近兩年，上海豪宅市場持續(xù)升溫，眾多豪宅去化成績斐然，即便個別銷售節(jié)奏較慢，也能在一兩年內(nèi)售罄。

然而一座昔日“現(xiàn)象級”中式豪宅，卻陷入了尷尬境地——國金?上海桃花源反而越來越難賣了。

從2019年首次入市驚艷滬上，到2021年三期開盤再掀搶購狂瀾，上海桃花源持續(xù)熱銷的盛況成為行業(yè)傳奇。

可當豪宅市場開始興起，這個項目卻陷入沉寂：

2023年9月三期再推出78套房源，目前網(wǎng)簽去化率51%；同年10月四期開盤，目前175套房源僅網(wǎng)簽22套，網(wǎng)簽去化率僅12%。

這個標榜東方意境的“桃花源”，在市場浪潮中逐漸失去了光彩，地段錯配、產(chǎn)品孤芳自賞與錯失市場良機，共同織就了這張滯銷之網(wǎng)。

當東方美學遇上興起的頂豪圈層，為何碰撞不出火花？

01

地段困局，外環(huán)外的中式別墅

作為中式豪宅領(lǐng)域的佼佼者，上海桃花源自問世以來便備受矚目。

項目整體占地約2000畝，容積率僅約0.4，在寸土寸金的上海，這般低密規(guī)劃堪稱奢侈。

上海桃花源汲取了中國園林的精髓，極具東方韻味的純中式古典建筑風格，宛如一幅徐徐展開的江南水墨畫，為上海打造具有東方意境的“烏托邦”。

別墅的品質(zhì)堪稱上乘，然而身處外環(huán)外的地段劣勢，讓這個項目在現(xiàn)在的豪宅市場競爭中難以大展拳腳。

如今打造豪宅產(chǎn)品的黃金法則，首重地段。核心地段的豪宅，往往占據(jù)著城市最優(yōu)質(zhì)的資源，無論是商業(yè)、教育還是醫(yī)療，都能為業(yè)主提供無與倫比的生活體驗。

相比之下，上海桃花源位于外環(huán)外的閔行浦江鎮(zhèn)，雖以“緊鄰前灘”為宣傳賣點，但目前仍難以與陸家嘴、新天地或徐匯濱江這些核心地段相媲美。

此外，浦江鎮(zhèn)的交通便利性也無法與核心區(qū)域相比。雖然有地鐵線路覆蓋，但早晚高峰的擁堵以及通勤時間的增加，對于時間寶貴的高凈值人群來說，無疑是一大阻礙。

在價格方面，上海桃花源最新推出的四期金瑞園，均價高達15.6萬/㎡，目前在售主力總價范圍約4000萬元-8000萬元左右，在浦江鎮(zhèn)堪稱“天花板”。

但在地段不占優(yōu)勢的情況下，投入相同的預算，購房者可在核心區(qū)購入品質(zhì)絕佳的市區(qū)豪宅，地段價值落差立現(xiàn)。

以同樣是低容積率的云錦東方為例，不僅位于徐匯濱江板塊毗鄰黃浦江，周邊更是匯聚了西岸藝術(shù)中心、余德耀美術(shù)館等一系列文化新地標，以及眾多高端商業(yè)配套，其地段價值不言而喻。

地段的偏遠與價格的高昂，如同兩道枷鎖，牢牢限制了上海桃花源的銷售前景。

02

曲高和寡，極致匠心的困境

上海桃花源之所以能在眾多豪宅項目中脫穎而出，與獨特的產(chǎn)品設(shè)計密不可分，從建筑設(shè)計到景觀規(guī)劃，再到空間布局，都展現(xiàn)了較高的水準。

項目盛邀非遺“香山幫”的大師國匠參與建筑施工，采用宋明風格，甄選世界名木，融入斗拱、鏤空雕花等諸多傳統(tǒng)建筑元素，建筑細節(jié)精美絕倫。

園林景觀則以山水相映、亭臺樓閣錯落有致為特色，實現(xiàn)了“園中有房”“房中有園”的格局，一處如《桃花源記》般悠然意境的東方秘境，于繁華都市中悄然落成。

然而，這種極具東方韻味的中式風格，雖然在文化內(nèi)涵上有著獨特的魅力，但也導致其目標客群較為狹窄。

在當下的豪宅市場，年輕一代的高凈值人群逐漸成為購房主力，傳統(tǒng)中式的厚重感對于他們來說可能過于傳統(tǒng)和保守，吸引力遠低于通透、智能、空間靈活的現(xiàn)代大平層。

