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時(shí)隔10年，ZY城市工作會(huì)議再度召開，新聞鋪天蓋地，各位自己搜搜原文，這里就不貼圖了。

我覺得關(guān)于這次會(huì)議的所有解讀，都只是站在當(dāng)下中國(guó)樓市的角度，這樣分析未免有些狹隘。

由于昨晚直播多次被封，那我就通過文字方式，撈干的聊一聊。

（近期可能會(huì)用“北先生板塊攻略”這個(gè)視頻號(hào)開播）

有個(gè)詞叫“知史明今”，想研究透徹，我覺得要縱向地“看過往”。

新中國(guó)成立以來，關(guān)于ZY層面的城市工作會(huì)議一共只召開過4次，昨天是第五次。

下面，我分別列出這幾次會(huì)議的背景，各位在結(jié)合這次會(huì)議通稿中的重點(diǎn)，自己都能得出結(jié)論了。

第一次（1962年）

周恩來總理親自主持，會(huì)后印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前城市工作若干問題的指示》（1962年10月6日）。

這次會(huì)議的背景是：聚焦恢復(fù)城市正常生產(chǎn)，解決經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期的問題。

如果了解一點(diǎn)中國(guó)當(dāng)代史的，應(yīng)該很清楚當(dāng)時(shí)召開的背景，我就不敢多說了。

第二次（1963年）

ZY和GW院聯(lián)合召開，會(huì)后下發(fā)《第二次城市工作會(huì)議紀(jì)要》（1963年10月22日）。

上周我在直播時(shí)說的，總共3次，就是漏掉這次。

這次的重點(diǎn)是：加強(qiáng)城市集中統(tǒng)一管理，解決經(jīng)濟(jì)生活突出矛盾。

屬于是對(duì)第一次城市會(huì)議的強(qiáng)化和升華。

第三次（1978年）

GW院召開，制定《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的意見》，首次系統(tǒng)討論城市建設(shè)資金來源問題。

這次的意義極其重大，是為改革開放初期城市發(fā)展奠定重要的制度基礎(chǔ)，各位想啊，會(huì)議是在78年3月召開的，而改開的標(biāo)志性事件是78年12月18日至22日的第十一屆三中全會(huì)。

這等于是提前布局，用現(xiàn)在說話方式講：鄧公真牛！

然后就過了整整37年，才召開了第四次城市工作會(huì)議，換句話說，2015年之前，一直都是圍繞著改開初期定調(diào)的城市思路在前行。

鄧公真牛！

第四次（2015年）

首次以“ZY”名義召開，時(shí)隔37年重啟最高規(guī)格會(huì)議，提出“五個(gè)統(tǒng)籌”，推動(dòng)棚改三年計(jì)劃，明確以城市群為主體形態(tài)的新型城鎮(zhèn)化路徑。

會(huì)議的背景是：應(yīng)對(duì)快速城鎮(zhèn)化帶來的“城市病”。

這是大家都耳熟能詳，親身經(jīng)歷過的一次了。

經(jīng)歷過的，梳理起來，當(dāng)然就不難。

我問您，如果讓您給這次節(jié)點(diǎn)定義一下的話，哪四個(gè)字最有代表性？

我自己認(rèn)為的答案是——新城模式。

2015年后，全國(guó)各地最顯著的城市發(fā)展模式，幾乎如出一轍，單獨(dú)劃出一個(gè)或多個(gè)新區(qū)，不乏很多地方Z/F，直接把辦公地，蓋在了新區(qū)/新城，Z/F都去了，你是不是得去買房啊......

在城市發(fā)展的探索中，我認(rèn)為沒有失敗和成功一說，這是一次巨大的歷史性突破。

獲益人無數(shù)。

但是，現(xiàn)在以房地產(chǎn)價(jià)格看的話，所有在2016年以后的買房者里，好像虧損最多的，就是買在ta所在城市的新區(qū)/新城（其實(shí)也包括北京FZX、房山新區(qū)、大興新區(qū)等等，華業(yè)東方玫瑰2016年底開盤價(jià)7.1萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在二手房掛盤家3.6萬(wàn)/㎡還能再砍砍）。

而至今為止，其實(shí)您可以去看看，中國(guó)很多哪怕四五線城市的原核心區(qū)的房?jī)r(jià)，并沒有像網(wǎng)上說的那樣，跌幅并沒有到那種恐怖的程度。

為什么會(huì)這樣呢？

城在、人在，產(chǎn)業(yè)并不在。雖然也規(guī)劃了，但真正落地情況，好像并不如規(guī)劃那樣。

這幾乎是所有新城最大的共性。

我們看到了，上面都是高人，當(dāng)然也看到了，而且比我們看得更準(zhǔn)更清楚。

截至第四次城市工作會(huì)，您有沒有發(fā)現(xiàn)一件最重要的事？

這種會(huì)議是特別特別嚴(yán)謹(jǐn)且有劃時(shí)代意義的，是要一次管十年甚至幾十年的，調(diào)子定下來，就一定是堅(jiān)定不移的貫徹執(zhí)行下去的。

第五次（2025年）

也就是昨天，時(shí)隔十年再度以ZY名義召開。首次提出城鎮(zhèn)化

“從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期”，部署“五大轉(zhuǎn)變”和七大重點(diǎn)任務(wù)（如城市更新、韌性城市、縣城載體建設(shè)等等）。

各位有空看看全文細(xì)節(jié)，有人說這次是“棚改2.0”，那讓他看看我這篇文章，他會(huì)馬上不這么認(rèn)為了。

因?yàn)?/strong>10年前和今天最本質(zhì)的東西，是完全相反的——如果上次是棚改下的“新城模式”，那么這次我認(rèn)為應(yīng)該是“核心區(qū)擴(kuò)容”。

這個(gè)“擴(kuò)容”，不是說往外繼續(xù)攤大餅，也不是在遠(yuǎn)郊畫出一塊地，什么先規(guī)劃后建設(shè)。

換句話說，上一次是二維的，這一次是三維的，這個(gè)“容”，我認(rèn)為是“板塊容積率”的“容”。

各位不要把視角只放在北京，你去全國(guó)各地看看，幾乎每個(gè)城市的原有核心區(qū)，都是那種五六層的老舊小區(qū)，一旦原拆原建，還會(huì)繼續(xù)蓋6層的房子嗎？

顯然不是的。

就算蓋個(gè)11層的“小高板”，容納居民數(shù)量就翻倍了。

這就是“核心區(qū)擴(kuò)容”。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波有句話說的挺好：“一方面，改造過程中將同步推進(jìn)低效用地再開發(fā)，也會(huì)提升城市空間利用效率。另一方面，城市更新會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求端形成刺激，并通過貨幣化安置等手段直接增加購(gòu)房需求。相關(guān)部門有望加大支持力度，通過專項(xiàng)債、REITs 等工具提供支持?！?。

但是上面我說了，北京的情況不太一樣，至少這里的“核心區(qū)”，應(yīng)該要排除東西城，畢竟北京東西城有更重要的任務(wù)，嚴(yán)格來講，從2015年之后，東西城其實(shí)已經(jīng)不屬于北京，而是屬于首都。

我認(rèn)為在下一次城市會(huì)議召開前，北京房地產(chǎn)的“戰(zhàn)點(diǎn)”，應(yīng)該是圍繞三環(huán)到五環(huán)半的一圈環(huán)形地帶，大做特做文章......

我這張地圖是中國(guó)地圖出版社正版發(fā)行于2022年2月的第24次印刷