這年頭，換董事長(zhǎng)早不是新聞，尤其是地產(chǎn)圈。

但若這位董事長(zhǎng)，是從“總會(huì)計(jì)師”坐上頭把交椅，而且出身于北京城建集團(tuán)這樣的大塊頭國(guó)企，那就不僅僅是人事調(diào)整的問題了。

7月17日，北京城建發(fā)布公告：北京城建集團(tuán)黨委常委、總會(huì)計(jì)師齊占峰正式履新北京城建發(fā)展董事長(zhǎng)。

這則看似平靜的官宣背后，藏著一串值得琢磨的信號(hào)。

我們來(lái)捋一捋：

這是一家年?duì)I收超百億的京系開發(fā)主力軍，

這是一個(gè)2023年還處于虧損邊緣的房企，

這是一次從“算賬”的人變成“掌舵”的人事躍遷。

看懂了這場(chǎng)調(diào)任，也許才能看懂，北京國(guó)資在地產(chǎn)新周期里的姿態(tài)轉(zhuǎn)身。

01

一場(chǎng)“會(huì)計(jì)師當(dāng)家”的人事突圍

如果不是這次高位履新，外界對(duì)齊占峰的名字可能并不熟悉。

他不是北京城建發(fā)展的老將，不是地產(chǎn)圈熟面孔，甚至在履歷中，也沒有任何開發(fā)一線的操盤經(jīng)歷。

但他手握的是另一個(gè)維度的戰(zhàn)場(chǎng)：財(cái)務(wù)系統(tǒng)。

從北京雪花電器到北京地鐵，從首發(fā)集團(tuán)到城建集團(tuán)，齊占峰干了20多年“財(cái)”，最終把自己“算”進(jìn)了一家地產(chǎn)上市公司的一把手。

這不是巧合，是一種方向。

如果說(shuō)前任董事長(zhǎng)儲(chǔ)昭武代表著北京城建發(fā)展的“穩(wěn)”與“守”，那么齊占峰的到來(lái)，更像是一種“強(qiáng)收斂、再出擊”的轉(zhuǎn)向信號(hào)。

畢竟，這幾年北京城建發(fā)展的業(yè)績(jī)就像坐上了“過山車”：

2022年歸母凈利潤(rùn)虧損超9億元，2023年扭虧盈利5.5億元，緊接著2024年又陷入虧損，虧損額依然超9億元，這樣的波動(dòng)幅度，歷史罕見。

今年上半年雖預(yù)計(jì)扭虧，凈利4.4億元~6.54億元，但主要靠“賣得快+資產(chǎn)漲”。

換句話說(shuō)：業(yè)績(jī)不是自己“造血”出來(lái)的，是靠市場(chǎng)和行情給的獎(jiǎng)勵(lì)。

可一旦行情變了，或者“好項(xiàng)目”消耗殆盡呢？

這時(shí)候，把一個(gè)能看透數(shù)字背后風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的人，推到董事長(zhǎng)的位置，也就不難理解了。

02

不是穩(wěn)，而是“收”——“三板斧”已經(jīng)亮出

從種種蛛絲馬跡看，齊占峰還沒坐熱董事長(zhǎng)的位置，三板斧已經(jīng)擺出來(lái)了：

一是收緊現(xiàn)金流，防御優(yōu)先。

他在北京城建集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)就是：“堅(jiān)決杜絕沒有現(xiàn)金流的營(yíng)收和利潤(rùn)。”

這句話翻譯一下就是——?jiǎng)e玩那些紙面數(shù)字的游戲了，別做面子工程，要真金白銀。

這種話，從財(cái)務(wù)總管嘴里說(shuō)不稀奇；但一個(gè)董事長(zhǎng)上任前就強(qiáng)調(diào)這個(gè)，說(shuō)明整個(gè)北京城建發(fā)展未來(lái)幾年可能要“以收為主”，或許可以理解為收回資金，收緊投資，收窄戰(zhàn)線。

