（接上期《尋找中國資產(chǎn)軸：（四）奇怪的房地產(chǎn)市場》）

從上文廣東陽江市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，我們引出了生態(tài)軸的概念。

如何利用生態(tài)軸，帶動當(dāng)?shù)貎?yōu)勢最大化，對于全國資產(chǎn)高地之外的區(qū)域，尤其是縣域經(jīng)濟(jì)尤為重要。因為雖然以一線城市為代表的資產(chǎn)高地，有著其他地區(qū)難以企及的資源集中優(yōu)勢，但縣域也往往有著不可復(fù)制的、差異化的生態(tài)優(yōu)勢。

“綠水青山就是金山銀山”，這才是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展最核心的那根軸。用好了生態(tài)軸，就會完美推開區(qū)域逆襲之門。

在思考這一問題的過程中，我們發(fā)現(xiàn)了蒲江——四川省蒲江縣正在上演顛覆式逆襲。

歷史：咫尺天涯

1983年，蒲江縣劃歸成都市管轄。

蒲江雖離成都很近，只有約80公里，但歷史資源優(yōu)勢不突出。地理環(huán)境的制約，更是讓蒲江長期處于封閉、落后狀態(tài)，錯過了一次又一次發(fā)展機遇。

從歷史看，著名的茶馬古道，自雅安進(jìn)入四川盆地之后，走邛崍、新津主線。

蒲江是一條支線，即從雅安至蒲江，從蒲江折向邛崍，再至新津。

既然商旅們的目的地是新津，為什么不直接從蒲江至新津呢？這樣不是更近嗎？

茶馬古道示意圖（紅色為茶馬古道進(jìn)入四川盆地后大致路線）

蒲江周邊地形圖

成都市規(guī)劃和自然資源局《成都全景圖》局部

翻開地形圖可見，成都西部地區(qū)為四川盆地邊緣，山脈聳立，多條河流由山脈流出，向平原匯集。邛崍與蒲江位于盆地邊緣向平原過渡帶。

蒲江東倚山脈，以丘陵為主。從蒲江至新津，地貌為河流+丘陵，這在古代以騾馬、步行為主的交通方式下，通行困難。境內(nèi)蒲江河雖流向新津，但水淺且受季節(jié)影響，無法承擔(dān)主要貨運任務(wù)。

反觀邛崍。從雅安至邛崍，是沿著盆地邊緣行走。至邛崍之后，向新津與成都方向，都比蒲江好走。且邛崍與新津之間還有一條南河，直通新津，水量較豐富，可謂天然的黃金水路。

因此，邛崍成為川茶貿(mào)易的核心節(jié)點，各種商旅驛站等配套豐富。而蒲江雖近在咫尺，卻因地形劣勢，被歷史邊緣化。

資料顯示，長期的封閉歷史，使得當(dāng)?shù)厝吮３至霜毺氐姆窖?，可上溯至古蜀語。

至明清時期，蒲江還是主要通過邛蒲驛道與邛崍、新津等地連接，進(jìn)而通往成都。

直到1939年，蒲江至成都的第一條可通行汽車的公路——新（津）蒲（江）公路才建成通車。這條路全長約60公里，連接新津與蒲江縣城，并經(jīng)新津渡口（20世紀(jì)70年代后建橋）與成都對接。這是蒲江現(xiàn)代公路交通的開端，

20世紀(jì)50年代后，隨著川藏公路的建設(shè)和省道改造，蒲江至成都的公路升級，在1969年編號G318，納入國家公路網(wǎng)。從成都至雅安路線為：成都→雙流→新津（渡口）→蒲江→名山→雅安。蒲江位于處于G318關(guān)鍵位置，但路況條件較原始。