比如相同預算總價的保利世博天悅，位于浦東濱江核心地段，其裝修規(guī)格對標頂豪水準，全屋智能系統(tǒng)更是匯聚眾多一線品牌，讓業(yè)主可以直接拎包入住。

在精裝豪宅成為標配的當下，上海桃花源的毛坯交付無異于將裝修成本與時間成本轉(zhuǎn)嫁給買家。

而且集中布置了大體量的園林景觀，所以容積率雖然只有約0.4，但別墅樓棟間距相對較小，和郊區(qū)獨棟別墅差別很大，看起來顯得密度更高。

再看二手房市場，高總價、窄客群、毛坯狀態(tài)（前幾期）等因素，上海桃花源的保值增值能力也相對較弱。

在貝殼找房上，上海桃花源同小區(qū)三期（金宇園）二手房在售及成交房源已經(jīng)跌破3000萬，該在售房源多次調(diào)價后目前比掛牌價少了750萬，而成交房源的成交價比掛牌價少了620萬。

隨著市區(qū)核心地段不斷涌現(xiàn)出兼具地段優(yōu)勢與創(chuàng)新設(shè)計的頂豪項目，這座曾經(jīng)憑借稀缺性與文化底蘊脫穎而出的中式園林大宅，正面臨稀缺性優(yōu)勢消退、市場競爭力弱化的嚴峻挑戰(zhàn)。

03

錯失時機，昔日頂流能否突圍

上海桃花源背后的開發(fā)商是國金投資，創(chuàng)始人是王國金。

他是美籍華僑，1978年，懷揣著對未來的憧憬與夢想，王國金從家鄉(xiāng)浙江寧波遠赴美國，開啟了他的海外經(jīng)商之路。

在美國取得成功后，王國金回國創(chuàng)立了上海國金投資有限公司，公司主營業(yè)務(wù)包括實業(yè)投資、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等，其對外投資涉及房地產(chǎn)開發(fā)、金融、礦產(chǎn)等領(lǐng)域。

2017年，國金投資攜手融創(chuàng)中國打造“桃花源系”的升級之作上海桃花源。

據(jù)悉，項目前兩期“愛蓮園”和“棲鳳園”由融創(chuàng)、國金投資共同打造。2019年，融創(chuàng)中國憑借該項目斬獲“中國住宅十大作品”大獎。

從三期金宇園開始就由國金投資自主操盤，2022年，上海桃花源在“中國10大超級豪宅排行榜”中位居第4。

但如今，它卻陷入了“高口碑、低銷量”的尷尬困局——

上海桃花源計劃開發(fā)十期，從2017年合作融創(chuàng)，到如今國金投資獨立操盤推進到四期，戰(zhàn)線拉得太長。

項目囤地多年，錯過了豪宅市場發(fā)展的最佳時機。

在過去，上海桃花源或許能夠憑借其獨特的中式風格和低密優(yōu)勢，取得熱銷的成績和市場認可度。

如今，越來越多的豪宅產(chǎn)品開始內(nèi)卷，開發(fā)商們紛紛在地段、產(chǎn)品、服務(wù)等方面進行創(chuàng)新和升級，購房者的選擇也越來越多。

在這種情況下，購房者更愿意選擇位于核心區(qū)域、具有優(yōu)質(zhì)地段和完善配套的項目，對于地段偏遠、產(chǎn)品不夠大眾化的項目，接受度明顯降低，上海桃花源的去化壓力自然不斷增大。

盡管面臨銷售困境，但上海桃花源并非毫無破局資本，在建筑設(shè)計、景觀營造以及空間規(guī)劃上的出色表現(xiàn)，讓上海桃花源成為中式豪宅的典范之作。

然而，如何讓這份東方美學從“曲高和寡”走向“叫好又叫座”，考驗著操盤手的魄力與智慧。

未來，上海桃花源還有六期等待開發(fā)，這場中式豪宅的突圍之戰(zhàn)已經(jīng)開始了。

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