• 2025年7月3日，萬科A發(fā)布公告稱，向深鐵集團(tuán)申請不超過62.49億元借款，同時(shí)對已有部分借款條款進(jìn)行變更。萬科A表示，經(jīng)協(xié)商，第一大股東深鐵集團(tuán)向公司再提供不超過62.49億元借款，并同意對已有的8.9億元借款予以展期。此次構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，這已經(jīng)是深鐵集團(tuán)今年第六次向萬科提供借款。前五次，深鐵集團(tuán)分別向萬科提供了28億元、42億元、33億元、不超過15.52億元、不超過30億元的借款。那么，此次借款能否助力萬科化險(xiǎn)呢？

明明說三年，三年之后又三年！2024年度，萬科交出一份慘淡的成績單：凈虧損高達(dá)494.78億元，營業(yè)收入下滑26.3%，銷售額暴跌34.6%。2025年前5個月銷售額同比下降43.73%，5月單月降幅更擴(kuò)大到52.46%。截至目前萬科境內(nèi)債務(wù)358.01億元，一年以內(nèi)到期境內(nèi)債務(wù)約273.73億元，占比76.57%。7月將迎來62.63億元的債務(wù)兌付高峰。

然后，現(xiàn)在萬科又向第一大股東深鐵集團(tuán)申請不超過62.49億元借款，用于償還債券本金與利息，利率為每筆借款提款日前一工作日全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率減66個基點(diǎn)，按照6月20日的報(bào)價(jià)，也就是2.34%。利率相當(dāng)?shù)?。這已經(jīng)是年內(nèi)第六次借錢了，全部加起來211億。萬科的今天，真的是依靠深鐵大義，但是沒辦法，攤上了萬科，深鐵也是沒辦法。

但我個人覺得萬科問題已不是萬科自身能夠化解的，而是涉及到兩個層面，首先是深圳市財(cái)政收支是否有能力持續(xù)救助萬科，直到萬科走出泥潭，其次是國家對地產(chǎn)市場化出清的判斷，是否調(diào)整對地產(chǎn)的政策。接下來我們來看看深圳自身的情況：

首先是深圳GDP情況：深圳的高增長持續(xù)到2003年達(dá)到全國的2.65%，基本上就結(jié)束了，長期橫盤震蕩，2022年后，借著供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移和搶出口，再次增長，2024年達(dá)到2.73%。

2023年之后，深圳第三產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀，GDP的增長高度依賴第三產(chǎn)業(yè)。

這是第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重情況，2004年達(dá)到38%，見底上行，2021年達(dá)到62.94%見頂，2023年為62.32%。

深圳作為改革開放前沿，早期依賴“三來一補(bǔ)”勞動密集型產(chǎn)業(yè)，2000年代后主動轉(zhuǎn)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。2000年代后，深圳通過政策引導(dǎo)（如《深圳市城市總體規(guī)劃20102020》）將電子信息產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)，培育出華為、騰訊等科技巨頭，工業(yè)增加值躍居全國首位。

2004年后，深圳第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)從傳統(tǒng)流通部門（批發(fā)零售、交通倉儲）轉(zhuǎn)向生產(chǎn)生活服務(wù)部門，包括金融、科技服務(wù)等。2006年深圳金融業(yè)因證券市場快速發(fā)展，增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重從2004年的13.3%升至17.1%，成為拉動第三產(chǎn)業(yè)增長的核心動力。加入WTO和CEPA實(shí)施后，深圳加速與香港服務(wù)業(yè)對接，推動物流、會展、中介等新興業(yè)態(tài)發(fā)展，2004年社會服務(wù)業(yè)增速達(dá)13.2%。

2008年，廣東省在面臨土地、環(huán)境等資源約束的背景下，由時(shí)任省委書記汪洋正式提出“騰籠換鳥”戰(zhàn)略（又稱“雙轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略”），旨在推動珠三角勞動密集型產(chǎn)業(yè)向粵東西北地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時(shí)吸引高端產(chǎn)業(yè)和人才向珠三角集聚。

2008年后，深圳鼓勵企業(yè)將制造環(huán)節(jié)外遷，保留研發(fā)和總部功能，但過度依賴寫字樓經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致空置率上升和產(chǎn)業(yè)鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