直到1999年成雅高速通車前，蒲江至成都由于道路通行能力有限，車輛通行時間往往還需要4小時。

與成都的近距離、天然的優(yōu)質(zhì)生態(tài)，都被埋沒在交通不便的困局中。

變局：交通大提速

1999年，成雅高速通車，蒲江至成都車程縮短至1.5小時，首次融入成都“1小時經(jīng)濟(jì)圈”。

2010~2018年，蒲江交通進(jìn)入了快速發(fā)展階段。

2010年成新蒲快速路（成都—新津—蒲江）建成，蒲江至成都車程縮至1小時。之后，多條高速與快速路啟動了規(guī)劃與建設(shè)。

2018年12月28日，成雅鐵路與成蒲快鐵同時開通。

成雅鐵路與成蒲快鐵，共用一條鐵路線。這條鐵路線，不僅結(jié)束了蒲江無鐵路的歷史，而且實現(xiàn)了蒲江至成都30分鐘直達(dá)。

2020年，蒲江初步建成“兩軌（鐵路）兩高（高速路）五快（快速路）”的外聯(lián)快速交通網(wǎng)絡(luò)。另一條規(guī)劃至2035年開通的S6號線（成都至蒲江）也在研究當(dāng)中。

交通快速發(fā)展的同時，我國電商也進(jìn)入了快速滲透期。交通大變局+電商植入，讓蒲江的農(nóng)業(yè)與新的市場機會發(fā)生對接。

蒲江傳統(tǒng)以茶葉、水稻、柑橘、油料作物為主，通過開發(fā)與品種引進(jìn)，形成了蒲江三寶：茶葉、柑橘、獼猴桃。2024年，“蒲江雀舌”“蒲江獼猴桃”“蒲江丑柑”三大地標(biāo)產(chǎn)品穩(wěn)居區(qū)域品牌（地理標(biāo)志產(chǎn)品）榜單前40強，品牌總價值達(dá)426.57億元，

以柑橘為例，按照蒲江縣統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，2000年，蒲江柑橘產(chǎn)量為5.18萬噸；2000年之后，產(chǎn)量增長速度加快，2022年產(chǎn)量達(dá)到34.2萬噸。

按照《四川在線》報道，蒲江耙耙柑總產(chǎn)量，2019年為38.95萬噸，2023年度升至76.75萬噸。

2025年4月，蒲江縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局局長吳疆是這樣說的——

蒲江已建成了水果生鮮從田間到餐桌完備的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)體系，年周轉(zhuǎn)量超100萬噸、發(fā)貨量超1億件、覆蓋27個省級區(qū)域，3KG發(fā)往全國低至2元左右，冷鏈運輸成本極具優(yōu)勢。

2024年，蒲江縣農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)零售額達(dá)39.6億元，同比增長13%，其中水果網(wǎng)絡(luò)零售額達(dá)30億元。

2024年10月開始，蒲江鐵路物流港開工建設(shè)，預(yù)計到2035年，蒲江鐵路物流港將面向東盟、南亞等區(qū)域形成4條常態(tài)化國際路線，國際班列開行突破2000列。

成都市國土空間總體規(guī)劃（2021~2035年）局部。深色鐵路線為傳統(tǒng)鐵路，藍(lán)色鐵路線為公交化鐵路。紅色公路線為高速路，藍(lán)色公路線為快速路。

把最強產(chǎn)業(yè)放到農(nóng)村去

蒲江古有“蒲江八景”，今天也有人總結(jié)出“蒲江新八怪”，反映當(dāng)今蒲江風(fēng)貌——

貢嘎雪山頭上戴（是離成都較近的、看雪山的好地方）；

富二代叫耙二代（種耙耙柑富裕了）；

茶葉交易用車載（當(dāng)?shù)夭枞~有名，吸引交易）；

只種水果不種菜（當(dāng)?shù)厮a(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)）；

石象寺湖賽中外（旅游景點，有各種活動）；

成都名字蒲江載（出土古銅矛有“成都”二字）；

長灘朝陽妙音來（三大湖鳥語花香，生態(tài)好）；

明月引鳳向西來（當(dāng)?shù)孛髟麓逦穆门c考察）。

蒲江風(fēng)景（政府官網(wǎng)圖片）

2017年，成都提出“東進(jìn)、南拓、西控、北改、中優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略。

