2025年1月，最高人民法院建設(shè)“多元解紛案例庫(kù)”正式上線并向社會(huì)公眾開(kāi)放?，F(xiàn)開(kāi)設(shè)專(zhuān)欄對(duì)河南法院被收錄案件予以推介，更好為各類(lèi)社會(huì)主體開(kāi)展糾紛化解工作提供參考，為人民群眾選擇調(diào)解等解紛方式提供指引。

李某與邵某、某中介公司、某物業(yè)公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛調(diào)解案

——人民調(diào)解化解錯(cuò)誤裝修房屋引發(fā)的賠償糾紛

基本案情

邵某從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)一處東戶房屋，并簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但交房時(shí)某物業(yè)公司錯(cuò)將西戶鑰匙交給了邵某。后邵某欲出售房屋，便將西戶鑰匙交由某中介公司保管。2023 年12月，李某因結(jié)婚急需購(gòu)買(mǎi)婚房，經(jīng)某中介公司介紹查看了前述西戶房屋，并決定購(gòu)買(mǎi)。隨后，李某與邵某在中介公司簽訂了東戶房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，李某與某中介公司均未發(fā)現(xiàn)合同載明的房屋與實(shí)際交付的不一致。成交后，李某直接對(duì)西戶房屋進(jìn)行裝修，在裝修進(jìn)度達(dá)到 85%時(shí)才發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)的房屋是東戶而非西戶。這時(shí)李某已投入11萬(wàn)余元的裝修費(fèi)用，且婚期將至，李某找到邵某、某中介公司、某物業(yè)公司及西戶業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。因協(xié)商未果，李某遂訴至法院，要求邵某、某中介公司、某物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

處理方式方法

法院收到起訴材料后，為盡快推動(dòng)糾紛實(shí)質(zhì)化解，征得當(dāng)事人同意，委托人民調(diào)解進(jìn)行先行調(diào)解。調(diào)解員開(kāi)展以下工作：

一是初步溝通，了解案件情況。調(diào)解員約見(jiàn)各方當(dāng)事人，耐心聽(tīng)取各方訴求。李某表示因婚期臨近急需住房，此時(shí)裝修東戶房屋不僅會(huì)大幅增加額外費(fèi)用，還會(huì)嚴(yán)重影響婚期房屋的正常使用，故堅(jiān)持讓所有相關(guān)當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。邵某認(rèn)為某物業(yè)公司錯(cuò)誤交付房屋鑰匙，某中介公司與李某未能在實(shí)地看房、簽署合同過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋不一致問(wèn)題，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。某中介公司強(qiáng)調(diào)其只是居間撮合，對(duì)于合同約定房屋及實(shí)際交付房屋是否相符的審查責(zé)任應(yīng)由李某、邵某承擔(dān)。某物業(yè)公司主張李某、邵某、某中介公司應(yīng)共同承擔(dān)責(zé)任。此外，西戶業(yè)主因自己購(gòu)買(mǎi)的新房被他人擅自裝修，且裝修風(fēng)格完全不符合自己的喜好而強(qiáng)烈不滿、情緒激動(dòng)，要求各方對(duì)其房屋恢復(fù)原狀并賠償損失。

二是綜合分析，明確爭(zhēng)議焦點(diǎn)。首先，各方對(duì)于房屋錯(cuò)交的原因和責(zé)任歸屬存在分歧，各方當(dāng)事人在房屋交付和交易過(guò)程中各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任比例成為調(diào)解過(guò)程中的核心爭(zhēng)議點(diǎn)。其次，李某因房屋錯(cuò)交而錯(cuò)誤地裝修了西戶房屋，由此產(chǎn)生的裝修費(fèi)用損失應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)，李某認(rèn)為所有相關(guān)方都應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，而西戶業(yè)主、某物業(yè)公司和某中介公司則持不同意見(jiàn)。再者，如果李某被要求將西戶房屋恢復(fù)原狀并賠償損失，將對(duì)其造成進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)損失，并且恢復(fù)原狀也可能對(duì)西戶房屋造成不必要的毀損，更重要的是，這樣的處理方式可能加劇雙方的對(duì)立情緒，為今后的鄰里關(guān)系埋下不和的種子。

三是現(xiàn)場(chǎng)勘察，評(píng)估實(shí)際損失。調(diào)解員前往案涉西戶房屋對(duì)李某的裝修進(jìn)度和已投入的裝修材料、設(shè)備等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。通過(guò)實(shí)地查看，調(diào)解員對(duì)李某的損失有了直觀的認(rèn)識(shí)，并據(jù)此初步確定了裝修費(fèi)用金額，為后續(xù)的調(diào)解提供了重要依據(jù)。