2008-2016年，約4萬家企業(yè)外遷，部分配套企業(yè)流失影響產(chǎn)業(yè)鏈完整性，如華強(qiáng)北電子生態(tài)，同時(shí)期，深圳地產(chǎn)則高歌猛進(jìn)。

2023年深圳重提“工業(yè)立市”，通過“工業(yè)上樓”即每年2000萬㎡產(chǎn)業(yè)空間，平衡高端制造與中小企業(yè)的生存需求，避免“一刀切”式升級。

再來看深圳國資情況：深圳市國資伴隨著金融和地產(chǎn)的發(fā)展，資產(chǎn)也快速膨脹，2019年之前高增長，相比2008年增長了十倍，創(chuàng)造增長奇跡。

深圳市屬國有企業(yè)利潤在2020年1350.60億，達(dá)到巔峰，然后快速下降，2023年為850.30億。2024年1-6月，因?yàn)槭艿禺a(chǎn)調(diào)控影響，深圳市國資的利潤總額同比下降9成，后面就不再公布數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)持續(xù)下行中。

深圳國資除了利潤斷崖式下降外，還面臨金融、地產(chǎn)殺估值，曾經(jīng)高度膨脹的資產(chǎn)將快速崩塌，因此深圳國資是自身難保，救不了萬科。深圳成也第三產(chǎn)業(yè)，敗也第三產(chǎn)業(yè)，金融和地產(chǎn)的泡沫擠干凈之后，第三產(chǎn)業(yè)回歸服務(wù)制造業(yè)的本質(zhì)，深圳才能夠重新走出來。

最后再看看深圳財(cái)政情況：一般公共預(yù)算長期虧空，收入在2021年見頂后下行，支出卻繼續(xù)增長到2023年才見頂下行。深圳市一般公共預(yù)算收入和稅收收入在2021年見頂后震蕩下行，增值稅2023年見頂，企業(yè)所得稅2021年見頂，個人所得稅2022年見頂。政府性基金收入2021年見頂后斷崖式下降，支出卻依然在高位震蕩。

長期來看，政府性基金收入盈余增長明顯，有效貼補(bǔ)了一般公共預(yù)算收入的不足，也讓深圳高度依賴土地財(cái)政，因此才會讓鼎益豐模式大行其道十多年。

深圳的財(cái)政自給率，2024年還有83.27%。2020年之后，深圳出口高增長，進(jìn)口卻沒有對應(yīng)增長，貿(mào)易戰(zhàn)重創(chuàng)了深圳，但貿(mào)易戰(zhàn)進(jìn)入供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移階段，深圳受益于供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移的清倉式出口和搶出口，出現(xiàn)不可持續(xù)的高增長。

而且，深圳地方債余額2018年之后持續(xù)增長。深圳財(cái)政收支目前勉強(qiáng)維持平衡，但這種趨勢在收入快速下降，支出剛性增長之下，很快也將出現(xiàn)嚴(yán)重虧空，自身難保。

從以上信息判斷，靠深圳市救不了萬科，深圳不是萬科一家地產(chǎn)企業(yè)需要深圳出手救，深投控萬億資產(chǎn)里，地產(chǎn)及地產(chǎn)相關(guān)的投資占大頭，都需要救場，救不過來的。目前，國家層面還在觀望之中，估計(jì)要等到地產(chǎn)完成市場化出清才會調(diào)整政策。

最后我想說，每個地方都有自己的柳州和獨(dú)山。但貴州和廣西的幸運(yùn)在于，柳州和獨(dú)山在自己的地盤上，而萬科只在深圳某些人的仕途上。個人覺得深圳應(yīng)該斷尾求生，果斷斬?cái)嗟禺a(chǎn)鏈，讓壞賬一直壞下去，等到國家政策面的調(diào)整，再考慮出手拯救。

對了！70多歲的王石前些日子說，正在等深鐵與深鐵的溝通。只不過現(xiàn)在來看，老爺子，笨笨紅燒肉，好做不好吃??！屬于王石的萬科，在郁亮接手的那一刻，已經(jīng)結(jié)束了！