蒲江處于“西控”范圍。

一看到“控”字，很多人會理解為限制開發(fā)——西部是成都的水源涵養(yǎng)地。但“西控”的實際目標(biāo)并不僅僅是保護(hù)，而且是要“高標(biāo)準(zhǔn)提升西部區(qū)域，探索城市綠色發(fā)展新模式”，“保持生態(tài)宜居的現(xiàn)代化田園城市形態(tài)”。

交通的大改善，農(nóng)產(chǎn)品的熱銷，生態(tài)的再發(fā)現(xiàn)與網(wǎng)紅效應(yīng)，讓蒲江有了發(fā)展“現(xiàn)代化田園城市形態(tài)”的新答案——利用優(yōu)勢生態(tài)資源，把最優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)吸引進(jìn)來，開拓新的產(chǎn)業(yè)模式。

首先，蒲江與資產(chǎn)高地城市比，具有明顯的低成本優(yōu)勢。

比如，有數(shù)據(jù)顯示，蒲江工業(yè)用地價格僅為成都主城區(qū)的1/4，且可分期繳納出讓金；用工成本較成都主城區(qū)低20%~30%（估值），且政府提供“訂單式”職業(yè)技能培訓(xùn)；依托川西電網(wǎng)，工業(yè)電價較東部沿海低0.2元/度；四川省天然氣具有價格優(yōu)勢。

其次，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)本身具有深度挖掘的產(chǎn)業(yè)空間，蒲江已呈現(xiàn)出農(nóng)業(yè)+工業(yè)的閉環(huán)式發(fā)展景象。

比如，獼猴桃的種植過程，既可以是果園種植→優(yōu)質(zhì)鮮果銷售→深加工（果酒、凍干）→電商直播基地的長產(chǎn)業(yè)鏈，也可以是果園種植→次果/枝條→生物提?。üz、黃酮）→殘渣→有機肥→還田的完整綠色生態(tài)鏈。

農(nóng)業(yè)+工業(yè)，也孕育著跨產(chǎn)業(yè)融合的創(chuàng)新機會，如“茶+半導(dǎo)體”，即茶園間鋪設(shè)傳感器收集溫濕度數(shù)據(jù)，訓(xùn)練農(nóng)業(yè)AI模型，衍生孵化“農(nóng)芯科技”企業(yè)。

再有，生態(tài)價值轉(zhuǎn)化優(yōu)勢可直接改變產(chǎn)業(yè)生存方式。

蒲江是四川首個國家生態(tài)文明建設(shè)示范縣，林木覆蓋率70.68%（成都第一），負(fù)氧離子濃度超國家標(biāo)準(zhǔn)3倍，具備高質(zhì)量發(fā)展的天然優(yōu)秀基因。將生態(tài)轉(zhuǎn)化為可量化、可交易、可招商的生產(chǎn)要素，就能夠?qū)崿F(xiàn)“綠水青山”與“高端產(chǎn)業(yè)”交融的正向循環(huán)。

于是，蒲江以“六大重點片區(qū)”深入推進(jìn)，在全國首創(chuàng)郊野總部田園生態(tài)商務(wù)區(qū)，吸引超百億元級投資。

案例：成都（蒲江）國際田園生態(tài)商務(wù)區(qū)

定位：科創(chuàng)新地標(biāo)、田野CBD

價值：同時破解"大城市病"與"鄉(xiāng)村空心化"