四是查詢類(lèi)案，確定責(zé)任分配。調(diào)解員通過(guò)法答網(wǎng)、案例庫(kù)等途徑查詢了類(lèi)似案件裁判標(biāo)準(zhǔn)，由此確定了各方責(zé)任。首先，某物業(yè)公司作為房屋交付的直接執(zhí)行者，有義務(wù)確保房屋鑰匙的準(zhǔn)確無(wú)誤，在交房過(guò)程中，某物業(yè)公司錯(cuò)誤地將西戶的鑰匙交給了邵某，這一錯(cuò)誤直接導(dǎo)致后續(xù)一系列問(wèn)題，應(yīng)對(duì)該糾紛負(fù)主要責(zé)任。其次，某中介公司在房屋交易過(guò)程中，未能充分履行核驗(yàn)房屋信息的職責(zé)，特別是在帶領(lǐng)購(gòu)房者看房時(shí)，未能發(fā)現(xiàn)鑰匙與實(shí)際出售房屋不符的問(wèn)題，這一疏忽導(dǎo)致了李某最終拿到錯(cuò)誤房屋的鑰匙，應(yīng)對(duì)李某損失承擔(dān)責(zé)任。再者，邵某在房屋交易過(guò)程中未能確保所提供信息的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致李某基于錯(cuò)誤的信息裝修了其他房屋，亦應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。最后，李某作為房屋的買(mǎi)受人，也應(yīng)履行審慎檢查、驗(yàn)收義務(wù)，因其在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同和交付房屋過(guò)程中存在疏忽，應(yīng)自行承擔(dān)部分損失。

五是釋法明理，促成糾紛化解。調(diào)解員耐心細(xì)致地釋明各方在房屋交易和裝修過(guò)程中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，特別是強(qiáng)調(diào)了某物業(yè)公司、某中介公司以及買(mǎi)賣(mài)雙方各自的過(guò)錯(cuò)和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，幫助各方認(rèn)識(shí)到自身的不足與過(guò)錯(cuò)，促進(jìn)各方相互理解、相互包容。最終，各方達(dá)成一致意見(jiàn)。

處理結(jié)果

各方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議：邵某、某物業(yè)公司、某中介公司分別承擔(dān)李某房屋裝修費(fèi)用的 16%、37%及31%，余下16%的費(fèi)用由李某自行承擔(dān)，各方簽訂調(diào)解協(xié)議后當(dāng)場(chǎng)履行完畢。此外，西戶因裝修產(chǎn)生的添附物、附著物歸西戶業(yè)主所有，西戶業(yè)主表示不再追究各方責(zé)任。

解紛依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》第6條、第7條、第179條、第322條、第1165條、第1173條

《物業(yè)管理?xiàng)l例（2018 年修訂）》第35條

解紛要旨

本案系因錯(cuò)誤交房導(dǎo)致業(yè)主錯(cuò)誤裝修而引發(fā)的財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛。當(dāng)前，房產(chǎn)價(jià)格較高，且具有居住和情感方面的雙重價(jià)值，涉房產(chǎn)類(lèi)糾紛往往矛盾較為激烈、雙方對(duì)立情緒嚴(yán)重，若處理不好，易激化矛盾，影響鄰里關(guān)系的和諧穩(wěn)定。對(duì)該類(lèi)糾紛，調(diào)解的核心在于在法律框架內(nèi)找準(zhǔn)各方平衡點(diǎn)，促推糾紛實(shí)質(zhì)化解。本案中，如果通過(guò)訴訟程序解決，不僅增加了各方當(dāng)事人的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本，且涉及法律關(guān)系復(fù)雜，不一定能夠做到實(shí)質(zhì)化解、案結(jié)事了。為此，法院委托人民調(diào)解員開(kāi)展調(diào)解工作，并發(fā)揮指導(dǎo)調(diào)解職能。人民調(diào)解員憑借專(zhuān)業(yè)能力，充分考慮各方過(guò)錯(cuò)程度、經(jīng)濟(jì)損失以及后續(xù)影響，通過(guò)細(xì)致的責(zé)任劃分和損失分擔(dān)方案，實(shí)現(xiàn)了各方利益的平衡，促推各方達(dá)成一致意見(jiàn)，既定分更止?fàn)?，一攬子化解糾紛，做到案結(jié)事了，還促進(jìn)各方之間增進(jìn)理解和包容，維護(hù)和諧鄰里關(guān)系和社區(qū)環(huán)境，更通過(guò)以案釋法，讓物業(yè)公司、中介公司以及買(mǎi)賣(mài)雙方都從中汲取教訓(xùn)，進(jìn)一步提高法律意識(shí)，從源頭預(yù)防減少類(lèi)似糾紛的發(fā)生。

推薦部門(mén)：南樂(lè)縣人民法院

化解單位（調(diào)解組織）：河南省濮陽(yáng)市南樂(lè)縣人民調(diào)解委員會(huì)