近日，鹽城法院一則關(guān)于"爛尾樓"的判決引發(fā)廣泛關(guān)注。7月2日，人民法院案例庫(kù)收錄了這起由鹽城法院裁判的典型案例，被法律界和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)視為具有"風(fēng)向標(biāo)"意義。在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)低迷、爛尾樓問(wèn)題頻發(fā)的背景下，這一判決不僅為購(gòu)房者撐腰，更彰顯了司法對(duì)公平正義的堅(jiān)守。

一、案件回顧：購(gòu)房者的無(wú)奈與抗?fàn)?/strong>

2021年，鹽城市民陸某和張某千認(rèn)購(gòu)了由融某置業(yè)開(kāi)發(fā)的一套商品房，總價(jià)118.37萬(wàn)元。按合同約定，兩人支付了首付款43.37萬(wàn)元，剩余75萬(wàn)元通過(guò)開(kāi)發(fā)商指定的某銀行鹽城分行辦理按揭貸款。然而，到了約定的2023年交房日期，項(xiàng)目卻因資金鏈斷裂徹底停工，成了"爛尾樓"。截至2024年3月，兩人已累計(jì)償還貸款本息19萬(wàn)元，但房子交付遙遙無(wú)期。

無(wú)奈之下，陸某和張某千將開(kāi)發(fā)商和銀行訴至法院，要求解除購(gòu)房合同和貸款合同，并由開(kāi)發(fā)商返還首付款、已還貸款本息及違約金。鹽城兩級(jí)法院審理后認(rèn)為，該項(xiàng)目短期內(nèi)無(wú)復(fù)工可能，支持了購(gòu)房者的全部訴求：

1. 解除合同：購(gòu)房合同和貸款合同一并解除；
2. 返還款項(xiàng)：開(kāi)發(fā)商需退還首付款及利息、已償還的貸款本息；
3. 賠償損失：開(kāi)發(fā)商支付違約金。

二、判決意義：打破"爛尾樓困局"的司法突破

這起案件之所以引發(fā)熱議，是因?yàn)樗睋舢?dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的痛點(diǎn)——"爛尾樓"問(wèn)題。過(guò)去，許多購(gòu)房者面臨"房財(cái)兩空"的困境：既收不到房，還要繼續(xù)償還房貸。而鹽城法院的判決，從法律層面為購(gòu)房者提供了"解套"方案，具有多重示范意義：

1. 明確責(zé)任主體，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益

根據(jù)《民法典》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，如果因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。此次判決嚴(yán)格適用法律，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約，并判令其承擔(dān)全部責(zé)任，避免了購(gòu)房者"既失房又背債"的不公局面。

2. 否定"捆綁還貸"的行業(yè)潛規(guī)則

此前，部分地方法院在類(lèi)似案件中傾向于要求購(gòu)房者繼續(xù)還貸，理由是"貸款合同獨(dú)立于購(gòu)房合同"。但鹽城法院的判決明確：購(gòu)房貸款的目的是履行購(gòu)房合同，若房屋無(wú)法交付，貸款合同亦應(yīng)解除。這一觀點(diǎn)符合《民法典》的公平原則，對(duì)銀行業(yè)和開(kāi)發(fā)商形成了有力約束。

3. 為全國(guó)爛尾樓糾紛提供參考

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露的背景下，此類(lèi)判決有望成為同類(lèi)案件的標(biāo)桿。它不僅為購(gòu)房者維權(quán)提供了法律依據(jù)，也倒逼開(kāi)發(fā)商規(guī)范經(jīng)營(yíng)，避免盲目擴(kuò)張導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。

三、現(xiàn)實(shí)困境：購(gòu)房者為何"苦爛尾樓久矣"？

鹽城案例的背后，是全國(guó)范圍內(nèi)愈演愈烈的"爛尾樓"問(wèn)題。近年來(lái)，受房企高杠桿、資金監(jiān)管不力等因素影響，多地出現(xiàn)樓盤(pán)停工現(xiàn)象。購(gòu)房者往往面臨兩難選擇：

• 繼續(xù)還貸：房子拿不到，月供卻不能停，經(jīng)濟(jì)壓力巨大；
• 斷供止損：可能被銀行起訴，影響個(gè)人征信。

而鹽城法院的判決給出了一條可行路徑：通過(guò)法律手段解除合同，讓違約方（開(kāi)發(fā)商）承擔(dān)全部責(zé)任。

四、專(zhuān)家觀點(diǎn)：符合國(guó)情，順應(yīng)法理

法律界人士普遍認(rèn)為，該判決既符合法律規(guī)定，也契合現(xiàn)實(shí)需求。

• 中國(guó)政法大學(xué)教授指出："這一判決體現(xiàn)了《民法典》的合同精神，即公平合理地分配風(fēng)險(xiǎn)，不能讓購(gòu)房者為開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)買(mǎi)單。"
• 房地產(chǎn)律師分析："過(guò)去部分法院因擔(dān)心引發(fā)連鎖反應(yīng)，判決較為保守。但鹽城案例表明，司法應(yīng)優(yōu)先保護(hù)弱勢(shì)購(gòu)房者的利益。"

五、啟示：購(gòu)房者如何防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)？

盡管司法保障逐步完善，但購(gòu)房者仍需提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：

1. 選擇實(shí)力房企：優(yōu)先考慮國(guó)企、央企或財(cái)務(wù)穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商；
2. 關(guān)注資金監(jiān)管：確保購(gòu)房款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，避免被挪用；
3. 留存證據(jù)：妥善保存合同、付款憑證等材料，以便維權(quán)；
4. 及時(shí)法律救濟(jì)：一旦發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目停工，盡早通過(guò)訴訟或仲裁主張權(quán)利。

結(jié)語(yǔ)：法治護(hù)航，讓購(gòu)房者不再"流血又流淚"

鹽城法院的這起判決，不僅是個(gè)案的勝利，更是法治進(jìn)步的縮影。它傳遞了一個(gè)明確信號(hào)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，司法應(yīng)當(dāng)成為購(gòu)房者的"守護(hù)者"，而非縱容違約者的"旁觀者"。期待未來(lái)更多法院能借鑒這一判例，讓"爛尾樓"悲劇不再重演，讓老百姓的安居夢(mèng)真正落地。