模式：生態(tài)基底+政策創(chuàng)新+產(chǎn)業(yè)集群

成都蒲江（國際）田園生態(tài)商務(wù)區(qū)實景

蒲江方面認(rèn)為——

“田園+科創(chuàng)”打破了產(chǎn)業(yè)梯次發(fā)展規(guī)律，推動一、三產(chǎn)業(yè)直接融合，同時也孵化出新的商業(yè)機會，創(chuàng)造更多就業(yè)，讓當(dāng)?shù)乩习傩展餐芤?，以此實現(xiàn)鄉(xiāng)村全面振興和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展。正如蘋果公司創(chuàng)始人喬布斯所言：“大自然更利于腦力勞動者智慧的激發(fā)”。這種完全不同于傳統(tǒng)CBD、就像從田野里自然生長出來的生態(tài)商務(wù)區(qū)，將成為員工創(chuàng)意爆發(fā)地和靈感源泉。

理念

工業(yè)革命后，產(chǎn)業(yè)向核心城市集中的趨勢愈演愈烈，而第三次科技革命催生的互聯(lián)網(wǎng)高科技企業(yè)，天然具有“去中心化”的特性。相比擁擠而昂貴的城市中心，谷歌、特斯拉、蘋果和Facebook等企業(yè)總部選擇了中小城市，即更傾向于生態(tài)、環(huán)保、健康的辦公地點。

蒲江躋身成都“半小時經(jīng)濟(jì)圈”后，區(qū)位優(yōu)勢與“黃金”距離彰顯——既能快速接受大都市的人流、物流、資金流、信息流和智力流，又盡享小城市的自然生態(tài)、松弛感和各種成本優(yōu)勢。

面向2000多萬人口超大城市的蒲江，綠色生態(tài)是蒲江的“最大財富、最大優(yōu)勢、最大品牌”，更是中心城區(qū)的稀缺資源，且具有成都新興產(chǎn)業(yè)承載地、提升城市能級和根本競爭力的戰(zhàn)略意義。

實踐

成都（蒲江）國際田園生態(tài)商務(wù)區(qū)瞄準(zhǔn)以互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)為代表的綠色發(fā)展新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)和總部企業(yè)，為它們打造“第二辦公場所”、“鄉(xiāng)野辦公空間”、第二總部、科創(chuàng)中心等。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，蒲江在全國首創(chuàng)的國際田園生態(tài)商務(wù)區(qū)已累計注冊落地企業(yè)850多家，引入科大訊飛、中智集團(tuán)、國創(chuàng)聯(lián)能、成都設(shè)計咨詢集團(tuán)、百嘉制藥等10余家頭部機構(gòu)和高能級企業(yè)，加速融入省級開發(fā)區(qū)“一區(qū)三園”發(fā)展格局，成功開啟了“田園+科創(chuàng)”的全新探索。

反饋

2024年夏天，科大訊飛（蒲江）人工智能產(chǎn)業(yè)基地正式啟用，訊飛音樂、學(xué)習(xí)機、辦公本等重要項目都在蒲江進(jìn)行研發(fā)?？拼笥嶏w四川公司總經(jīng)理祝偉杰說：“科大訊飛在蒲江有一幫充滿創(chuàng)業(yè)激情，充滿務(wù)實干勁的人，正在積極探索將生態(tài)價值轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)價值，在松林、茶園中規(guī)劃和生長出一個融合鄉(xiāng)野風(fēng)、川西風(fēng)、現(xiàn)代風(fēng)的郊野CBD。”

關(guān)鍵問題解決

1.交通

蒲江采用了鐵路公交化，刷卡、刷碼通行，且政策推動成蒲鐵路“10元通”。成都主城區(qū)與蒲江境內(nèi)三站（蒲江站、朝陽湖站、西來站）相通，最短通行時間約36分鐘，票價34元~58元。蒲江縣政府為高頻次通勤人群推出全國首創(chuàng)的階梯票價優(yōu)惠，≥30次出行，票價10元/次。2024年10月起實施“10元通”，至2025年7月，超900人辦理暢行卡，最高單月使用達(dá)40次，月通勤費從1500元降至440元。企業(yè)反饋，通勤優(yōu)惠政策顯著提升了招聘競爭力，求職者因通勤成本降低更愿赴蒲江工作。

