競(jìng)拍：

上海城建、華潤(rùn)、中鐵置業(yè)、招商、中海、保利發(fā)展&上海建工、國貿(mào)、北京建工、越秀

最終，中鐵置業(yè)以總價(jià)27.36億元、樓板價(jià)92225元/m2，拿下楊浦濱江地塊，這也是板塊新地王。

中鐵置業(yè)是近年深耕上海的央企代表之一，從古美閱華到中鐵世博云境，都為市場(chǎng)不斷帶來驚喜。

更值得關(guān)注的是，去年中鐵置業(yè)通過遴選，以總價(jià)14.26億、樓面價(jià)約7.5萬/㎡獲取了附近的風(fēng)貌別墅地塊。

獲取這塊熱門地塊后，中鐵置業(yè)在板塊內(nèi)兩個(gè)項(xiàng)目，可以分?jǐn)偝杀?、?lián)動(dòng)營(yíng)銷，如何操盤會(huì)成為關(guān)注焦點(diǎn)。

期待深耕上海的中鐵置業(yè)，將如何展現(xiàn)他們的高端產(chǎn)品力。

02

最大體量：重返美蘭湖，建發(fā)再次拿地

今天最大體量的拿地，來自深耕上海多年、最近拿地活躍的建發(fā)。

建發(fā)重返美蘭湖，與總價(jià)約23.23億、樓板價(jià)2.1萬/m2，拿下四塊組合低密地塊，總建面超10萬方。

在總爺看來，雖是底價(jià)拿地，但建發(fā)地塊的含金量非常高。

一方面是地塊密度低，建發(fā)也有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品能力。

四塊地容積率1.2-1.6，限高40-60米，大概率將打造洋房+疊墅，匹配建發(fā)的產(chǎn)品類型。

并且這個(gè)樓板價(jià)幾乎與五年前板塊內(nèi)高層持平，還是稀缺的是低密產(chǎn)品，利潤(rùn)空間也相對(duì)可觀。

另一方面建發(fā)在板塊有成功案例，本地口碑很出色。

熱銷紅盤建發(fā)云錦灣，2023年6月正式交付，憑借新中式風(fēng)格的強(qiáng)大實(shí)景兌現(xiàn)，收獲了本地客戶的高度認(rèn)可。

值得關(guān)注的是，建發(fā)最近在上海大動(dòng)作不斷，接連拿地下北外灘山壽里片區(qū)、新江灣地塊、金山地塊。

新江灣城市燈塔建發(fā)海宸，最近開放樣板間，超高空間利用率和超高審美讓人眼前一亮。

這次建發(fā)重返美蘭湖，無疑也是為市場(chǎng)注入更多信心，開啟內(nèi)外開花的新局面。

03

最意外：陌生民企，首次上海拿地

今天最讓人意外的是，兩家民營(yíng)企業(yè)現(xiàn)身上海土拍，首秀就斬獲了兩宗優(yōu)質(zhì)土地——

華為供應(yīng)商新易騰、浙江民企長(zhǎng)江精工

這兩頗具黑馬氣質(zhì)的民企，都是各自領(lǐng)域的佼佼者，具備很強(qiáng)的綜合實(shí)力。

1.科技巨頭拿地，可能要做員工宿舍？

首先是青浦新城地塊，由新易騰以底價(jià)2.7億競(jìng)得，成交樓面價(jià)15505元/㎡。

新易騰集團(tuán)創(chuàng)立于2007年，是一家消費(fèi)級(jí)智能終端產(chǎn)品研發(fā)、銷售及解決方案服務(wù)商，與華為、蘋果等都有深度合作。

新易騰的“數(shù)智AI天地”總部基地就在大虹橋，這塊地體量小、總價(jià)低，距離地鐵站約400米。

從各種指標(biāo)看都比較適合做員工生活配套，大概率會(huì)內(nèi)部使用為主，當(dāng)然也不排除開發(fā)銷售的可能性。

2. 建筑民企跨界，這次要玩地產(chǎn)開發(fā)？

相比新易騰，另一家民企長(zhǎng)江精工則有豐富房地產(chǎn)背景，是鋼結(jié)構(gòu)建筑領(lǐng)軍的龍頭企業(yè)。

出乎意料的是，這家低調(diào)民企擊敗閔房集團(tuán)、象嶼地產(chǎn)，以5.46億元溢價(jià)率11.19%競(jìng)得顓橋地塊，樓板價(jià)3.66萬元/㎡。

這塊地鄰近地鐵5號(hào)線，周邊教育、商業(yè)配套都很成熟，適合做精品改善住宅產(chǎn)品。

更關(guān)鍵的是，這家企業(yè)曾在上海承接過保障性租賃住房項(xiàng)目，無論從企業(yè)實(shí)力、開發(fā)歷史，這次可能是要玩真的了。

雖然有民企陸續(xù)離開，但作為全國樓市的龍頭城市，上海依舊不斷吸引全國民企投資，這也是大家在上海買房的底氣所在。

04

最穩(wěn)?。罕镜貒?，拿下真如地塊

今天另一塊熱門地塊，位于熱度很高的真如翠谷。

地塊出讓面積26423.41㎡，分為兩個(gè)子地塊，位于11號(hào)線真如站、7號(hào)線嵐皋路站之間，它具備兩個(gè)巨大優(yōu)勢(shì)：

1. 供應(yīng)稀缺，大板塊斷供已經(jīng)超4年；

2. 熱度極高，中海拿地后形成高度人氣；

這個(gè)組合地塊吸引了上海城建、中海、招商蛇口，共3家競(jìng)買人參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終本地國企笑到最后。

上海城建競(jìng)得普陀真如地塊，成交總價(jià)達(dá)到52.4億元，溢價(jià)率12.79%，樓板價(jià)79324元/㎡。

值得大家關(guān)注的是，這家國企這兩年持續(xù)深耕上海，整體發(fā)展不錯(cuò)。

他們開發(fā)的瑞仕半島璟庭，憑借出色區(qū)位和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，開盤熱度非常高。

剛剛起步的真如翠谷，就迎來了這家國企入場(chǎng)，未來值得期待。

05

政策限制解除，上海熱度依舊

上海是全國龍頭，因此土拍和市場(chǎng)表現(xiàn)，具備很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。

8月25日，上?！巴猸h(huán)外不限購”新政落地，成年單身人士享家庭購房待遇、公積金貸款額度上浮等細(xì)則，短期內(nèi)對(duì)新房產(chǎn)生直接利好。

而在總爺看來，新政真正的意義在于，它進(jìn)一步拉動(dòng)了置換鏈條，從而從根本上深度刺激需求。

所以大家可以發(fā)現(xiàn)，盡管8月市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)一般，新房成交量連續(xù)下跌，但開發(fā)商拿地的熱情并未消退。

一方面新玩家依舊持續(xù)入場(chǎng)，新易騰、長(zhǎng)江精工都拿下位置不錯(cuò)的地塊，為市場(chǎng)注入更多活力和信心。

另一方面核心地塊依舊火爆，楊浦濱江土地引發(fā)9家競(jìng)拍，溢價(jià)率28.08%也展現(xiàn)出大家對(duì)核心資產(chǎn)的渴求。

同時(shí)對(duì)口碑不佳的房企，大家也需要保持足夠的警惕，很多典型案例，總爺建議多關(guān)注交付水平。

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