二是去庫(kù)存，賣得動(dòng)比什么都重要。

截至去年底，北京城建發(fā)展在售項(xiàng)目65個(gè)，其中44個(gè)位于北京。

但問題在于，北京之外的項(xiàng)目，庫(kù)存壓力不?。狐S山待售面積100萬(wàn)㎡、重慶63萬(wàn)㎡、青島57萬(wàn)㎡、成都35萬(wàn)㎡……

這些都是“沉沒成本”，一旦滯銷，就成了負(fù)擔(dān)。

這個(gè)時(shí)候，“誰(shuí)來(lái)管錢”和“誰(shuí)能賣出去”一樣重要。

三是拓項(xiàng)目要精挑細(xì)選，優(yōu)中選優(yōu)。

2024年北京城建發(fā)展拿了8個(gè)項(xiàng)目，質(zhì)量還不錯(cuò)——6個(gè)位于北京、2個(gè)在上海。

但對(duì)比出手頻率，他們的風(fēng)格愈發(fā)謹(jǐn)慎。

畢竟有的市場(chǎng)雖好，但也不是誰(shuí)都能“吃得下”。

就比如大本營(yíng)之外的上海，北京城建發(fā)展先后開發(fā)了北京城建·國(guó)譽(yù)府、翎翠濱江2個(gè)項(xiàng)目。

這兩個(gè)項(xiàng)目在今年3月相繼首開，但截至目前，國(guó)譽(yù)府市場(chǎng)反響尚可，去化率達(dá)75%；

而翎翠濱江去化慘淡，兩次開盤共推262套房源，目前已售僅20套，去化率僅約7%。

事實(shí)證明，齊占峰的邏輯是對(duì)的：錢花在刀刃上，不能頭腦發(fā)熱。

結(jié)語(yǔ)

北京城建發(fā)展這幾年，常被外界稱作“北京本土房企的一哥”。

但這個(gè)“一哥”，其實(shí)邊界很清晰：

強(qiáng)在北京，但也想走出去：比如在上海連下兩子，不久前又參拍上海靜安大寧地塊；

敢打價(jià)格戰(zhàn)，也敢引分銷：比如天壇府、樾園、香山樾這些項(xiàng)目，不僅產(chǎn)品不錯(cuò)，銷售打法也偏市場(chǎng)化。

不過，一家北京國(guó)企走出北京、邁入市場(chǎng)邏輯，本身就是件不容易的事。

他們必須兩條腿走路，一邊要滿足國(guó)資系統(tǒng)的考核，一邊要拼在市場(chǎng)里和央企、民企博弈。

在這種背景下，齊占峰的“算盤思維”，或許是一種強(qiáng)收斂，也是一種戰(zhàn)略準(zhǔn)備。

或許換人不是目的，活下去才是答案！

一個(gè)深諳財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的“管賬人”成為“掌舵人”，折射出的，是地方國(guó)資房企在下半場(chǎng)的戰(zhàn)略焦慮：如何既守住現(xiàn)金流，又拼出利潤(rùn)曲線？

現(xiàn)在市場(chǎng)太難，融資也難、賣房也難、拿地更難。

在這個(gè)周期里，“激進(jìn)”成了風(fēng)險(xiǎn)，“穩(wěn)健”變成稀缺品。

北京城建發(fā)展顯然不愿成為一艘隨波逐流的船。

他們的打法不張揚(yáng)、不造勢(shì)，但條理清晰、邏輯克制。

所以這一次的換帥，是一場(chǎng)企業(yè)的“思維轉(zhuǎn)型”：

從能不能活下去，到活得怎么樣；再到，活著還能不能翻盤。

一個(gè)總會(huì)計(jì)師，能不能帶一家地產(chǎn)公司“跳出泥沼”？這是外界最大的疑問。

畢竟，房地產(chǎn)行業(yè)的核心，不只是算賬，而是造血——造產(chǎn)品、造認(rèn)同、造市場(chǎng)。

而真正的答案，還得等2025年下半年，看看這位新董事長(zhǎng)的算盤，到底打得響不響。

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