2.教育

蒲江引進(jìn)了成都七中、鹽道街小學(xué)等省內(nèi)名校合作辦學(xué)，員工子女在蒲江就能享受到從幼兒園到高中全學(xué)段的優(yōu)質(zhì)教育資源。蒲江還與金蘋果教育集團(tuán)簽約，金蘋果幼兒園已于2025年4月正式開園。

3.醫(yī)療

四川省人民醫(yī)院托管蒲江縣人民醫(yī)院，有50多名管理和醫(yī)療專家駐蒲服務(wù)，不出蒲江，就能方便看上省市“專家號”。此外，綜合實力處于國內(nèi)一流、國際先進(jìn)行列的四川大學(xué)華西醫(yī)院也正式落戶成都（蒲江）國際田園生態(tài)商務(wù)區(qū)。

4.居住

正在啟動實施二期項目，包括人才公寓、特色商業(yè)街等配套項目，讓人才來到這里，不僅能享受高負(fù)氧離子含量的空氣、高顏值的環(huán)境，還能住得舒適，生活無憂。

房地產(chǎn)模式重塑

成都（蒲江）國際田園生態(tài)商務(wù)區(qū)的創(chuàng)新模式正在重構(gòu)傳統(tǒng)房地產(chǎn)規(guī)劃和開發(fā)邏輯，其核心是通過生態(tài)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化推動空間開發(fā)范式革新，從“圈地蓋樓”轉(zhuǎn)向“生態(tài)共生”設(shè)計。

?低密且融入自然肌理的開發(fā)?

建筑摒棄高層集中布局，采用掩映于松林、茶田的低密庭院形態(tài)，通過綠道連接，形成“建筑從田野生長”的無邊界社區(qū)?。例如成佳首開區(qū)規(guī)劃116個商務(wù)庭院和3個商務(wù)鄰里，與茶園、松林有機融合?。

“商務(wù)+生活+生態(tài)”場景疊加?

配套健身房、咖啡館、圖書館等功能建筑，同時保留茶園景觀、馬術(shù)場等田園體驗空間，形成“辦公即度假”的特色場景?。金蘋果幼兒園、田園華西健康中心等設(shè)施強化生活服務(wù)能力?。

產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)深度綁定?

定向招商頭部企業(yè)，以產(chǎn)業(yè)基地落地帶動配套人才公寓開發(fā)，或者定制“第二總部”，為中心城區(qū)企業(yè)匹配鄉(xiāng)野辦公空間，兼具團(tuán)建休閑功能，提升土地附加值?。

創(chuàng)新政策工具包?

政府以產(chǎn)業(yè)政策包括金融賦能，針對工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)不同企業(yè)提供專項支持，疊加人才引進(jìn)計劃及“管家式服務(wù)”機制等，充分激活當(dāng)?shù)匾亍?/p>

生態(tài)公益模式

生態(tài)資源成為核心資產(chǎn)，從而推動“景觀溢價”替代“區(qū)位溢價”。由于地處縣域，必然形成多元開發(fā)局面：政府主導(dǎo)基建+企業(yè)定制開發(fā)+村集體參與運營（含研學(xué)游學(xué)、有機餐廳等），形成利益共享模式?。周邊農(nóng)房改造為超級民宿，帶動集體建設(shè)用地升值?。?

以上開發(fā)模式，通過?生態(tài)資產(chǎn)資本化?打破傳統(tǒng)房地產(chǎn)路徑，未來或?qū)⒋呱唷暗兔芏犬a(chǎn)業(yè)社區(qū)”開發(fā)范式。由于模式關(guān)鍵在于生態(tài)軸，把握商業(yè)收益與生態(tài)可持續(xù)性的科學(xué)規(guī)劃就成為關(guān)鍵。

（待續(xù)）

值班編委：李紅梅

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